樓市“紅五月”行情分化 房企年中沖刺押注“好房子”

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

樓市在經歷了“小陽春”后，“紅五月”行情隨之而來，并在上海、北京、廣州等熱點城市得到體現。不過，5月樓市分化依然明顯。

克而瑞的監測數據顯示，5月，30個重點城市新房成交面積1058萬平方米，環比下降2%，同比下降9%。中指研究院的數據顯示，5月，百強房企銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴大0.5個百分點。

“整個市場短暫出現調整屬于正常情況。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從去年四季度到今年4月，全國房地產市場出現了7個月的回穩，5月盡管有些數據出現波動，但總體還是延續了一個向好的態勢，市場反饋還是積極的。

進入6月，對于多數房企而言，已進入到年中業績沖刺期。在5月新房市場分化、百強房企整體銷售額同比下降的背景下，據《每日經濟新聞》記者了解，多家頭部房企推出了“好房子”新規產品，并實現了較高的去化率。

一家房企的相關負責人在接受記者采訪時表示，現在，開發商都面臨較大壓力，大幅降價促銷反而可能對項目產生損傷。

“紅五月”樓市分化明顯

5月，核心城市新房市場整體保持修復態勢，“紅五月”行情在上海、北京、廣州等熱點城市得到體現，這些城市新房成交量同環比均保持增長。

以上海為例，5月有近40個新項目開盤，其中純新盤項目11個，老盤加推項目26個。上海市房地產交易中心的數據顯示，5月，上海一手住房成交62萬平方米，環比增長20%，同比增長24%。

再看廣州，4月底就有多個純新項目集中開盤入市，此后隨著“五一”假期項目營銷力度加大，新開盤項目去化效果普遍較好，整體帶動市場成交回升。廣州市住房和城鄉建設局的數據顯示，5月，廣州新房累計成交6572套，環比增長32%，同比增長26%。

北京樓市方面，北京市住房和城鄉建設委員會的數據顯示，5月，北京新房累計成交3917套，環比增長14%，同比增長38%。

與此同時，5月全國樓市仍呈現出分化態勢，部分熱點城市的新房成交量出現回落。

再以深圳為例。5月，深圳核心區域推盤節奏有所加快，但各項目間分化顯著。中指研究院的數據顯示，5月，深圳多個核心區域優質項目去化率超過80%，而非核心區域項目去化率普遍低于50%。

深圳中原研究中心的統計數據顯示，5月，深圳一手住宅網簽3162套，環比下滑14.4%。

克而瑞的監測數據顯示，5月，全國30個重點城市新房成交面積1058萬平方米，環比下降2%，同比下降9%。其中，一線城市新房成交環比增長6%，同比增長20%；26個二三線城市新房成交環比企穩，同比回落13%，降幅超30個重點城市的平均水平。累計來看，今年前5個月，全國30個重點城市新房成交面積5047萬平方米，同比上漲6%。

盡管樓市明顯分化，但克而瑞的監測數據顯示，5月，30個重點城市新項目開盤平均去化率為39%，環比上升1%，同比上升12%，與2023年高峰期基本持平，延續穩中向好態勢。具體來看，廈門、成都、長沙和重慶四城的平均去化率超六成，上海、深圳等熱點城市的平均去化率同環比持續上升；鄭州、蘇州等城市的平均去化率雖與去年同期相比有所上升，但環比降幅超兩成；昆明、青島、濟南、常州、嘉興等弱二三線城市平均去化率不足兩成，且環比持續下降。

“以武漢市場為例，近期改善和豪宅市場成交均有所下滑，總價650萬元以上戶型產品的存銷比越來越大，550萬~650萬元戶型產品基本以符合‘好房子’新規的大平層為主。”一家頭部房企華中區域相關負責人告訴記者，據其初步判斷，改善型客群對產品的要求較以前提高了。

“當前，樓市延續‘止跌企穩’態勢，熱銷項目聚焦到產品力較強的第四代住宅和符合‘好房子’新規項目，隨著這類產品集中入市，撐起熱銷半邊天。”克而瑞發布的報告指出，部分城市的開發商依靠由政府主導的存量房收購和房票安置來進行銷售，這對城市非核心區域部分樓盤的去化起到了良好的提振作用，但在多數弱二三線城市，部分樓盤開發商僅能依托大折扣、高傭金、強渠道等策略實現銷量提升。

房企積極沖刺年中業績

5月樓市分化依然明顯，也體現在百強房企的銷售業績上。

中指研究院的監測數據顯示，5月，百強房企銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴大0.5個百分點。

以排在銷售榜前兩位的保利發展和綠城中國為例。5月，保利發展實現銷售額285.12億元，環比增長15.8%，同比下降19.3%，前5個月累計銷售額為1161.61億元，同比減少19.26%；5月，綠城中國實現銷售額255億元，環比增長37.1%，同比上漲9.4%，前5個月累計銷售額965億元，同比減少2.3%。

《每日經濟新聞》記者梳理18家重點上市房企5月業績簡報發現，5月，這些房企合計實現銷售額1449.84億元，同比下降5.9%，環比增長24.1%；前5個月實現銷售額5842億元，同比下降14.8%。

值得注意的是，5月銷售額同環比均下降的有越秀地產和旭輝集團。其中，越秀地產實現銷售額95.81億元，同比下降6.9%，環比下降4.9%。

不過，越秀地產是今年極少數明確提出年度銷售目標的房企，今年前5個月實現合同銷售金額約507億元，同比增長約26.5%，完成2025年度合同銷售目標進度42.1%。

“現在的樓市環境下，開發商都面臨壓力。”上述房企相關負責人表示，目前，其所在公司在華中區域銷售的樓盤，舊規產品、新規產品占比各一半。“第四代住宅利用高性價比和高得房率，對傳統住宅形成了一定的沖擊，老項目主要還是靠現房優勢，以品質實景可見來吸引客戶。”

“目前，公司的舊規產品基本是準現房或現房，客戶主要是看實景。”綠城中國華中區域相關負責人告訴記者，當前，舊規產品并不是公司的去化主力，因為有業主基數，大幅降價反而會對項目有損傷。“公司更多是通過老盤新做，從展示更新、服務提升等方面去進行銷售宣傳。”

以架空層為例，此前是將設計做好后交給客戶，如今則是在設計中有留白空間，通過與業主進行溝通，問詢其改造方向并進行修改。該負責人表示，“目前在武漢湖畔雲廬、長沙鳳起麓鳴等舊規產品上都有這樣的動作，通過這些方式達到口碑傳播，影響潛在客戶。”

“今年上半年，公司在成都共有兩個新項目入市，且都是‘好房子’新規產品。”成都萬科相關負責人表示，一個是位于郫都區的蜀都萬科·錦上揚華，前5個月連續奪得郫都區銷冠，另一個是基于“好房子”理念打造的，位于新都區的萬科都會甲第，5月17日開盤就刷新片區內近三年首開項目最高認購業績，截至目前仍是新都區銷冠。“此外，持續銷售項目如軌道城市萬科美的丨高線公園，也將推出優質準現房房源以及年中沖刺專屬購房優惠。”

“公司整合旗下商業、資管、物業等資源，推出‘龍湖歡搶季’，天街、冠寓萬份盲盒驚喜派送，全國各大直播間搶購房神券，更有千套房源限時一口價秒殺。”龍湖集團相關負責人告訴記者，6月13日，“龍湖好房子BOSS福利局”專場直播，將在全國篩選12個城市級紅盤熱盤，包括高端產品線御湖境、觀萃等項目，在直播間推出給力好價，拉開整個年中沖刺的大幕。

“6月樓市供應同環比齊降，重點城市樓市供應的剛需、改善、高端房源占比分別為34%、55%和12%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。半數以上重點城市，主城區是房企供應的重點。”克而瑞發布的報告指出，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區改善型樓盤的供應比例，疊加年中沖刺業績，房企或將加大營銷力度。“預計6月成交環比增長，同比有望與去年同期持平，市場延續止跌回穩的態勢。”

封面圖片來源：視覺中國