負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 金地集團(tuán)上半年量入為出補(bǔ)倉(cāng)核心城市

文/史現(xiàn)

上半年，在各項(xiàng)政策寬松的背景下，房地產(chǎn)持續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，但需求減少、行業(yè)整體增速放緩等現(xiàn)象也讓房企繼續(xù)面臨著挑戰(zhàn)與壓力。

8月29日，金地集團(tuán)（600383.SH）披露2025年半年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入156.78億元，簽約面積125.4萬(wàn)平方米，簽約金額171.5億元。

金地集團(tuán)根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷售策略，加大去化力度，使得部分項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本。公司基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，疊加房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率降至7.57%，報(bào)告期內(nèi)，歸母凈利潤(rùn)虧損37.01億元。

得益于多年來堅(jiān)守穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，金地集團(tuán)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，按時(shí)足額兌付公開市場(chǎng)到期債務(wù)。盡管從經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來看，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)仍需時(shí)間，但公司的杠桿水平處于合理低位水平，財(cái)務(wù)基本面依舊穩(wěn)健。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，成功化債、政策紓困和經(jīng)營(yíng)動(dòng)能修復(fù)等一系列積極信號(hào)出現(xiàn)，金地集團(tuán)或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)困境反轉(zhuǎn)的潛在投資標(biāo)的。

做優(yōu)增量，擇機(jī)獲取重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

今年上半年，武漢主城區(qū)價(jià)格敏感型需求釋放帶動(dòng)住宅市場(chǎng)回暖。6月7日，漢陽(yáng)濱江地段住宅項(xiàng)目金地·大成樂府在雨中舉行了首期開盤活動(dòng)。

金地·大成樂府位于漢陽(yáng)區(qū)鸚鵡大道與二環(huán)線交會(huì)處，靠近漢陽(yáng)江灘，項(xiàng)目容積率為2.27，規(guī)劃建設(shè)3幢小高層和2幢高層，共計(jì)441套房源。

項(xiàng)目在戶型、裝修、景觀、全維度實(shí)景展示方面，全方位詮釋了金地對(duì)于“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的前瞻理解。

最終，3幢樓合計(jì)234套新房在2小時(shí)內(nèi)被認(rèn)購(gòu)一空，總銷售額突破4.5億元。其中，2號(hào)樓的房源在5分鐘內(nèi)售罄。金地·大成樂府成為武漢樓市的“日光盤”之一。

去年12月和今年7月，金地集團(tuán)通過武漢當(dāng)?shù)乇Ｕ戏渴諆?chǔ)的方式，置換獲取了武漢橋梁學(xué)校A1和A3-1地塊。公司結(jié)合武漢市建筑新規(guī)及當(dāng)?shù)乜蛻粜枨螅蛟旄咂焚|(zhì)住宅產(chǎn)品，其中，A1地塊即是取得不俗銷售業(yè)績(jī)的金地·大成樂府。

武漢項(xiàng)目只是金地集團(tuán)積極盤活存量、做優(yōu)增量、提升土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)質(zhì)量的一個(gè)縮影。上半年內(nèi)，公司聚焦主業(yè)，通過產(chǎn)品力提升、優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)等多種方式，積極修復(fù)經(jīng)營(yíng)動(dòng)能，陸續(xù)在上海、杭州新增一宗優(yōu)質(zhì)住宅用地，為后續(xù)業(yè)績(jī)的修復(fù)提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約2701萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1162萬(wàn)平方米，其中一、二線城市占比約79%。

金地集團(tuán)方面表示，近年來，房企各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承壓，面對(duì)行業(yè)普遍性的經(jīng)營(yíng)壓力，公司致力于做優(yōu)增量，持續(xù)深耕重點(diǎn)城市，擇機(jī)獲取安全邊際高、增長(zhǎng)潛力大的新項(xiàng)目。

在盤活存量方面，陸續(xù)在金華、常州、青島、武漢等城市實(shí)現(xiàn)政府收購(gòu)商品房用作保障性住房，在大連、湛江、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地，推進(jìn)商辦項(xiàng)目使用性質(zhì)調(diào)整或閑置土地收儲(chǔ)。通過土地置換、地塊性質(zhì)規(guī)劃調(diào)整、存量房“收存轉(zhuǎn)保”等方式，優(yōu)化存量資產(chǎn)質(zhì)量。

有息負(fù)債下降，財(cái)務(wù)基本面穩(wěn)健運(yùn)行

房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，如何在市場(chǎng)波動(dòng)中積蓄力量，成為檢驗(yàn)房企戰(zhàn)略定力的“必答題”。

據(jù)克而瑞，上半年，房企融資規(guī)模達(dá)1844億元，同比下降30%。從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本為8.60%，境內(nèi)債券融資成本整體下降。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)的有息負(fù)債中98.5%為銀行借款，長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債的比重為60.88%，融資結(jié)構(gòu)有所改善。債務(wù)融資加權(quán)平均成本為3.96%，相較2024年末下降了9個(gè)BP。

公司一直堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理方針，并擁有多樣化的融資渠道，以現(xiàn)金流為核心的經(jīng)營(yíng)策略，積極推動(dòng)銷售去化，精準(zhǔn)管控現(xiàn)金回款與開支。截至報(bào)告期末，公司整體負(fù)債率指標(biāo)保持穩(wěn)定，資產(chǎn)負(fù)債率為63.7%，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為58.9%，凈負(fù)債率為54.4%。

報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)始終把財(cái)務(wù)安全放在公司經(jīng)營(yíng)的第一位，按期足額償付了“22金地MTN001”和“20金地MTN001B”中期票據(jù)本息。

度過償債高峰期后，金地集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步下降趨勢(shì)，負(fù)債結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。

金地集團(tuán)方面表示，憑借30余年在房地產(chǎn)行業(yè)的深耕經(jīng)驗(yàn)，公司具備專業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力。公司始終高度重視現(xiàn)金流管理，緊抓銷售回款，強(qiáng)化資金動(dòng)態(tài)統(tǒng)籌安排能力。

憑借良好的信用水平，與各主要銀行建立長(zhǎng)期、穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系，財(cái)務(wù)基本面保持穩(wěn)健運(yùn)行。

業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，持續(xù)提升精益化管理水平

展望未來，金地集團(tuán)緊跟市場(chǎng)需求，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，除了聚焦主業(yè)之外，還在持有型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、代建等板塊進(jìn)一步發(fā)力，推動(dòng)業(yè)務(wù)均衡發(fā)展。

今年上半年，商業(yè)物業(yè)方面各項(xiàng)的關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)企穩(wěn)回升，同口徑客流同比增長(zhǎng)3%，銷售額同比增長(zhǎng)1%，會(huì)員復(fù)購(gòu)人數(shù)同比增長(zhǎng)16%。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，旗下明星項(xiàng)目深圳威新科技園1、2期上半年出租率約95%，3期出租率約89%，吸引了英特爾、英偉達(dá)、騰訊、華為、小紅書、錦江國(guó)際等大型企業(yè)的入駐。與此同時(shí)，金地威新還簽約了嘉興市聞川湖濱科創(chuàng)園等13個(gè)招商代理及咨詢服務(wù)類項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在物業(yè)服務(wù)板塊，金地智慧服務(wù)繼續(xù)深耕住宅業(yè)務(wù)、商服業(yè)務(wù)及城市服務(wù)三大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。今年前7月先后中標(biāo)深圳平湖街道城市服務(wù)項(xiàng)目、遠(yuǎn)景能源華北區(qū)域生產(chǎn)基地、深圳福田區(qū)第二人民醫(yī)院、金華永康市古山鎮(zhèn)等多個(gè)一體化運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。截至報(bào)告期末，金地智慧服務(wù)的物業(yè)管面積約2.72億平方米。

代建業(yè)務(wù)作為金地近年來重點(diǎn)深耕的領(lǐng)域，影響力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前三。今年上半年，憑借商住、商辦、產(chǎn)業(yè)園、體育場(chǎng)館改造等多元業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)力，金地代建業(yè)務(wù)新增簽約規(guī)模698萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%，其中，新增簽約的商住、商辦、安置房業(yè)態(tài)占比近60%，產(chǎn)業(yè)園、中等規(guī)模集中商業(yè)、市政工程等占比增長(zhǎng)至37%。

金地代建業(yè)務(wù)秉持“產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，持續(xù)投入產(chǎn)品研發(fā)，上半年在西安首發(fā)落地全新“清嵐”產(chǎn)品品牌，獲得了委托方的高度認(rèn)可。

金地集團(tuán)方面表示，公司將持續(xù)提升精益化管理水平，以制度構(gòu)筑精益基礎(chǔ)，以流程強(qiáng)化管理支撐。結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)變化和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，優(yōu)化完善組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化組織效能與運(yùn)營(yíng)協(xié)同，控制營(yíng)銷和管理等費(fèi)用，提升資源使用效率。

今年7月，金地集團(tuán)啟動(dòng)組織架構(gòu)調(diào)整，將原本的“總部-區(qū)域-城市公司”的3級(jí)管理模式，調(diào)整為“總部-大區(qū)-地區(qū)公司”的2.5級(jí)管理模式，縮減合并區(qū)域及城市公司，最終設(shè)立4個(gè)大區(qū)和10個(gè)地區(qū)公司。

中指研究院分析指出，房企調(diào)整組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，在行業(yè)變革中不斷轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，在優(yōu)化中不斷鍛造自身的硬實(shí)力與核心競(jìng)爭(zhēng)力。積極調(diào)整組織架構(gòu)，本質(zhì)還是通過精細(xì)化管理、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，降本增效，提高自身運(yùn)營(yíng)管理能力，以期在風(fēng)云變幻的行業(yè)發(fā)展中走得更穩(wěn)更久更好。

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