2009-09-25 01:47:20
昨日，有媒體報道，上海徐匯濱江的斜土街道107街坊龍華路1960號地塊由于存在無法看到江景等規劃技術面劣勢，而被認為如果以過高價格拍賣，將會面臨巨大風險。
不過，大部分樓市專家都認為，如果不是因為龍華路1960號地塊的商辦面積過多，占到整幅地塊的將近2/3，開發商高價買地的風險，仍然不會太大。換而言之，如果上述地塊是純居住地塊，那么即使看不到江景，拍賣樓板價超過2萬元/平方米，甚至接近3萬元/平方米，也會有可能。
而開發商如果擁有非常好的現金流，相關部門允許上述項目的開發，動工時間超過三年，那么這一地塊的風險也會大大降低。原因就在于當地有良好的規劃前景。
“徐匯濱江可成片開發，規劃起點高，這是很多區域所不具備的優勢。”方方地產咨詢機構地產咨詢部經理趙豫川認為，規劃的優勢，使得徐匯濱江的住宅在上海樓市中很有競爭力。
規劃起點不俗
此前，已經逐步披露的規劃信息顯示，徐匯濱江是現在徐家匯繁榮商業圈的延伸，它具有商業辦公、文化教育、居住、航空配套、現代服務業和濱江綠化等多重功能。
在綠化濱江帶，它有多個上海其他濱江水域無法比擬的城市風貌特色，有兩座大吊車改造而成的黃浦江水上 “蹦極”，煤炭傳輸帶改建而成的高架觀景步道，1500多米的水上自行車專用道，還有讓人聯想起上世紀二三十年代風情的有軌電車。
而在商業領域，它更為已經擁擠不堪的徐家匯商業，提供新的購物空間和商業機會。尤其會在龍華路1960號地塊附近的7號線和12號線的換乘樞紐浦江南浦站，建成具有商業購物、辦公居住等多重功能的核心CBD，通過軌道交通進一步擴增徐家匯的人氣。
恒盛尚海灣的11萬平方米水上商業街，顯然能讓徐匯濱江商業的特色元素進一步增加。威尼斯風格的建筑，顯然與品牌之國——意大利人文特色一脈傳承，對于急需在中國尋找品牌推廣平臺的國際一二三線品牌有極大吸引力。
高起點的規劃，得到徐匯區主要領導的高度支持。徐匯區區委書記茅明貴在多次講話中都提到，徐匯濱江是徐匯區經濟發展的重點。區長陳寅更是介紹，要用十年的時間發展濱江。而對濱江地區的市政基礎設施投入將達到50億元。
價值洼地
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，未來“靠山、靠海、靠湖”的居住環境將成為房地產極品，徐匯濱江地塊更是首當其沖。
“怎么想像都不過分。”已經在徐匯濱江“耕耘”了五個年頭的恒盛地產控股有限公司執行董事、總裁程立雄對徐匯濱江的了解顯然比任何地產專家都要透徹。
上海的母親河黃浦江畔，百年外灘的風華絕代、現在浦江外灘的時尚摩登令人贊嘆，正在開發中的徐匯濱江勢必會給人帶來更多的驚喜。正對2010世博會場，使得正在全力改造的徐匯濱江的城市面貌將發生翻天覆地的改變。
此前，市政府要把上海濱江全力改造成一流的國際濱江景觀的想法，已經逐漸被公眾所知。濱江地區的住宅價格立即身價飛漲。陸家嘴的鵬利海景、北外灘的白金灣府邸、盧灣濱江的海珀日暉報價都已達到了10萬元/平方米。
而除了景觀優勢以外，徐匯濱江擁有的繁榮商業將是其他濱江水域所無法比擬的。根據規劃，徐匯濱江不僅會有徐家匯核心商業圈現在所有的大型購物中心和百貨商場，還會擁有大批地標級的寫字樓項目，并且將引入航空配套服務、科技、文化等多個高附加值產業，進一步繁榮當地的經濟。
相比之下，上海的其他幾個濱江地區，目前對當地的城市發展規劃，大部分停留在城市環境的改造上，涉及當地產業發展的內容相對較少。即使是金融產業高度發達的陸家嘴，也沒有規劃要發展成城市核心商業圈。
所以在很多專家看來，即便徐匯濱江地區的住宅銷售價格達到10萬元/平方米，在與其他濱江地區豪宅的競爭中仍然具有優勢。畢竟徐匯濱江很可能是同時擁有一流城市水岸景觀和繁榮商業的區域。
大公司的選擇
“中海、恒盛、民航華東分局、綠地……”易居中國分析師薛建雄的視線更多集中在徐匯濱江的品牌開發商。在他眼里，任何規劃都要靠企業來實施，而負責任的品牌開發商顯然是高起點規劃實施的有力保證。
此前，恒盛開發的尚海灣豪庭、中海地產開發的中海瀛臺普遍贏得了購房者的贊譽。未來將在板塊內誕生的綠地船廠路地塊和民航華東局的項目，也被更多的購房者期待。
薛建雄說，知名品牌開發商的大規模進入，將大幅度提高區域產品的創新能力，很多令人意想不到的優質產品將在徐匯濱江板塊首先亮相，不但會讓區域城市景觀增色，對當地樓市的成交也會起到促進作用。
事實上，除了現在就已經入住徐匯濱江的地產公司，那些有意但尚未進入徐匯濱江的開發商也非常令人期待。
在徐匯區此前赴港土地推介會上，和黃、新鴻基等香港地產巨頭均到場詳細了解。而此前船廠路地塊拍賣時，和黃便已經涉足其中。
“過不了多久，或許就有令人意想不到的國際頂級開發商進入徐匯濱江。”一位業內人士評價說。 （楊羚強）
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