坐擁300畝土地 界龍實業地產受益或大過主業

每經記者  熊曉輝  發自上海

　　傳說中的上海迪士尼樂園的選址位于迎賓大道（A1公路）、滬蘆公路（A2高速）、南六公路、周祝公路4條道路合圍的區域。而界龍實業（600836，SH）連綿的廠區距此僅隔著一條迎賓大道，因此被市場認為是“離迪士尼最近的上市公司”。在前幾年的迪士尼概念炒作中，公司股票幾度攀升，早已提前獲益。

        當一切傳言塵埃即將落定之時，“離迪士尼最近的上市公司”究竟能從該項目帶來的巨大商機中分得多少羹？日前，《每日經濟新聞》記者專程趕赴川沙鎮黃樓社區，對迪士尼選址區域和界龍實業進行實地調查。

【現場調查】

村民：建園消息已傳了10年

        8月26日，《每日經濟新聞》記者趕到傳說中迪士尼的選址所在地川沙鎮黃樓社區。在記者拿著的一張地圖上，這里標注的還是從前的地名“黃樓鎮”。2000年，在成立川沙新鎮時，黃樓被并入川沙，成為黃樓社區，下轄9個村委會和1個居委會，界龍實業所在的界龍村即為其中之一。

        “吉尼斯？沒有聽到拆遷的消息。”眼前的這位黃樓社區界龍村村民顯然還沒弄清迪士尼與吉尼斯的區別，他平靜地向記者嘟囔著：“要建吉尼斯樂園的這個事，10年前就在說了，到現在不還是一點動靜都沒有嗎？”

        平靜的黃樓社區至今還能清晰看到昔日小城鎮的影子。記者在黃樓轉了一圈，中學、商場、超市、大藥房一應俱全。整個社區的道路規劃和服務設施都初見規模。從這一點上來看，迪士尼的落戶對黃樓社區來說，短期內影響不會太大，一個成熟完善的社區本身人口密度就很大，不太適合再去發展迪士尼相關配套建設。

        黃樓社區與迪士尼僅相隔一條A1公路，站在黃樓社區委員會的辦公樓上，可以清楚看見車流洶涌的高速公路背后那一片綠樹掩映的區域。社區土地監察隊的工作人員告訴記者：“這個事暫時還沒什么消息，沒聽說那邊要拆遷。”

工廠：沒收到搬遷的消息

        記者穿過橫跨A1公路的天橋進入迪士尼選址地實地調查。這一塊由4條道路合圍起來的區域呈長方形，區域內散布著多個村落，多條村村通公路縱橫溝通。公路兩邊分布著密集的工廠，所從事行業有包裝廠、針織廠、眼鏡廠、電子廠、玻璃廠、鞋廠、印刷廠等多個類型，規模都不大。

        一家從事外貿代工的針織廠負責人告訴《每日經濟新聞》記者：“我的針織廠只有150人，年產值不過5000萬元，不過在這里已經算是大的。”據他介紹，工廠主要業務是為歐美品牌做代工，從外貿公司手里接訂單，然后生產貼牌。他透露廠子在這里發展已經有10多年了，租的是村里的地。迪士尼要來建樂園的事傳了好多年，但一直沒什么動靜。“最近也沒有人跟我們說要搬遷。”

        記者還碰到一家夫妻店式的小包裝廠，租賃了大約80平方米的民房，包裝廠里只有一臺像樣的機械。老板娘告訴記者：“房東是川沙的，不常來這里。如果要搬遷的話，也會直接找房東，而不是找我們。”

        在這些雜亂的工廠和公路旁低矮的外地人開的雜貨鋪之外，還散布著本地人住的村落。令記者感到奇怪的是，這些村落都呈現出規劃整治過的面貌。以金家村為例，整齊的居民小區，精心修剪的綠化園區，加上環繞其間的河水，與廠區相比完全是另一個世界。

【公司采訪】

界龍實業：坐擁300畝土地觀望

        作為川沙地區唯一的上市公司，與其印刷主業相比，界龍實業在迪士尼附近所擁有的近300畝土地更引市場關注。

        從黃樓到川沙的川周公路上，界龍實業下屬的界龍藝術印刷、界龍永發、上海龍櫻、外貿界龍等子公司廠區一路排開，綿延將近1公里，近300畝的土地與迪士尼僅僅相隔一條A1公路。這家在上世紀70年代由界龍村集體企業成長而來的上市公司在創造上海“億元村”神話的同時，也以極低的價錢拿下大量土地。當地居民透露，界龍當年的拿地成本僅為8萬~20萬元/畝，而按照目前市場的行情，估值已經達到200萬/畝。

        8月27日下午，界龍實業證券事務代表樊正官告訴《每日經濟新聞》記者，上述地塊都是與公司印刷業務相關的廠房和生產基地。“其中250畝已經拿到產權，其余部分土地使用證仍在辦理之中。”

        根據興業證券最新的迪士尼專題報告，迪士尼項目預計將位于黃樓區域，一期位于迎賓大道與外環線的交叉處，距離界龍實業非常接近。建成后的迪士尼北大門開在A1公路上，與界龍實業的300畝土地相望。

        市場人士認為，迪士尼落戶上海，界龍所擁有的地塊無論是賣給開發商還是自己開發，都將帶來巨大的收益。對此樊正官表示：“目前還未收到公司方面有針對迪士尼的相關規劃，無法發表意見。”

        界龍實業的一位辦公室工作人員對記者表示：“市場一直以來都在炒作迪士尼概念，但對于公司來說，迪士尼能帶來多大的拉動效應并沒有把握，現在只是在一個觀望階段。”

        盡管界龍實業并不愿意透露搶占迪士尼經濟的計劃，但公司近幾年在地產開發上的努力已為迪士尼落戶之后的轉型發展提前打下了基礎。借助本地企業與當地政府之間的良好關系，界龍實業的主業已經由單一的印刷業務順利延伸到地產開發，界龍實業控股公司中從事房地產開發的已有川沙界龍聯合發展、鵬豐置業、界龍日月置業等多家企業。從歷年的數據來看，房地產業務對公司業績的貢獻正越來越大。

【前景分析】

地產、印刷均可受益

        地產分析人士認為，界龍實業與迪士尼土地接近，土地價格的上漲將直接帶來收益，僅土地的重估價值就會非常巨大。而本身就有土地開發經驗的界龍實業隨時可以啟動工業用地轉為商業用地程序，介入迪士尼配套開發，分享其帶來的資本盛宴。但也有投資者認為，界龍實業在黃樓的近300畝土地均為公司主營印刷企業的廠區，未必會將之轉型用于地產開發。而且該地塊與迪士尼選址地隔著一條高速公路，在地利上并不比南六公路附近的區域有優勢。

        值得注意的是，除了在黃樓擁有的近300畝土地以外，經過幾年的布局，界龍實業在相鄰的北蔡、三林、南匯以及川沙等地都擁有豐富的土地儲備，這些地塊因迪士尼而帶來的開發和增值將是界龍實業最明顯的收益。

        此外，除了地產開發帶來的收益，界龍實業還極有可能憑借在上海包裝印刷行業上的龍頭地位與迪士尼合作。像迪士尼這樣一個龐大的項目，每年在包裝印刷上的支出也將是一筆不小的開支。

        樊正官也對《每日經濟新聞》記者表示：“迪士尼落戶上海，我們肯定會爭取印刷業務，在這一塊上我們還是有很強的競爭優勢。”

        也有市場悲觀者認為，迪士尼概念已經炒作多年，其利好在前期已經透支，后期增長存在不確定性。

        在一度上揚后，迪士尼概念股最近出現較大調整。昨日，界龍實業報收于11.49元/股，跌幅為0.17%。

新聞鏈接

“中國農村第一股”界龍實業

　　　　2009年4月27日，界龍實業董事長、總經理費鈞德離任，將公司指揮棒交到兒子費屹立手上，離開了自己一手創造的界龍實業的管理一線。但當地村民稱呼費鈞德時，仍然像以前一樣叫他“老板”。

        在調查界龍實業時記者發現，它的成長經歷深深地烙著中國企業改革30年的印跡。從1968年500元村辦工廠起步，到如今年營業額超過10億的上市公司，脫胎于界龍村的界龍實業走出了一條以實業發展集體經濟的路子。

        1966年，20歲的費鈞德說服村里的支部書記要搞界龍村的工業。花了兩年時間，掛靠在村修配站的小五金加工廠才辦起來。做臺燈開關，做航空指示燈的插銷，費鈞德到處跑活接單，把小廠經營得紅紅火火。到1971年，費鈞德領導下的五金廠年營業額已達到10萬元。費鈞德開始不滿足于五金廠的小打小鬧，瞄上了當時還被國營壟斷的印刷業。又過了兩年，在蓋了10多個公章之后，費鈞德憑借兩臺上海人民印刷二廠淘汰的舊印刷機起步，邁開了界龍印刷的第一步，也奠定了界龍實業日后的主業。

        在實業上成功之后，費鈞德并未故步自封，而是選擇了上市為企業的擴張融資。1994年2月，界龍實業在上海證交所正式掛牌上市。作為中國第一家由村辦企業改制的上市公司，界龍實業贏得了“中國農村第一股”的美譽。在隨后幾年間，界龍村也因為上市公司而成為與華西村相提并論的“億元村”，村里的年輕人大多都在界龍實業上班。目前，界龍集團持有上市公司界龍實業34.67%的股權，而費鈞德及其兩個兒子合計持有界龍集團37.34%的股權。



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