新城控股2024年商管毛利率超70%“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)協(xié)同效應(yīng)進(jìn)一步凸顯

“商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)可以穿越周期的行業(yè)，每一個(gè)成功的運(yùn)營(yíng)者都有其成功的關(guān)鍵要素、價(jià)值主張、經(jīng)營(yíng)理念，它讓企業(yè)形成統(tǒng)一的管理語(yǔ)言，并最終指引企業(yè)將核心優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為持續(xù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。”

近日，新城控股發(fā)布2024年年度報(bào)告，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.52億元，同比增長(zhǎng)2.07%；扣非歸母凈利潤(rùn)8.70億元，同比增長(zhǎng)183.07%。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128.08億元，同比增長(zhǎng)13.10%，不僅超額完成125億元的年度目標(biāo)，而且對(duì)整體業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)比例進(jìn)一步提升；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)70.17%，為公司利潤(rùn)提供有力支撐。

面對(duì)行業(yè)挑戰(zhàn)，新城控股憑借“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，正展現(xiàn)出良好的生長(zhǎng)韌性。

凈利潤(rùn)水平穩(wěn)步提升

報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入889.99億元，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售本期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入760.41億元，物業(yè)出租及管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.29億元；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)8.70億元，較去年同期增長(zhǎng)183.07%。

針對(duì)市場(chǎng)的變化，公司通過(guò)制定合理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)窗口，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣，提升貨值變現(xiàn)能力，緊抓銷(xiāo)售和資金回籠。全年完成合同銷(xiāo)售面積538.82萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額401.71億元，全口徑回籠資金411.29億元，全口徑資金回籠率102.38%。

截至報(bào)告期末，新城控股的總資產(chǎn)為3071.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)608.69億元。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1388.85萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算金額1336.66億元（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），累計(jì)實(shí)現(xiàn)126個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積為1529.14萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。截至報(bào)告期末，公司共有160個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)1968.46萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。

基于住宅銷(xiāo)售的高回款率、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的穩(wěn)定收入，新城控股的現(xiàn)金流安全得到有效保障，公司以實(shí)干精神和高度自律，持續(xù)保持“零違約”紀(jì)錄。

報(bào)告期內(nèi)，在政策支持和中國(guó)人民銀行的指導(dǎo)下，按照銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的統(tǒng)一部署，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司持續(xù)積極支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)融資。

在其提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保下，新城控股在2024年完成2筆共計(jì)29.2億元中期票據(jù)的發(fā)行，發(fā)行利率持續(xù)降低，發(fā)行期限有所拉長(zhǎng)。

截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，為公司發(fā)展留出了足夠的空間。

新城控股累計(jì)獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)849億元，其中公司及子公司已使用授信252億元，整體平均融資成本為5.92%，較上年末下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。

公司在上述授信總額度內(nèi)開(kāi)展融資，以支持各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。報(bào)告期內(nèi)，公司新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

構(gòu)建商管品牌護(hù)城河

作為國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，新城控股在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)保持領(lǐng)先的品牌優(yōu)勢(shì)，憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力、全周期商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位及良好的客戶口碑，持續(xù)構(gòu)建差異化的品牌護(hù)城河。

截至報(bào)告期末，公司在全國(guó)136個(gè)城市布局200座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)173座，開(kāi)業(yè)面積達(dá)1601.07萬(wàn)平方米，出租率達(dá)97.97%，保持行業(yè)領(lǐng)先。報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)客流總量達(dá)17.66億人次，同比增長(zhǎng)19%；總銷(xiāo)售額905億元（不含車(chē)輛銷(xiāo)售），同比增長(zhǎng)19%，含車(chē)輛總銷(xiāo)售額為966億元；截至報(bào)告期末，會(huì)員體系覆蓋人數(shù)4370萬(wàn)人，較上年末增長(zhǎng)32%。

吾悅商管以全國(guó)200座綜合體布局、超1600萬(wàn)方商業(yè)體量穩(wěn)居行業(yè)前三（據(jù)克而瑞商業(yè)地產(chǎn)排行榜），管理輸出項(xiàng)目規(guī)模突破40個(gè)。公司報(bào)告期內(nèi)，公司在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的權(quán)威榜單中表現(xiàn)亮眼：榮獲“商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP10”第四位、“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)TOP10”第二位，“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)的協(xié)同效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

新城商業(yè)憑借愈發(fā)強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，持續(xù)贏得消費(fèi)者的認(rèn)可。2024年，公司交付目標(biāo)及吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)100%達(dá)成，實(shí)現(xiàn)企業(yè)安全穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。公司共計(jì)完成超10萬(wàn)套物業(yè)，1388.85萬(wàn)平方米面積的交付，完成保交付任務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)新開(kāi)363個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，新開(kāi)業(yè)數(shù)量呈下降趨勢(shì)，市場(chǎng)從“重資源、重規(guī)模”進(jìn)入“重品質(zhì)、重運(yùn)營(yíng)”模式；存量改造項(xiàng)目占新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量超10%，煥新調(diào)整成為強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的必備能力。

在消費(fèi)增長(zhǎng)放緩、差異化市場(chǎng)崛起等新的行業(yè)趨勢(shì)下，新城控股將旗下的“商業(yè)管理事業(yè)部”升級(jí)至“新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)有限公司”，并正式發(fā)布“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”，即“品質(zhì)空間、與人歡喜、專(zhuān)業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個(gè)維度，打造新型商業(yè)空間，構(gòu)建新型業(yè)態(tài)組合，形成獨(dú)具特色的商業(yè)標(biāo)志，打造商業(yè)地產(chǎn)差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

堅(jiān)守“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”

天風(fēng)證券研報(bào)認(rèn)為，整體來(lái)看，新城控股的核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)向好，商管業(yè)務(wù)有望為公司提供長(zhǎng)期堅(jiān)實(shí)業(yè)績(jī)支撐，融資渠道順暢，成本管控良好，償債壓力逐步趨緩。

對(duì)于公司下一步發(fā)展，新城控股在年報(bào)中表示，商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)可以穿越周期的行業(yè)，每個(gè)成功的運(yùn)營(yíng)者都有其成功的關(guān)鍵要素、價(jià)值主張、經(jīng)營(yíng)理念，這也是企業(yè)基于自身的使命、愿景和價(jià)值觀及長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，提煉出的一種經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想。它讓企業(yè)形成統(tǒng)一的管理語(yǔ)言，最終指引企業(yè)將核心優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為持續(xù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。對(duì)于一個(gè)穿越歷史、持續(xù)百年的行業(yè)，如果企業(yè)能擁有正確的經(jīng)營(yíng)理念，它將伴隨該企業(yè)始終應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)生的變化。

按照計(jì)劃，2025年，新城控股將新開(kāi)工16個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積169.55萬(wàn)平方米。公司計(jì)劃竣工104個(gè)子項(xiàng)目，預(yù)計(jì)竣工總建筑面積555.05萬(wàn)平方米。

2025年，吾悅商管將繼續(xù)堅(jiān)守“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”，商業(yè)管理板塊將繼續(xù)承接對(duì)資產(chǎn)保值、升值和利潤(rùn)的要求，加強(qiáng)NOI（凈運(yùn)營(yíng)收入）指標(biāo)關(guān)注度。經(jīng)營(yíng)協(xié)同方面，更加強(qiáng)調(diào)可同比項(xiàng)目銷(xiāo)售增長(zhǎng)、收入增長(zhǎng)，探索建立聯(lián)營(yíng)機(jī)制，與商戶、商家一同前行；消費(fèi)體驗(yàn)方面，將持續(xù)關(guān)注品質(zhì)，增加品質(zhì)空間的量化打分，同時(shí)，提升掉鋪率指標(biāo)關(guān)注度，要求每一次品牌更迭間不要出現(xiàn)空檔期，做到無(wú)縫銜接，保障顧客每一次購(gòu)物體驗(yàn)。聚焦區(qū)域深耕發(fā)展、資源協(xié)同，進(jìn)一步凸顯規(guī)模布局優(yōu)勢(shì)。全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140億元，新開(kāi)業(yè)持有吾悅廣場(chǎng)及管理輸出項(xiàng)目5座。 文/史現(xiàn)