綠城中國：做精存量、做優增量，錨定品質制勝

2024年，房地產市場呈現“政策驅動型”脈沖行情，四季度重點城市新房銷售逐步回暖，三四線城市持續承壓，行業整體規模繼續縮減。在此背景下，綠城中國以“做精存量、做優增量”為核心策略，交出了一份穩中有進的成績單。

3月31日下午，綠城中國召開2024年年度業績發布會。報告期內，綠城實現物業銷售收入1470.17億元，同比增長21.9%；物業收入結轉面積超過635.2萬平方米，同比增長2.5%。期內累計取得總合同銷售面積1409萬平方米，總合同銷售金額2768億元。自投項目銷售額1718億元，其中權益金額1206億元，權益比提升至70%。

值得注意的是，綠城全年首開項目的平均去化率達到82%，處于行業高位，其中近2/3的項目實現了首開對比投決階段的銷售溢價，整體溢價金額達到5.3億元。

存量精耕：破解去化難題

2024年以來，由于區域板塊熱度分化，需求端整體收縮，“存量博弈”成為所有房地產企業共同面臨的課題。

對于如何存量精耕，綠城中國執行董事、副總裁李駿在業績會上透露，“綠城將重難點庫存分為住宅長庫存、車位及儲藏室、商業專項三個大類，2024年重難點庫存去化金額達到422億元，其中，專項指標平均完成率達到了113%，超額完成了48億元。”

李駿還分享了綠城的方法。在制度層面，2024年集團每季度召開專項會議，部署重點項目的一盤一策，精準投放資源，在組織上、決策機制上提供保障，對人才、傭金、考核等方面傾斜資源。

在營銷層面，針對住宅長庫存全面實施了“老盤新做”，從產品力、展示力、推廣力、銷售力、服務力等5個方面全面升級，凡是“老盤新做”的項目，每月流速平均翻了一倍。同時，針對車位和商業也建立了全周期的管控體系，強化投前的對于車商的量價研判，定位設計把控，重點在推動車位的二次開盤，商業的前置整售和租售并舉等能力的建設和落地。

通過以上制度創新及營銷突破，綠城中國強化了全年業績：2024年重難點庫存“老盤新做”項目平均流速上升106%，車宅去化比1.39:1，同比上升7%，其中整盤車宅同罄項目達到了26個；新項目實現首開去化率82%，維持在行業高位，64%的項目實現首開溢價，整體溢價5.3億元，溢價率最高達到11%。

進入2025年，綠城中國存量項目的指標前置工作啟動得更早，李駿表示，還將繼續優化專項會議機制，逐步落實督導，及時動態地精準施策。

增量優化：精準投資兌現高質產出

增量優化方面，2024年，綠城中國實現了新增土儲質量與權益雙提升。

2024年，綠城中國新增42個項目，總建筑面積418萬平方米，年內首開27個項目，杭州沁百合、西安紫棠苑等8個項目實現當年清盤，全年9個項目單盤銷售超過40億元。其中，南京金陵月華單盤去化61億元，成為江蘇省年度銷冠；浙江義烏鳳起潮鳴八開八罄，單盤銷售額達到56億元，動態貨值比預計提升了6.25億元。

義烏鳳起潮鳴示范區實景圖

業績報告顯示，上述新拓項目一二線城市貨值占比達92%，平均權益提升至79%，有效提升開發效能。其中，年內首開的27個項目，占新增土儲數量的64%，年內實現銷售轉化約人民幣325億元，整體投資兌現度超120分，有力保障了公司未來利潤的實現。

對于如何持續獲得優質地塊，綠城中國行政總裁郭佳峰介紹：“我們主要采取了以下策略：首先是向內挖潛，提升項目的開發效率，并做好前置研究，積極引導差異化的定位的機會，而不是一味高估冒進的提高銷售價格；其次是進一步發揮綠城自身的優勢，堅守對于好房子的營造和行業引領；第三是尋找結構性、小眾投資的機會，比如板塊供給短缺，或綠城有較大議價能力的項目。”

據了解，綠城通過聯動產品、投資及客研職能條線建立常態化的客戶產品專項聯席工作機制，強化投前方案質量管控，對項目進行設計全專業前置研究，拿地前后建造成本基本一致，偏差率同比減少0.2個百分點，同時設計效率高位穩固，過程管控時間持續壓縮。通過這一系列的投前管控，兌現了高質量的價值產出。

品質筑基：產品力連續三年榮獲第一

華創證券在對綠城中國2024年度業績的點評中強調：產品和拿地精準度才是主要矛盾。

事實上，創立30年以來，綠城中國始終將“產品主義”作為立身之本。2024年，綠城堅持以最懂客戶、最懂產品兩大戰略支點，在原本領先的產品力上，全面提升研發能力，形成客戶導向的產品思維。全年完成精裝專項、會所專題等58項創新課題，并將研發成果快速落地，如核心景觀IP“心林物語”“立體景觀”相繼面世，整體新項目應用率高達92.7%。

同時，持續升級工藝，實踐優圍體系、適恒系統、智慧系統、產業內裝四大核心技術體系，多項技術和“好房子”樣板相繼落地。

此外，綠城還參編行業標準《高質量住宅測評規程》，發布行業首個“好房子”企業標準，并與標準院合編并發布3本高質量住宅技術圖集，推動綠城好產品制度性輸出，引領行業規范。

李駿介紹，綠城在集團層面出品了包括鳳起系、玫瑰園系、月華系、曉風系、云廬系、海棠系、春月系等在內的7大產品系。在區域層面，則形成了浙江馥香園系、華南名園系等14條屬地產品系。

嘉興湖境云廬示范區實景圖

基于對產品和品質的堅守，2024年綠城的交付兌現又好又快。全年交付項目241個，15.36萬戶，3060萬平方米。連續三年榮獲三大機構產品力測評第一名的大滿貫。

“房地產行業正經歷三大重構，即市場格局的重構、發展模式的重構、競爭要素的重構。這些基礎性變量的改變，標志著房地產行業已經進入‘存量博弈、品質制勝’的新發展階段。”綠城中國董事會主席劉成云在業績發布會對房地產行業發展趨勢做出了判斷。

綠城中國的實踐表明，通過產品力提升實現銷售溢價，借助精準投資優化土儲結構，配合存量資產高效盤活，能夠構建企業高質量發展的核心競爭力。隨著核心城市改善型需求持續釋放，善于精存量、優增量的企業，有望在行業中掌握品質競爭主動權。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）