上海樓市的“冰與火”：市區豪宅紅盤被瘋搶，遠郊項目遭遇零認購

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

在上海陸家嘴濱江一處江景房樓盤，客戶經理申楠一邊忙著準備購房合同，一邊說：“這批開盤去化很快，合同簽完就要開始準備下一批房源的加推工作了。”

5月，上海多個內環豪宅集中入市。房企公開披露的信息顯示，5月10日，陸家嘴太古源源邸開盤入市，當日只剩兩套；緊接著，均價19.5萬元/平方米、被稱為“全國單價地王”的綠城潮鳴東方開盤即宣告售罄；5月12日，上海壹號院結束認購，4天半的認籌率超過267%，是今年黃浦區首個觸發積分制的項目。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，兩天時間里，上海市場就成交了175套內環豪宅，單套總價超過5700萬元。其中，價格最高的一套731平方米頂樓復式，成交價格達到1.8億元。若上海壹號院開盤順利，以上三個項目將售出239套豪宅，銷售總金額超過140億元。

然而如同硬幣的兩面，上海遠郊區域的樓市行情則仍在“冰點”。豪宅銷售火熱的同時，浦東、青浦和松江等區域仍有新盤因認購人數少或出現零認購，宣布取消搖號開盤活動。

上海浦東新區璟瀾灣 每經記者 劉頌輝 攝

豪宅項目排隊“上車”

陸家嘴太古源·源邸由陸家嘴集團和太古地產聯合操盤，位于浦東新區陸家嘴濱江板塊，推售了兩幢一線江景豪宅，共計57套，主要戶型面積包括285平方米、381平方米，銷售均價為17.18萬元/平方米。

該項目在“五一”前夕進行認購，認購率突破220%。據相關人士介紹，5月10日開盤當天，上百名購房者排隊進入會場，銷售現場座無虛席，等待搖號排序結果，當日最終成交55套。

太古地產住宅業務董事杜偉業在開盤結束后公開表示，這一出色成績，有力印證了市場對該綜合發展項目的青睞，“盡管全球經濟面臨不確定性，上海高端住宅市場依然展現出強勁韌性”。

5月11日，徐匯濱江板塊的綠城潮鳴東方項目開盤，頂著全國最高樓面價紀錄的壓力，一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價高達19.5萬元/平方米。

該項目共收到191組有效認購，認購率約160%，觸發5年限售規則，未觸發積分制。據綠城中國方面的消息，項目開盤當天全部售罄，銷售總金額69.88億元。

“推出的房源比上一批次貴，但認購第一天就登記了150多組購房信息，后幾天只能對客戶說，如果有意向，可以去選購其他項目。”上海內環一位豪宅開發商人士通過電話向每經記者感嘆，公司認為認購人數會超過預期，因此相對做了勸導，結果最后還是觸發了積分制規則。“（人數）確實控不住，（認購量）也沒辦法控”。

該人士還透露，這批次的購買人群中，各省市的實業企業家比較多，包括各區域的頂尖人群、相關圈層的頂流等。“說明手握資金的高凈值人群，陸續開始對真正核心地段的好房子‘下手’了。當限高、下沉式庭院、風雨連廊等住宅設計限制打開之后，他們能夠接受小部分價格上浮的情況”。

5月8日～12日，上海壹號院項目也在售樓處進行了第三批次認購活動，推售64套300～1010平方米的大平層房源，均價約18.5萬元/平方米，累計收獲了171組意向客戶，認購率267%，觸發積分制。

上海壹號院 每經記者 劉頌輝 攝

除了內環豪宅區域，近期上海個別板塊也不乏有熱門樓盤出現。

陸家嘴集團在浦東新區前灘板塊開發的前灘公館項目，推出230套低密度洋房，戶型面積約87～188平方米，均價12.47萬元/平方米。截至5月14日認購期結束，累計收獲520余組認購客戶，認購率約227%。

安徽高速地產在閔行區梅隴板塊開發的安高申隴院，“五一”假期結束后的首個周末開盤，推出224套住宅，均價7.42萬元/平方米，共295組購房者搖號，認購率132%，開盤當日銷售16.8億元。

據安徽高速地產上海項目部一位營銷負責人介紹，項目正式推售前對外開放了實景示范區，很多客戶比較喜歡。

遠郊樓盤出現“零認購”

第一太平戴維斯住宅銷售部的統計數據顯示，4月28日～5月11日，上海整體住宅市場累計成交約459687平方米，環比上升9%；成交均價84065元/平方米，環比上升33%。

據上海中原地產市場分析師盧文曦介紹，今年“五一”假期，上海樓市成交數據表現優于去年同期，市場交易情緒保持較好。中高端改善類產品取得不錯的銷售數據，一些區域內稀缺的新盤受到市場關注，尤其是網紅產品良好的去化效果，加大了市場購買意愿。存量市場保持良好的交易節奏，置換鏈條順暢，促使高端改善客群加快入市。

而相較于豪宅市場的逆周期“狂飆”，遠郊區域個別剛需盤的銷售行情并不樂觀。

5月12日下午，每經記者走訪浦東新區惠南板塊璟瀾灣項目營銷中心了解到，在售新房主要為洋房和疊墅，共107套，戶型面積為55～122平方米，均價3.8萬元/平方米左右，分為毛坯和精裝交付。

盡管項目已基本建成封頂，門口豎立的易拉寶還寫著“首付26萬元起”，但由于位置較為偏遠，在野生動物園地鐵站的兩公里之外，周邊配套設施不成熟，市場關注度不高。在每經記者停留的1個多小時里，未有人前往看房。

據璟瀾灣微信公眾號，因項目登記認購期間，無認購人登記，公司將不再采取以隨機搖號排序方式確定選購房屋順序的方式開盤銷售。

同樣的情形還發生在浦東新區外高橋板塊。據陽明花園微信公眾號，5月1日～5日，因登記認購期間無認購客戶，項目不采取以公證搖號排序方式確定選房順序的開盤銷售方式，開盤時間由5月13日提前至5月8日。

上海城投控股和上實集團在青浦區淀山湖板塊開發的璟云里項目，也公告取消公證搖號開盤。

“市場不好，（我們）基本處于封盤狀態，沒有過多向市場推廣，所以幾個月過去，樣板房還沒有做好對外展示。”浦東新區外環外一家樓盤的開發商人士在電話里向每經記者坦言。

走訪過程中，還有樓盤營銷負責人現場向記者表示，遠郊項目需要啟動中介渠道分銷才能快速去化，但對于類似自己的小公司小項目，寧愿節省營銷成本，一切以穩妥為主。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝