西昌144套、福州51套??國資批量賣房引關注，業內：對市場影響有限

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳俊杰    

近期，陸續有地方國資平臺掛牌出售房產，這一資產處置行為本身并不算新鮮，卻在業內引發了廣泛關注。

11月14日，貴州大誠建筑發展有限責任公司掛牌轉讓位于重慶、江門、安順等11處房產。11月6日，四川西昌市委托拍賣公司一次性掛出144套國有產權住房；11月5日，福州市公共資源交易網發布公告，定于11月21日公開拍賣福州長樂區51套市場化商品房。更早之前，北京、山東煙臺、淄博等地均出現過地方國企掛牌出售房產的情況。

國資掛牌的房產是否有撿漏機會？央國企集中掛牌房產對市場又有何影響？

11月17日晚間，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者指出，國企掛牌出售房產雖會增加市場供給，但對整體樓市格局影響有限，且不存在“一上平臺就打折出售”的情況。

多地國資密集掛牌出售房產

近期，多地國資平臺出現了集中掛牌多套房產的情況，掛牌出售的資產類型囊括住宅、商鋪、車位等。

其中，四川西昌市的批量賣房行動頗具代表性。

11月6日，西昌市委托拍賣公司一次性掛出144套國有產權住房，分為三個“打包套餐”：禮州中學35套經濟適用房，最小面積33平方米，均價僅3017元/平方米；袁家山69套小區房，平均單價4997元/平方米；西城、東城的40套改善房，均價5799元/平方米。記者注意到，這些房源多為經濟適用房、保障房，產權明晰且部分帶有固定車位，競拍者首付僅需2.5成，可辦理75%的銀行按揭貸款。

另一個集中出售房源較多的城市是福州。11月5日，福州長樂區掛出51套商品房，總價區間為44.7萬至153.6萬元，均價1.1萬元/平方米。

11月14日，貴州大誠建筑發展有限責任公司掛牌轉讓（降價延期）位于重慶、江門、安順等11處房產，總價格在22萬~73萬元，處置房源中大多數處于閑置狀態，保證金在6萬元～30萬元不等。

而在更早之前，今年以來，北京西城區國資旗下天恒置業集團一次性掛牌111套房產；吉林銀行掛牌2000多套房產，中廣核工程有限公司出售位于大連的68套房產。

在李宇嘉看來，今年以來國資密集售房主要包括“資產優化的瘦身策略”“資金壓力下的回血需求”“政策推動的盤活行動”等原因。

“國資企業，不管是城投平臺等功能性國企，還是國有競爭性企業，都有業績的考慮，一是資產保值增值的壓力，二是利潤稅費上繳的壓力。對于上市類國企，更是要對股東負責，對估值負責。此外，過去，不動產價值持續上漲，靠抵押就能獲得現金流，但現在各地對國企利稅上繳考核更嚴了，資源支持減少了，同時要求國企要承擔一些穩增長的任務，但這些任務短期內很難有盈利和現金流，所以需要變現資產。”李宇嘉分析稱。

在政策層面，記者注意到，2022年國務院辦公廳印發的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》中提到，“靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產”。

對市場整體影響較小

對于國資售房是否會沖擊二手房市場、改變樓市格局，部分業內人士分析指出，單個案例影響有限，需關注供給主體增多帶來的疊加效應，而且國企房產拍賣不存在“一上平臺就打折”的情況。

李宇嘉詳細解讀了國資房產的拍賣路徑與定價機制。

他提到，國企平臺拍賣房產屬于大宗交易，必須通過第三方資產交易平臺或“三資”平臺進行，需發布公告披露房源位置、起拍價、產權等信息，采用公開競價方式，以確保公平公正及國有資產保值增值。

“初始掛牌價嚴格按照評估價確定，不存在一上平臺就打折的情況，只有在無人接拍時，才會進入第二次拍賣環節，此時才可能出現價格折扣?！崩钣罴握f道。

國資平臺出售房源，對市場影響如何？

李宇嘉分析稱，單個國資售房案例規模較小，多為幾十套、上百套，最多幾百套，對整體市場沖擊有限。但需注意的是，當前房地產市場下行壓力下，房源供給主體已從傳統的開發商、二手房業主，擴展到實體企業、上市公司、政府平臺等，疊加二手市場掛牌量持續攀升、價格下跌、交易周期拉長（貝殼數據顯示，業主出售二手房的交易周期多在半年左右），多主體供給的加總效應可能對市場造成一定擾動。

“由于國有資產保值增值，掛牌房源通常需在指定的產權交易所出售。所以從價格方面來看，這些房源并不是太有吸引力，甚至部分房源可能還要求一次性付款。因此，對個人購房者來說，其性價比可能并不是太高?！币晃谎雵螽a權交易流程內部人士向記者表示。

政策層面，李宇嘉建議，相關部門在分析市場供應時，需將二手房掛牌量、法拍房源、工抵房、銀行直售、國資平臺拍賣等納入全口徑統計，才能準確把握市場供需關系的平衡性。短期而言，隨著國資房源的持續入市，局部市場供需關系仍將處于調整階段，價格波動可能延續一段時間，但不會改變樓市平穩發展的整體態勢。

封面圖片來源：圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝