紅土創新深圳安居REIT：去年分紅約6149萬元

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

作為首批保障性租賃住房（以下簡稱保租房）REITs（不動產投資信托基金），紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（代碼：180501；以下簡稱紅土創新深圳安居REIT）近日發布2024年度業績報告并舉行線上業績發布會。年報顯示，2024年，紅土創新深圳安居REIT實現收入約為5438.89萬元，凈利潤約為2406.75萬元，經營活動產生的現金流量凈額約為4909.20萬元。

記者注意到，盡管面臨深圳保障房供應大幅增加、免稅政策到期等挑戰，紅土創新深圳安居REIT去年仍實現了穩定的分紅，分紅總額約為6148.97萬元。截至2024年末，紅土創新深圳安居REIT收盤價為3.31元，較發行價上漲33.25%，年內復權溢價位列行業前五。

不過，紅土創新深圳安居REIT位于深圳的底層資產項目出租率出現下降，成本則顯著增加。在業績發布會上，紅土創新深圳安居REIT管理層透露了其底層資產的運營細節，以及擴募計劃與租金調整策略。

整體出租率出現下滑

紅土創新深圳安居REIT于2022年8月31日上市，底層資產主要包括四個保障性租賃住房項目，分別是安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項目，總建筑面積達13.47萬平方米，共包含1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個停車位。

從整體出租率來看，2024年上述四個項目的整體出租率為96.29%，雖然出租率保持在高位，但較2023年下降了2.04個百分點。

出租率波動背后，反映了深圳保障房市場的激烈競爭現狀。據披露，紅土創新深圳安居REIT的底層資產項目所在行政區均新增了多個競品，例如福田區的安山居、羅湖區的深業泰富廣場等。2024年，深圳全市保障房供應分配量達到7.98萬套，較上年顯著增長。

記者注意到，盡管安居百泉閣的租戶以單位定向配租為主，單一 最大租戶榮耀終端貢獻超過22%的收入，但散租市場的分流效應仍對出租率構成較大壓力。

紅土創新深圳安居REIT在年報中表示，“榮耀終端股份有限公司承租安居百泉閣項目的保障性租賃住房，是根據配租程序，由福田區住建局確定配租結果，租金價格按照住建部門確定的標準執行，定價依據充分、公允，相關程序合法合規”。

4月15日下午，記者先后實地走訪了安居錦園和安居百泉閣項目。這兩個項目的地理位置都相當優越，其中安居錦園項目緊鄰寶能第一空間，距離深圳地鐵7號線筍崗地鐵站約800米；而安居百泉閣項目距離深圳地鐵2號線和7號線安托山地鐵站B出口僅約20米，周邊有印力中心、山姆超市等大型商業中心。

安居錦園項目的工作人員向記者介紹稱，“目前項目還有空房，但不直接面向個人（出租），需要以公司名義向住建局申請，住建局審核通過相關資料后，我們才會安排看房和選房。”安居百泉閣項目的工作人員也向記者表達了類似說法。

從租金水平來看，上述兩個項目目前的租金價格相比3年前均有所上漲。其中，安居錦園項目在2022年的基準租金為每月44.38元/平方米，從2025年3月1日起調整至每月45.6元/平方米，漲幅為2.75%；安居百泉閣項目在2022年的基準租金為每月59.74元/平方米，從2025年3月1日起調整至每月60元/平方米，漲幅為0.44%。

而同期，深圳市場的租金漲幅普遍超過5%，保障性租賃住房的租金價格與市場價格存在明顯差異。可以說，這種成本上升、收入受限的剪刀差，也成為保租房REITs面臨的共性難題。

擴募能否開啟新周期？

盡管面臨壓力，在保租房REITs板塊中，紅土創新深圳安居REIT仍展現出較強韌性。

值得注意的是，紅土創新深圳安居REIT底層資產擁有區位優勢——福田、南山等核心區域的資產占比超過60%，以及穩定的租戶結構——企業定向配租占比達到45%，為其穿越經濟周期提供了關鍵支撐。

據記者觀察，在過去一年，紅土創新深圳安居REIT旗下部分保障性租賃住房項目的成本顯著上升。其中，安居百泉閣、安居錦園和安居鼎吉（保利香檳苑和鳳凰公館項目）的成本分別上升了61.77%、86.84%和70.50%。成本上升的主要原因是空置房的物業管理費、專項維修資金以及日常維修費用的增加。

面對成本上升壓力，紅土創新深圳安居REIT于2024年6月啟動擴募計劃，擬收購福田承福苑、南山南馨苑、寶安空港花園三大項目，新增2338套保障房，預計總面積達到31.3萬平方米，覆蓋深圳6個行政區。其中，空港花園項目位于寶安區產業密集區，規劃2338套房源，將顯著提升紅土創新深圳安居REIT在西部新興區域的市場份額。

擴募完成后，紅土創新深圳安居REIT的底層資產將從4個增至7個，保障房套數將從1830套擴容至5040套，配套商業和停車位規模也將相應擴大。

據紅土創新深圳安居REIT管理層透露，新資產的平均租金較現有項目高出15%~20%。在寶安、南山等產業人口集聚的區域，預計出租率可達95%以上，這在一定程度上為現金流量增長提供了新的動力。

記者注意到，從保租房REITs的收入構成來看，多數基金的收入來源主要包括住宅租金收入、運營收入、配套停車費收入以及廣告位收入等。其中，最關鍵的收入來源是租金收入，而項目位置越好，租金收入就越穩定。

在政策限制與市場競爭并存的背景下，紅土創新深圳安居REIT的擴募計劃和精細化運營策略能否開啟新一輪增長周期，尚待觀察。