遠大智能接受以房抵債 深交所要求說明作價公允性

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜董興生    

4月9日晚間，深圳證券交易所（以下簡稱深交所）發出了《關于對沈陽遠大智能工業集團股份有限公司的關注函》（以下簡稱《關注涵》），對遠大智能（SZ002689，股價3.60元，市值37.56億元）接受以房抵債表示了“關注”。

視覺中國圖

4月10日，遠大智能相關工作人員通過電話向《每日經濟新聞》記者表示：“這種以房抵債的操作在行業中是相對常見的，并不是只有這一筆，算是所有電梯企業的正常操作。”

5處房產抵償設備工程款

4月8日，遠大智能披露了《關于云南省城鄉建設投資有限公司以房抵債的公告》。公告顯示，為加快應收賬款回收，減少壞賬損失風險，公司與云南省城鄉建設投資有限公司（以下簡稱云南城鄉建投）簽訂《抵債協議書》，云南城鄉建投將其名下春漫時光小區5處房產作價576.46萬元（含增值稅）抵償欠付公司三份項目合同項下的設備工程款。

公告顯示，5套房產的單價為8817元/平方米。

值得注意的是，包括此次事項在內，云南城鄉建投已連續12個月內通過以房抵債方式償還公司10筆欠款，累計預計增加公司稅前利潤1473.88萬元（其中壞賬準備沖回增加2023年度利潤897.42萬元，壞賬準備沖回增加2024年度利潤576.46萬元，具體數據以審計為準），預計產生的利潤占公司最近1個會計年度經審計凈利潤的10%以上。公司公告顯示，上述以房抵債共涉及10套房產。

深交所在《關注涵》中表示，遠大智能報備的兩份《資產評估報告》顯示，本次評估采用市場法，除月光城—蓮灣1處房產性質為住宅用途外，其余9處房產性質均為商業用途；截至評估報告日（2024年4月2日），春漫時光小區五處房產尚未辦理網簽備案工作。

《關注涵》還提到，遠大智能2023年業績預告顯示，報告期內公司實現扭虧為盈，預計扣非凈利潤為1222.22萬元至1822.22萬元。

此外，遠大智能董事會于2023年11月7日審議通過聘任尉博涵為內部審計負責人的議案，而后又于2023年12月27日披露公告稱尉博涵因個人原因辭去職務，另聘高敏為公司內部審計負責人。上述情況引起深交所關注。

要求說明交易作價公允性

《關注涵》顯示，針對以房抵債事項，深交所要求遠大智能在核實相關事項的基礎上補充說明多個事項。

首先，除以房抵債對應的10筆款項外，深交所要求公司補充說明對云南城鄉建投其他應收款項的具體情況，包括但不限于形成背景、形成時間、款項金額、賬齡、壞賬準備計提情況，壞賬準備計提是否充分（如有）；并結合抵債房產的區位及用途等，進一步說明公司對相關房產的后續使用計劃或者未來處置安排，以及本次以房抵償的必要性及合理性。

其次，深交所要求遠大智能結合抵債房產所處地區近期類似交易的成交時間、戶型面積、交易價格等因素，補充披露市場法評估的具體過程，并說明交易作價的公允性，以及抵債房產后續是否存在大額減值風險，是否存在損害上市公司及中小股東利益的情形。

深交所還要求公司對照《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號3——非經常性損益（2023年修訂）》，分析說明以房抵債相關損益是否屬于非經常性損益；結合抵債協議確權條款、債權債務抵消約定、產權證書辦理進展及資產權屬轉移等情況，說明以房抵債產生的稅前利潤歸屬于不同報告期的原因及會計依據，是否符合《企業會計準則第29號——資產負債表日后事項》等有關規定。

在前述問題的基礎上，說明前期披露的2023年業績預告財務數據是否充分考慮以房抵債交易的有關影響，2023年業績預計“扭虧為盈”的判斷是否審慎合理等。

第五，深交所要求遠大智能說明公司在報告期末內部審計負責人頻繁變動的原因，是否存在影響或妨礙內部審計負責人正常履職的情形。

最后，深交所要求核實說明抵債房產是否存在權屬瑕疵或糾紛。

“相當于小規模債務重組”

可以看到，深交所對抵債房產的交易作價及后續是否存在大額減值風險也進行了關注。

從遠大智能披露的評估報告來看，評估取價依據之一是來自安居客、房天下等中介平臺相關資料。

4月10日，記者查詢得知，安居客平臺顯示春漫時光4月二手房掛牌均價為5675元/平方米，而房天下平臺顯示的二手房參考均價為5940元/平方米。

對于抵債房產的評估取價，4月10日下午，遠大智能相關工作人員表示，評估價格是第三方評估公司提供的，會有相應的算法，《關注函》也問到了這方面內容，遠大智能會和評估機構一起復核，然后進行詳細回復。

對于為何會接受以房抵債，該工作人員表示：作為與房地產行業緊密相關的電梯企業，這種以房抵債的操作在行業中是相對常見的，并不是只有這1筆，算是所有電梯企業的正常操作。相關內容我們肯定會按照《關注函》的要求進行披露。“如果想快一些收回應收賬款，就需要和對方達成一致性的方案，相當于一個很小規模的債務重組。”