存量房“爆改”學生宿舍背后：高校掀“置業(yè)潮”，有房源折價超35%

每經(jīng)記者｜劉頌輝 陳晴    每經(jīng)編輯｜陳夢妤 魏文藝    

隨著2026年全國碩士研究生招生考試臨近，“考上研卻無宿舍可住”的話題再度被提及。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）梳理發(fā)現(xiàn)，近年來，包括北京大學、復旦大學、南京大學、南開大學等多所高校相繼宣布，不再為專業(yè)學位碩士研究生提供宿舍，或者僅解決其第一年的住宿問題。

一方面，高校擴招致使學生宿舍出現(xiàn)缺口；另一方面，部分大學城周邊卻存在存量商品房過剩的情況。

視覺中國圖

就在11月10日，教育部、住建部聯(lián)合調(diào)研組實地調(diào)研湖北大學學生宿舍改造項目時表示，武漢城建·水岸（以下簡稱水岸項目）學生宿舍改造項目作為全國首個以購置存量房代建設(shè)學生公寓的創(chuàng)新實踐，既有效盤活了市場存量資產(chǎn)、為房地產(chǎn)去庫存提供了新思路，又精準破解了高校宿舍資源緊張的難題。

據(jù)每經(jīng)記者了解，9個月前，湖北大學就宣布整體購置水岸項目5號、6號樓的352套存量房，用于學生住宿，新增學生住宿床位2800個，項目估算投資1.98億元（含裝修改造費），資金來源為爭取中央預算內(nèi)投資及學校自籌。此次收購的水岸項目毛坯房源均價，較開盤時折價比例超過35％。

湖北大學國有資產(chǎn)管理辦公室房產(chǎn)管理科科長徐濤在接受每經(jīng)記者采訪時表示，首批352套商品房于今年秋季開學投入使用，后續(xù)還會有收購計劃，“很多兄弟高校前來‘取經(jīng)’、調(diào)研”。

與此同時，中國礦業(yè)大學、中南大學、合肥工業(yè)大學等高校也掀起“置業(yè)潮”，一場“一拍即合”的去庫存行動在全國展開。

存量房“爆改”學生宿舍

存量商品房“爆改”學生宿舍，湖北大學研二男生周南是第一批“嘗鮮”入住的學生。今年9月，他和同學一起從武昌校區(qū)搬進了陽邏校區(qū)。

“每年住宿費1000多元，空調(diào)、熱水齊全，配套設(shè)施比之前更新，居住體驗感也更好”。11月7日，每經(jīng)記者實地探訪水岸項目時，正從宿舍樓出來的周南這樣說道。

據(jù)周南介紹，校方對商品房原有戶型進行了改造。比如，相比以前宿舍的四人間或六人間，現(xiàn)在大多數(shù)宿舍改為了雙人間，小單間則只住一人，每套房源配有兩個衛(wèi)生間。

多位入住水岸項目的湖北大學學生告訴每經(jīng)記者，目前入住的都是研究生，其中6號樓為男生宿舍，5號樓為女生宿舍。繳納住宿費之后，不用額外支付物業(yè)費，宿舍樓棟安排有管理員，外賣人員可送餐上樓。

湖北大學新聞網(wǎng)顯示，湖北大學正在推進新工科計劃，新工科學院將分批成建制搬遷至陽邏校區(qū)辦學。到2028年，校園面積將近500畝，辦學規(guī)模達到0.8萬人左右；到2030年，辦學規(guī)模將達到1萬人左右。

徐濤告訴每經(jīng)記者，陽邏校區(qū)是學校今后建設(shè)與發(fā)展的重要校區(qū)，承擔各學院的科研教學任務(wù)，因此對學生宿舍的需求量會越來越大。

水岸項目與湖北大學陽邏校區(qū)僅一路之隔，直線距離不到400米，步行從教學樓到小區(qū)僅10分鐘。項目規(guī)劃總建筑面積20.9萬平方米，房屋共17棟，包含商業(yè)和住宅。據(jù)貝殼找房，該項目開盤時間為2021年5月，面積85~135平方米，毛坯房源開盤均價約7300元/平方米。

每經(jīng)記者從武漢市住房和城市更新局查詢獲悉，水岸項目房源總計1606套，截至11月11日，已售出25套住房，尚有955套住房可供銷售。

據(jù)武漢城建集團微信公眾號，早在2023年3月，湖北大學負責人就曾赴水岸項目考察，與時任武漢城建集團負責人就陽邏校區(qū)學生公寓等問題進行現(xiàn)場交流。

“學校對周邊的樓盤項目進行過充分調(diào)研，并與水岸等幾處樓盤談判。”徐濤表示，最終選擇了與學校需求匹配度最高的水岸項目。

每經(jīng)記者還探訪了陽邏校區(qū)附近的百瑞景濱江生活區(qū)項目。該項目置業(yè)顧問透露，項目早期與湖北大學有過接洽，但校方搬遷計劃遲遲未能確定。隨著房源逐步對外出售，便沒有符合要求的整棟房源可以供應。

上述置業(yè)顧問還透露，湖北大學方面已與公司簽訂協(xié)議，購買了50套房源作為教師公寓。相比市場價格，項目與校方之間有協(xié)議價，整體更優(yōu)惠一些。

多所高校掀起“置業(yè)潮”

在水岸項目成功投入運營后，國內(nèi)多家高校也相繼發(fā)布采購需求，或整棟收購，或整體租賃社會用房，填補宿舍資源缺口。

今年9月，中國政府購買服務(wù)信息平臺公示的教育部單一來源采購項目征求意見顯示，合肥工業(yè)大學、中南大學、中國礦業(yè)大學購置存量房地產(chǎn)用作學生宿舍，3所高校合計預算金額達7.06億元。

其中，合肥工業(yè)大學購置存量房地產(chǎn)用作學生宿舍項目的預算金額約1.18億元，標的為合肥安居控股集團提供的翠湖壹號項目。

合肥工業(yè)大學招標與采購管理中心科室負責人告訴每經(jīng)記者，這是學校首次對外購置存量房地產(chǎn)用作學校宿舍，主要原因是響應國家政策，鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源。

據(jù)介紹，合肥工業(yè)大學的宿舍面積缺口達到16.21萬平方米，而學校及周邊暫無合適的土地可供出讓，短期內(nèi)也無法快速解決宿舍資源不足的問題。

翠湖壹號由龍湖集團開發(fā)建設(shè)，主體建筑已完成驗收，與合肥工業(yè)大學翡翠湖校區(qū)僅隔兩條馬路。其中，1號樓是保障性租賃住房，有315個精裝修房間，以小戶型房源為主，學校整棟購置后可立即投入使用。

“這屬于前期的單一來源采購公示，接下來還需要掛網(wǎng)、投標、開標、結(jié)果公示等一系列流程。”上述科室負責人介紹。

再看中國礦業(yè)大學徐州南湖校區(qū)，其學生宿舍面積缺口約13.76萬平方米，校內(nèi)沒有可開發(fā)的土地，周邊幾公里范圍內(nèi)同樣沒有合適的土地出讓，短期內(nèi)達不到自建宿舍的條件。

該校用作學生宿舍項目的預算金額約2.93億元，擬由南京安居建設(shè)集團控股的徐州頤泉置業(yè)提供房源。根據(jù)單一來源采購專家論證意見表，觀山府C2組團項目距離中國礦業(yè)大學徐州南湖校區(qū)約6.5公里，共14棟樓490套現(xiàn)房，總建筑面積約4.58萬平方米。

南京安居建設(shè)集團一位內(nèi)部人士向每經(jīng)記者確認，關(guān)于中國礦業(yè)大學購置觀山府房源事宜，目前正處在初步意向階段。

值得一提的是，中南大學是近期購置房產(chǎn)的高校中預算金額最高的。公告顯示，中南大學采用單一來源方式，采購湖南旺德府投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“旺德府”）提供的旺德府萬象時代花園（一期）4號樓，預算金額約2.95億元。

專家論證意見認為，中南大學的學生宿舍缺口較大，按目前學生規(guī)模計算，預計還有約20萬平方米缺口（不含在建）。旺德府萬象時代花園（一期）4號樓是通過驗收的現(xiàn)房，距學校第二臨床學院東院區(qū)僅500米。該樓棟整體處于空置狀態(tài)，經(jīng)適當改造裝修，按4人間計，整棟樓可提供2500余個床位。

據(jù)中南大學計劃財務(wù)處工作人員陳侶侶介紹，學校收購這處項目之前有過考察，具體進展以公告為準。旺德府一位招商負責人則表示，暫時不方便接受采訪。

有利于房地產(chǎn)去庫存

每經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比之下，校區(qū)位于市中心的高校，較多采取租賃方式解決宿舍不足的問題。比如，浙江大學擬在紫金港校區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)租賃社會用房，要求精裝修拎包入住，提供床位不少于3000張。

10月23日，據(jù)浙江大學宿舍管理辦公室一位工作人員介紹，正在選擇供應商，房屋將主要用于2026級專業(yè)學位碩士研究生的宿舍。

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)銷量下滑，企業(yè)普遍資金鏈緊張，應該是非常愿意一次性出售整棟樓的。對于部分高校而言，現(xiàn)階段在遠郊區(qū)域的校區(qū)自主拿地建宿舍，成本或許并不會低于購置存量房。

一位負責購置存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高校負責人向每經(jīng)記者坦言，郊區(qū)房地產(chǎn)價格相比高峰時期大幅降低，是高校采取“以購代建”解決學生宿舍問題的原因之一。

比如，湖北大學此次收購的水岸項目毛坯房源，均價較開盤時折價約2700元/平方米，折價比例超過35％。而徐州觀山府的備案均價約1.19萬元/平方米，中國礦業(yè)大學預計收購均價約6397元/平方米。

值得注意的是，2024年1月，國家發(fā)展改革委、教育部、財政部、住建部等七部門發(fā)布《關(guān)于加強高校學生宿舍建設(shè)的指導意見》，支持宿舍面積缺口大、具備新建條件的高校新建一批學生宿舍。同時，鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標準，加強配套服務(wù)管理。

一房企總部負責人向每經(jīng)記者表示，對于高校的收購需求十分感興趣，相信在徐州、合肥等樓市去化承壓的城市，房企只要看到類似銷售機會，都會爭相參與。“對開發(fā)商來說，項目批量出售給學校，比其他銷售渠道都要好。只要手里有足夠的存量房源，當然會報名”。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池教授認為，高校收購或租賃存量房用作宿舍，有利于房地產(chǎn)去庫存以及開發(fā)商回籠資金，促進企業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。同時，此舉也有利于開發(fā)商向高校拓展產(chǎn)業(yè)鏈，包括物業(yè)服務(wù)、裝修改造等，也便于發(fā)現(xiàn)高校潛在的客戶需求，開發(fā)商由此樹立良好形象，提升品牌和社會地位。

（文中受訪學生系化名）

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