下半年調控若持續 地產股或成“違約重災區”
2010-07-12 00:05:15
每經記者 馬宇飛 王炯業
國家宏觀調控使得業績承諾陡然變成了高懸的 “達摩克利斯之劍”，尤其是對于地產股而言。
“據我們分析，今年有好幾家借殼重組的地產公司可能要為完成業績承諾發愁了。”一位大型陽光私募基金經理告訴 《每日經濟新聞》記者。
華麗家族：離業績承諾差距大
華麗家族是一家定位于高端地產開發的房地產公司。受到國家宏觀調控影響，目前高端住宅銷售情況并不理想，這或波及到公司業績承諾的完成。
根據該公司控股股東南江集團在2008年重組時的承諾，華麗家族2009年和2010年實現的歸屬于母公司所有者的凈利潤合計應不低于6億元。若實際實現的利潤數低于承諾數，南江集團將以現金方式向上市公司補足差額部分。
但實際上，2009年華麗家族實現凈利潤為近1億元，換言之，在2010年華麗家族至少要實現5個億的凈利潤，才達到控股股東南江集團的承諾。
資料顯示，未來華麗家族的房地產開發項目利潤主要來源于三個項目，即蘇州的太上湖項目、上海的復興天地中心項目和匯景天地項目。
其中，匯景天地項目是公司在2010年7月份花費5.508億收購金疊房產51%股權而獲得的項目。《每日經濟新聞》記者采訪了華麗家族證券辦，相關人士表示，這個項目在2010年是否能夠交房，并為公司2010年貢獻利潤，目前尚未確定。
另外，中銀國際指出，上海復興天地項目地下工程已完成2/3，由于世博會舉行，目前處于停工狀態，11月份復工。項目預計于2011年底封頂并開始預售，2012年竣工交付，是2012年的主要業績來源。
顯然，對于目前的華麗家族而言，在2010年能夠確定的利潤項目就只有公司原有的蘇州太上湖項目（實際名叫太湖上景花園）。
目前，蘇州太上湖項目共分4期開發，一期為57棟獨棟，二期的一區為42棟獨棟，二期二區、三期、四期將在以后開盤。
《每日經濟新聞》記者在房產信息網上查到，截至本周三，華麗家族蘇州太上湖項目一期57棟別墅只賣出32套，剩余25套，二期一區42棟別墅一套未賣出。
根據華麗家族蘇州太上湖項目預售許可顯示：一期的預售許可分別為2009年12月25日和2010年2月2日；而二期的預售許可為2010年5月14日。也就說，從5月份到現在，二期開盤后至今一套未售出。
分析人士指出，4月中旬以來，國家發布的一系列房地產調控政策，對高端住宅影響較大。
另外，房產信息網顯示，華麗家族一期參考價為每平方米3萬元 （實際銷售價并沒有那么高）。32套別墅，每套別墅面積約400至500平方米，那么，32套別墅銷售收入為4.8億元。
按常理，別墅凈利潤較高，為20%至30%。由此推算，華麗家族上半年實現的凈利潤為1.44億元（按照上限計算），而這與承諾的5億凈利潤有一定的差距。
《每日經濟新聞》記者就此采訪華麗家族公司證券辦公室人士，該人士表示，華麗家族將盡可能完成之前的承諾事項。而對于如何完成較大的利潤差距，該人士并沒有具體說明。
地產公司為業績發愁
除了華麗家族外，其余有業績承諾的地產上市公司，同樣面臨著巨大的壓力。
以今年借殼*ST科苑登陸A股的中弘地產為例，其大股東中弘卓業曾在借殼時承諾，若注入資產中的中弘投資在2010年至2011年的預測凈利潤分別低于2.44億元、5.43億元；以及2009年度中弘投資和中弘興業合并預測凈利潤低于1.98億元，則由中弘卓業以現金補足上述預測凈利潤未能實現的部分。
資料顯示，中弘投資持有的房地產項目主要有 “中國特色經濟之窗”（非中心），該項目為提供產業研發和產業辦公類用房出租，目前項目一期已開發，二期預計在今年9月份竣工。分析人士指出，受宏觀調控的影響，目前國內商業地產整體狀況并不樂觀，中弘地產今年1月份僅實現凈利潤513.81萬元，要想完成業績承諾，顯然還有很長一段路。
此外，中潤股份借殼上市時，其前兩大股東中潤集團及惠邦投資也曾作出承諾，重組后上市公司2008年、2009年、2010年產生的凈利潤將分別不低于1.94億元、2.25億元和2.71億元。而從中潤股份在2008年、2009年僅分別實現凈利潤2億元和2.38億元，勉強過線；面對今年的宏觀調控，其能否完成業績承諾，尚難判斷。
前述陽光私募基金經理認為，如果下半年房地產調控持續，地產股將有可能成為業績承諾“違約”的重災區。
不過，也有業內人士指出，由于地產行業的特殊性，其業績通常會集中在項目結算時反應出來，因此，目前斷言地產股是否能夠完成業績承諾為時尚早。
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