公募REITs二級市場上周小幅上漲，又有產品出現項目退租、降租情況

每經記者 李蕾    每經編輯 葉峰    

《每日經濟新聞》獲悉，上周公募REITs市場出現小幅上漲，產權類公募REITs中園區基礎設施類REITs漲幅靠前，特許經營類公募REITs中水利設施類小幅下跌，各類型公募REITs成交額和換手率有所分化。

全市場已經上市的57只公募REITs產品中，環比上漲的達到44只。除上周剛剛上市的華安外高橋REIT和平安寧波交投REIT外，領跑市場的三只產品分別為華夏杭州和達高科產園REIT、華安百聯消費REIT和華安張江產業園REIT，環比漲幅分別為6.90%、4.77%和3.88%。環比下降的產品則減少至10只，并且跌幅超過2%的產品僅有富國首創水務REIT。

行業方面仍有多項重磅動態值得關注。例如，在經營層面，上周又有產品出現了項目退租、降租的情況，引發市場關注。另外，滬深兩所修訂基礎設施REITs審核指引，旨在優化結構、強化規范，突出資產特性，提升信息披露，明確項目分類與收益要求，完善監管機制，提升REITs效能等。

據國金證券數據，截至12月27日，仍在交易所受理階段的REITs產品共有8只，處于已通過待上市狀態的REITs共有11只。

二級市場小幅上漲，產業園區REITs表現持續優異

臨近年底，在經歷了一周的短暫回落后，上周公募REITs二級市場又迎來小幅上漲。中證REITs（收盤）指數上周五收至786.2，年內上漲3.93%，周上漲1.36%；中證REITs全收益指數963.74，年內上漲11.83%，周上漲1.36%。

從REITs持有項目的行業類型來看，上周產業園區類上漲2.56%、倉儲物流類上漲1.99%、生態環保類下跌0.85%、高速公路類上漲0.84%、能源類上漲0.60%、保租房類上漲0.57%、消費類上漲1.94%；周度收益表現由高到低排序依次為：產業園區類>倉儲物流類>消費類>高速公路類>能源類>保租房類>生態環保類。

具體產品方面，根據Wind數據，已上市的57只產品中，環比上漲的增加至44只。除去上周剛剛上市的華安外高橋REIT和平安寧波交投REIT，領跑市場的三只產品分別為華夏杭州和達高科產園REIT、華安百聯消費REIT和華安張江產業園REIT，環比漲幅分別為6.90%、4.77%和3.88%。

相比之下，環比下降的產品則減少至10只。跌幅最大的三只產品分別是富國首創水務REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華泰南京建鄴REIT，環比漲跌幅分別為-2.05%、-1.37%和-1.34%。

成交量和換手率方面，根據國金證券數據，紅土創新鹽田港REIT、華夏合肥高新REIT、華夏基金華潤有巢REIT上周成交量靠前，分別是0.55億份、0.39億份、0.35億份；此外，華泰江蘇交控REIT、工銀蒙能清潔能源REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT換手率較高，分別是16.80%、13.98%、11.99%。

又有產品出現項目退租、降租情況，滬深兩所修訂REITs審核指引

值得一提的是，上周又有個別REITs出現了項目退租、降租的情況。

平安證券在研報中指出，上周REITs經營層面有兩件重要事項，首先就是招商蛇口保租房重要企業租戶的集中退租，涉及143套房源（數量占比15%），按可租面積計算，或導致整個REITs出租率下降約19%。一方面，募集時預測現金流已考慮到該項目集中退租的風險，另一方面，原始權益人為退租提供業績補償承諾。截至上周末，招商蛇口保租房僅較退租前高點下降2%，且沖擊未擴散到保租房板塊其他個券。

第二個事項涉及降租。12月28日，嘉實京東公告重慶項目續約價格，每平米月租金將由當前的23.98元下降至20.16元，基金管理人預計，2025年三個底層資產項目的運營收入將較2023年時的預測水平低2.03%。對此，平安證券分析，一方面經過武漢項目降租續約后，市場對重慶項目降租已有一定預期，嘉實京東REIT價格已較2023年末下降12%，當前現金分派率已高于板塊平均；另一方面，原始權益人宣布在2年內1億元增持嘉實京東REIT，增持期后6個月不減持。結合當前REITs情緒偏強，預計重慶項目退租對REITs價格的影響偏向平緩。

“策略上，高供給、經營負面事件對REITs走勢的沖擊相對有限，體現當前REITs市場情緒較佳，不排除風險偏好提升，估值較低的產業園、倉儲物流、交通等周期板塊或有一定補漲機會。”

另外，上周滬深兩所修訂REITs審核指引，也引發市場的關注與熱議。

12月27日，滬深兩所同步發布REITs審核關注事項指引（2024修訂）。本修訂是對2023年5月發布的上一版本指引的修訂更新，有利于進一步完善REITs規則體系，提升REITs核查及信息披露的規范性、有效性和針對性，督促市場參與主體歸位盡責，切實保護投資者合法權益，促進REITs市場常態化發行和高質量發展。

中信建投證券對此表示，一方面，修訂明確了項目首發規模、收益性要求，新增附屬及共用資產入池等有關要求，細化項目信披標準，規范資產評估及運營管理行為；另一方面，新修訂指引也明確了對產業園區等共五類資產的差異化要求，完善了大類資產核查標準體系，提高了信披核查針對性。“我們認為新修訂指引的出臺標志著REITs監管漸趨完善，其在資產合規性、估值審慎性和運營管理規范性等方面要求細化趨嚴，符合監管抓牢REITs發行審核，持續壓實REITs估值的一貫工作基調。”

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