2025中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告

一、經(jīng)營績效

（一）營業(yè)收入同比增長3.52%，基礎服務占比進一步提高

近年來，受宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的影響，物業(yè)管理行業(yè)由“高速增長”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，百強企業(yè)營收增速呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢。2024年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速較上年回落1.04個百分點。

從收入結(jié)構(gòu)看，2024年，百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入均值為13.43億元，占比約為83.71%，同比提升1.66個百分點，在總營收中占據(jù)核心地位；增值服務收入占比13.84%，同比下降1.39個百分點；創(chuàng)新型服務收入占比2.45%，同比下降0.27個百分點。

（二）社區(qū)增值服務收縮聚焦，創(chuàng)新服務發(fā)展不及預期

2024年，百強企業(yè)增值服務收入均值為2.22億元，同比下降5.93%，仍處于持續(xù)下降階段。主要原因是上游房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，使非業(yè)主增值服務受到較大影響。2024年，非業(yè)主增值服務收入均值為0.62億元，同比大幅下降11.43%，業(yè)務或?qū)⒊掷m(xù)萎縮。社區(qū)增值服務收入均值為1.60億元，同比小幅下降3.61%，在增值服務收入中的占比約72.07%，已成為增值服務的核心業(yè)務。2024年，百強企業(yè)創(chuàng)新型服務收入均值為0.39億元，同比下降6.23%。

城市服務收入呈現(xiàn)下降趨勢。商業(yè)運營服務收入也出現(xiàn)下滑趨勢，且降幅明顯。智慧科技服務板塊表現(xiàn)疲弱，大部分企業(yè)該板塊收入呈現(xiàn)下降趨勢。

（三）員工成本占比下降，運營維護成本占比提升，成本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

2024年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為12.86億元，同比增長4.80%，增速下降；營業(yè)成本率為80.13%，較2023年提升0.98個百分點。

從營業(yè)成本構(gòu)成來看，百強企業(yè)員工成本占比有所下降，設施設備運營維護成本占比有所提升，成本結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2024年，百強企業(yè)人員費用占總營業(yè)成本的54.71%，較2023年減少2.12個百分點。智能設備應用導致物業(yè)共用部分共用設施設備日常運行和維護費用占比有所提升。清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、綠化養(yǎng)護費占比較去年小幅提升，與百強企業(yè)加大外包業(yè)務比例有一定關系。

（四）利潤率水平下滑，風險進一步出清，行業(yè)理性回歸

2024年，百強企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利潤與凈利潤仍然呈現(xiàn)下降趨勢。2024年，百強企業(yè)毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%。

2024年，百強企業(yè)毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個百分點，其中，基礎物業(yè)服務、增值服務及創(chuàng)新型服務的毛利率均出現(xiàn)下降；凈利率均值為4.98%，首次降至5%以下，較上年下降0.43個百分點。

二、管理規(guī)模：管理面積增速放緩，從“擴規(guī)模”到“增績效”

（一）管理面積同比增長2.18%，由“拼面積”轉(zhuǎn)為“拼效益”

2024年，我國新建商品房銷售面積約9.74億平方米，同比減少12.86%，近幾年來持續(xù)處于下降趨勢。在宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場下行的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量市場，競爭加劇。物業(yè)服務百強企業(yè)更加理性、務實，聚焦質(zhì)量和效益，管理面積增速進一步下降。截至2024年底，百強企業(yè)管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增長2.18%，增速較上年下降4.03個百分點；合約面積均值為8847.83萬平方米，同比增長1.01%，增速較上年下降1.15個百分點。

（二）加大非住宅細分賽道拓展力度，但管理面積占比未顯著提升

百強企業(yè)積極拓展非住宅項目，加大力度布局非住宅細分賽道。2024年，百強企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達34.21%，與上一年基本保持一致。

從項目拓展方面看，百強企業(yè)拓展非住項目難度較大，面臨諸多挑戰(zhàn)，如價格競爭激烈、客戶支付能力減弱、回款周期延長、客戶需求升級等。從項目保有方面看，由于非住宅項目多為單一業(yè)主，項目穩(wěn)定性較差。即使非住宅項目“拿得下”，也未必“保得住”。

（三）多維度強化市場拓展能力，并購市場存在資源整合機會

2024年，百強企業(yè)第三方管理面積占比達到54.83%，同比微增0.30個百分點，基本維持穩(wěn)定。一方面，部分百強企業(yè)長期依賴關聯(lián)公司項目供給，市場化拓展能力較差；另一方面，市場化拓展方向更多地集中在非住宅領域，留存率更低。

2024年以來，行業(yè)發(fā)生多個并購案例，但整體看并購市場熱度并不高。約一半案例是集團內(nèi)部優(yōu)質(zhì)資源的整合，部分物業(yè)公司因戰(zhàn)略收縮、聚焦主業(yè)、回籠資金而出售資產(chǎn)。

（四）拓寬“聚焦深耕”戰(zhàn)略內(nèi)涵，集中優(yōu)勢資源夯實市場競爭力

面對市場變化，百強企業(yè)在經(jīng)營策略上進行調(diào)整，由“業(yè)務擴張”轉(zhuǎn)為“戰(zhàn)略聚焦”，百強企業(yè)不斷提高聚焦精度，使優(yōu)質(zhì)資源盡可能地投入最核心、效益最好的領域，發(fā)揮集約化優(yōu)勢，合理優(yōu)化布局。根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展情況判斷，“聚焦深耕”戰(zhàn)略仍將是未來幾年百強企業(yè)的重點發(fā)展策略，具有重要意義。

三、服務質(zhì)量：加強品質(zhì)建設提高滿意度，應對收繳率留存率下行壓力

（一）標準化建設不斷細化完善，落地執(zhí)行和動態(tài)優(yōu)化仍需加強

百強企業(yè)以基礎服務的標準化為起點，按項目類型與級別進行標準化服務分級，在此基礎上，逐步延伸至增值服務的標準化，實現(xiàn)服務流程與類型的全面覆蓋，確保標準化體系內(nèi)容符合多樣化的市場需求。

標準化體系建設以落地執(zhí)行為重點。百強企業(yè)從多方面嚴格把控服務落實情況，并持續(xù)迭代標準化產(chǎn)品，確保服務質(zhì)量緊貼時代要求，滿足客戶對于物業(yè)服務不斷發(fā)展的需求。

（二）科技應用賦能提質(zhì)增效，深挖需求提升服務溫度

新科技給物業(yè)服務行業(yè)帶來了技術(shù)革新，硬件技術(shù)的革新提升了物業(yè)服務的效率和環(huán)境管理的精度；軟件技術(shù)的應用為服務質(zhì)量與效率的提升奠定重要基礎，使物業(yè)服務行業(yè)從經(jīng)驗管理向數(shù)據(jù)管理轉(zhuǎn)變，推動行業(yè)從“被動響應”向“主動服務”轉(zhuǎn)型。

物業(yè)企業(yè)主動豐富服務類型，以社區(qū)增值服務滿足客戶的額外需求，以特色人文服務滿足客戶精神文明追求。讓業(yè)主感受到服務的溫度。

（三）構(gòu)建服務與費用透明化機制，推動物業(yè)服務質(zhì)價相符

物業(yè)企業(yè)以物業(yè)費的使用公開透明為切入點，探索出信托制物業(yè)費模式：物業(yè)公司通過信托賬戶支取物業(yè)費，公開透明，避免業(yè)主產(chǎn)生誤解；以服務透明、價格匹配需求為切入點，創(chuàng)新提出物業(yè)清單化服務加彈性定價的模式：業(yè)主自主選擇服務項目和服務效果，物業(yè)公司據(jù)此提供服務，化解傳統(tǒng)模式供需錯配矛盾，使服務-價格透明。

（四）行業(yè)滿意度保持穩(wěn)定，外部環(huán)境變化導致收繳率留存率下降

2024年，物業(yè)行業(yè)滿意度得分為73.1分，保持穩(wěn)定；百強企業(yè)平均物業(yè)費收繳率與留存率分別為88.17%、96.81%，與以往年份相比降幅較大。收繳率和留存率出現(xiàn)顯著下降主要是由外部市場環(huán)境的變化導致的，并非企業(yè)提供的物業(yè)服務品質(zhì)出現(xiàn)問題，通過滿意度情況可以佐證。

四、發(fā)展?jié)摿Γ荷钔?ldquo;物業(yè)+”萬億藍海，智慧科技與人才優(yōu)化雙輪驅(qū)動

（一）市場空間廣闊奠定行業(yè)發(fā)展基礎，多元細分業(yè)態(tài)具備挖掘潛力

房地產(chǎn)市場邁入下半場，行業(yè)重心由開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向長效運營。盡管規(guī)模增量市場逐步收縮，但存量市場依然持續(xù)增長，前景廣闊。截至2024年末，中國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模達314.1億平方米，同比增長4.01%，2020~2024年復合增長率達4.93%。

從存量市場來看，市場仍存結(jié)構(gòu)性機會，尤其在非住宅領域。從招標市場來看，2024年，辦公類物業(yè)是招標項目中數(shù)量最多的業(yè)態(tài)，占比達47.86%；學校物業(yè)招標項目數(shù)占比第二，達26.74%。

（二）“提振消費”政策促進社區(qū)增值服務發(fā)展，美居、養(yǎng)老等服務潛力凸顯

隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，基于住宅場景下的“物業(yè)+生活”服務成為當前服務的主流模式，多個刺激消費政策出臺，鼓勵物業(yè)公司開展“物業(yè)+生活服務”。面對多元化的社區(qū)生活服務，百強企業(yè)未來的業(yè)務類型可聚焦以下三類有發(fā)展?jié)摿Φ姆疹愋停好谰雍头课菪蘅樂铡B(yǎng)老服務、到家服務。

（三）IFM 需求巨大有待掘金，城市服務升級“城市治理”釋放更大潛力

2024年，以非住宅管理面積為基礎保守計算，我國IFM（綜合設施管理）市場空間達7072.20億元，預計2029年將達到近萬億元。物業(yè)企業(yè)在政策推動與市場機遇的雙重驅(qū)動下正突破服務邊界，以“城市服務商”的角色深度參與城市治理，挖掘城市服務的市場潛力。根據(jù)測算，物業(yè)企業(yè)開展城市服務的市場空間預計到2029年將達萬億元，市場空間廣闊。

（四）數(shù)字化轉(zhuǎn)型推動精細化管理，擁抱AI技術(shù)加速服務升級

百強企業(yè)深度應用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)與人工智能（AI）等新技術(shù)，通過數(shù)據(jù)驅(qū)動決策、智能流程重構(gòu)和場景化應用開發(fā)，從“人盯人”的粗放式運營轉(zhuǎn)向“數(shù)據(jù)驅(qū)動”的精細化管理，將傳統(tǒng)業(yè)務升級為全鏈路智能化的服務生態(tài)。同時緊跟科技發(fā)展前沿，積極擁抱AI，進一步優(yōu)化管理和服務。

（五）優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，完善“選、育、用、留”機制

從員工類型上看，科技型、綜合型以及細分賽道領域的專業(yè)型員工數(shù)量有所提升。2024年，百強企業(yè)的從業(yè)人員中，本科及以上人員占比12.44%，大專學歷人員占比23.58%，同比均有所提升；高中及以下人員占比分別為63.98%，比例持續(xù)下降，百強企業(yè)從業(yè)人員的學歷平均水平穩(wěn)步提升。百強企業(yè)堅持“以人為中心”的原則，不斷完善“選、育、用、留”機制，制定全方位人才建設體系。

五、社會責任：保障基層就業(yè)，依法誠信納稅，協(xié)助基層治理

（一）行業(yè)發(fā)展吸納基層就業(yè)，百強企業(yè)納稅額保持增長

物業(yè)行業(yè)用工規(guī)模持續(xù)增長，截至2023年末，中國共有物業(yè)管理企業(yè)37.5萬個，比2018年末增長59.8%，物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員854.3萬人，比2018年末增長34.1%。百強企業(yè)2024年員工數(shù)量均值為6082人，同比小幅下降。我國50~65周歲的人口占比逐年增加。物業(yè)行業(yè)可以提供大量不限年齡的就業(yè)崗位，為促進就業(yè)、維護社會穩(wěn)定作出了積極貢獻。

稅收是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱，百強企業(yè)誠信經(jīng)營，依法納稅，發(fā)揮榜樣力量。2024年，百強企業(yè)平均納稅額7845萬元，同比上升1.01%，高于2024年全國稅收收入增長率（-3.4%），是百強企業(yè)砥礪前行、承擔社會責任的有力證明。

（二）物業(yè)企業(yè)托底民生，接管老舊小區(qū)賦能基層治理

物業(yè)企業(yè)協(xié)助政府做好老舊小區(qū)、城中村與保障房等重難點區(qū)域的基層治理。通過物業(yè)服務，主動發(fā)現(xiàn)區(qū)域存在的問題與隱患，并將其解決或上報至相關部門，提升基層治理的效率。

物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主需求及小區(qū)狀況，有序推進設施、區(qū)域升級服務，提升小區(qū)的安全性、便利性與舒適度。物業(yè)企業(yè)對小區(qū)基礎設施、便民設施進行升級，提升業(yè)主的生活品質(zhì)與便利性；對小區(qū)進行綠色升級，滿足業(yè)主對綠色生活的向往以及政府對于環(huán)境保護的要求；對小區(qū)進行智慧升級改造，綜合提升業(yè)主的居住體驗，提高基層治理數(shù)字化、智能化水平。

物業(yè)企業(yè)在日常工作中與業(yè)主之間形成了較為緊密的關系，促進區(qū)域和諧穩(wěn)定，降低治理成本，提升了基層治理效率。串聯(lián)群眾與政府間的關系，三方協(xié)同推進基層治理。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞