從“日光盤”到“骨折價(jià)”：恒大香港舊盤更名后最高降價(jià)超六成，中介追討上億港元傭金

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

近日，位于香港屯門的“緹岸”（原名：恒大?珺瓏灣）項(xiàng)目因大幅降價(jià)在當(dāng)?shù)厥袌鲆l(fā)廣泛關(guān)注。

該項(xiàng)目于2019年首期開盤時(shí)，憑借精準(zhǔn)定位小戶型“上車客”，創(chuàng)下151套房全部售罄的輝煌成績，一度成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目。后因恒大陷入流動(dòng)性危機(jī)，該項(xiàng)目歷經(jīng)了暫停銷售等風(fēng)波，最終由福彩發(fā)展接管并更名為“緹岸”。

6月16日，緹岸大幅下調(diào)27個(gè)單位的銷售價(jià)格。這些單位的實(shí)用面積為223—461平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），總價(jià)為214.8萬—417.3萬港元，部分房源的最高降價(jià)幅度超過六成。

6月17日下午，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于香港沒有相關(guān)價(jià)格限制，價(jià)格基本由開發(fā)商自行決定，但一般降價(jià)幅度不會(huì)如此之大。目前香港一手住宅供應(yīng)持續(xù)高企，促使開發(fā)商不得不采取更積極的定價(jià)策略去庫存。

緹岸項(xiàng)目實(shí)景  圖片來源：受訪者提供

曾經(jīng)開盤“日光”，如今最高降價(jià)超六成

事實(shí)上，緹岸項(xiàng)目大幅降價(jià)，一定程度上反映了香港市場上行期與調(diào)整期的鮮明對比。

2018年，恒大斥資66億港元從恒基地產(chǎn)手中購得香港屯門地塊，樓面價(jià)高達(dá)8300港元/平方呎，創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。當(dāng)時(shí)正值香港樓市上行周期，恒大在該地塊打造的恒大?珺瓏灣項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)達(dá)80億港元。

香港屯門“緹岸”項(xiàng)目信息 圖片來源：受訪者提供

2019年，恒大?珺瓏灣首期發(fā)售，恰逢香港放寬按揭保險(xiǎn)政策，加之項(xiàng)目主打200—300平方呎小戶型、總價(jià)低于600萬港元的精準(zhǔn)定位，瞬間點(diǎn)燃市場熱情，吸引了大量投資客入場，并創(chuàng)下超額認(rèn)購15倍、首期推出的151套房全部售罄的輝煌成績，成為香港樓市的“明星項(xiàng)目”。

然而到了2021年，恒大債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，恒大?珺瓏灣項(xiàng)目迅速陷入困境，先后經(jīng)歷項(xiàng)目更名、銷售暫停、中介機(jī)構(gòu)追繳傭金等問題。

緹岸項(xiàng)目戶型實(shí)景  圖片來源：受訪者提供

6月16日，緹岸項(xiàng)目大幅下調(diào)27個(gè)單位的銷售價(jià)格。這些單位的實(shí)用面積為223—461平方呎，總價(jià)為214.8萬—417.3萬港元，其中最高降價(jià)幅度超過60%。

以5座21樓F室為例，該戶型實(shí)用面積為227平方呎，總價(jià)從578萬港元降至228.7萬港元，單價(jià)從2.55萬港元/平方呎降至1.0萬港元/平方呎，降價(jià)幅度達(dá)60.4%。

“目前項(xiàng)目主要在售的是三房單位，面積為798平方呎，總價(jià)在680萬至830萬港元之間。現(xiàn)在一房的最低售價(jià)為320萬港元，此前最低售價(jià)228.7萬港元的房源已經(jīng)售罄。”6月17日上午，香港房產(chǎn)中介吳先生通過微信告訴每經(jīng)記者。

陳永杰向記者表示：“目前香港的一手住宅供應(yīng)持續(xù)高企，截至5月底，一手房庫存錄得2.14萬伙（套），促使開發(fā)商不得不采取更積極的定價(jià)策略去庫存。例如，近期發(fā)售的大圍新盤‘UNI Residence’定價(jià)較同區(qū)新晉二手屋苑有約20%至30%的折扣，而港島區(qū)黃竹坑站上蓋物業(yè)‘滶晨’首批折實(shí)價(jià)亦低于市場約10%至15%，這都反映出香港市場新盤降價(jià)并非個(gè)案。”

記者注意到，此次緹岸項(xiàng)目大幅下調(diào)房源價(jià)格，除了當(dāng)時(shí)購房的業(yè)主遭受明顯損失外，地產(chǎn)中介也未能幸免。其中，中原地產(chǎn)和利嘉閣地產(chǎn)分別被緹岸開發(fā)商拖欠超過1億港元和3000萬港元傭金。據(jù)了解，中原地產(chǎn)已向高等法院申請簡易判決，利嘉閣地產(chǎn)亦啟動(dòng)法律程序追討。

與此同時(shí)，該項(xiàng)目在二手房市場也出現(xiàn)了明顯的價(jià)格下跌。

據(jù)香港中原網(wǎng)信息，截至6月17日，緹岸項(xiàng)目的不少二手房源價(jià)格跌幅超過50%。如5月21日成交的一套2期3A座19樓的房源，面積為228平方呎，成交價(jià)為208萬港元，較買入時(shí)的價(jià)格下跌約54%。

香港置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，緹岸項(xiàng)目在2022年6月的成交單價(jià)為1.73萬港元/平方呎，而今年3月的價(jià)格為9402港元/平方呎，回調(diào)幅度約45.7%。

“緹岸項(xiàng)目雖然價(jià)格較之前大幅降低，但相較于中環(huán)、銅鑼灣等核心商業(yè)區(qū)，其位置較為偏僻。在當(dāng)前香港銀行同業(yè)拆息降低、供款成本減少的情況下，其實(shí)有更多選擇。”6月17日下午，香港房產(chǎn)中介劉先生通過微信告訴記者。

業(yè)內(nèi)預(yù)測：6月香港新房成交將迎改善

6月以來，香港樓市持續(xù)以一手新盤為主導(dǎo)，熱度不減，而二手市場則在觀望情緒及新盤分流的共同影響下，維持成交高位橫盤態(tài)勢。

據(jù)利嘉閣地產(chǎn)研究部公布的6月預(yù)估數(shù)據(jù)，香港一手私宅買賣登記量預(yù)計(jì)可達(dá)1980宗，較5月份的1607宗增長約23%，將創(chuàng)下近三個(gè)月新高。

利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮分析指出，6月以來，中美關(guān)稅戰(zhàn)談判取得階段性進(jìn)展，加之港元拆息有所回落，顯著減輕了客戶的供樓負(fù)擔(dān)。適逢西貢新盤新一期推出，每輪均告售罄，其中至少700宗成交將計(jì)入6月份的登記數(shù)，這無疑將推動(dòng)6月份新房登記量進(jìn)一步攀升。

相對而言，目前香港二手房市場仍處于成交高位盤整狀態(tài)。

根據(jù)香港美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)，6月前兩周（6月2日—15日），香港35個(gè)屋苑共錄得166宗成交，較上月同期（5月5日—18日）的136宗增長約22.1%，顯示出二手房市場同樣活躍。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝認(rèn)為，隨著6月二手房交投表現(xiàn)向好，預(yù)計(jì)今年上半年香港二手住宅成交量有望達(dá)到2.2萬宗，較去年上半年的2.16萬宗微增約2%，并將創(chuàng)下自2021年下半年以來的3年半新高。

每經(jīng)記者注意到，盡管部分業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)期香港樓市6月成交情況將有所改善，但5月的成交數(shù)據(jù)顯示，香港樓市在5月呈現(xiàn)“成交轉(zhuǎn)弱”的態(tài)勢。

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，5月所有樓宇買賣合約數(shù)為6442宗，同比和環(huán)比分別下降12.5%及10.9%，宗數(shù)回落至今年2月以來的近3個(gè)月低位；樓宇買賣合約總值為498.5億港元，較去年5月下降20.7%，較今年4月微降0.5%。

相較而言，香港一手私人住宅成交量表現(xiàn)優(yōu)于二手私人住宅。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月一手私人住宅交易量為1665宗，較4月上升4.3%。而二手私人住宅盡管交易量保持高位，但5月環(huán)比下滑15.7%至3026宗。

“近期香港銀行拆息回落，‘H按’（指香港樓市中一種常見的按揭貸款方式）實(shí)際按息一度降至1.82厘，創(chuàng)近三年新低，樓市進(jìn)入‘供平過租’時(shí)代。加之美聯(lián)儲(chǔ)下半年減息預(yù)期強(qiáng)烈，將為樓市帶來新一輪提振。在多方利好支持下，相信香港樓價(jià)已接近底部。”陳永杰表示，在市場層面，開發(fā)商仍以“貼市價(jià)”推盤，相比之下，二手市場缺乏競爭力，僅個(gè)別大幅降價(jià)單位才有成交。

陳永杰預(yù)計(jì)，香港樓市將繼續(xù)由一手市場主導(dǎo)，二手房市場短期內(nèi)將承壓，購房者的“尋寶”時(shí)期預(yù)計(jì)將持續(xù)至6至7月。

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