公募REITs二級市場又現深度調整，不同類型產品出現分化

每經記者｜李蕾    每經編輯｜肖芮冬    

《每日經濟新聞》獲悉，上周公募REITs在二級市場的業績再次出現了大幅下挫。

Wind數據顯示，上周全市場已上市的29只產品中，環比上漲的僅有5只，其中漲幅最大的也只有1.31%。但環比下跌的產品達到24只，占比超過八成。其中有兩只公募REITs周內跌幅超過10%，此外還有多只產品單周下跌超過4%。

值得注意的是，雖然整體來看全部REITs板塊均環比出現了下跌，但不同類型的產品還是有明顯分化。例如，所有REITs子板塊中，倉儲物流REIT跌幅最大，為8.9%；高速公路REIT雖然也出現了環比下跌，但跌幅僅為0.74%。有分析指出，公募REITs當前的預計分派率優于對應行業的平均股息率，特別是高速公路和保障房REITs在當前經濟環境下顯示出較高的投資性價比。

二級市場又現深度調整，兩只產品跌幅超10%

上周，公募REITs二級市場再次出現大幅下挫。

Wind數據顯示，上周全市場已上市的29只產品中，環比上漲的僅有5只。漲幅最大的是1.31%的華泰江蘇交控REIT，其余產品漲幅都在1%以內。

但反觀下跌的產品，數量達到了24只、占比超過八成，也體現出市場的深度調整。有兩只公募REITs周內跌幅超過10%，分別是下跌了14.71%的嘉實京東倉儲基礎設施REIT、下跌了13.91%的華安張江產業園REIT。

究其原因，或與嘉實京東倉儲基礎設施REIT武漢項目續租價格下滑有關。雖然嘉實基金在1月4日的公告中表示，結合市場調研情況，武漢項目目前續租首年起始凈有效租金雖相較2023年末在執行凈有效租金有所下降，但較2023年市場平均凈有效租金水平提高30.54%，不過1月4日、1月5日該基金在二級市場下跌了約10%。

同樣在上周出現大幅下跌的還有華安張江產業園REIT。1月5日華安基金公告稱，華安張江產業園REIT連續3個交易日累計跌幅11.15%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自1月5日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10:30起復牌。

華安基金還在公告中表示，截至公告發布之日，華安張江產業園REIT投資的基礎設施項目經營穩定，基金投資運作正常，外部管理機構履職正常，無應披露而未披露的重大信息，亦未發現對基金有重大影響的輿情信息

除了這兩只產品，還有多只產品單周下跌超過5%，例如環比漲幅-9.88%的中金普洛斯REIT、-8.06%的博時蛇口產園REIT、-7.84%的東吳蘇園產業REIT、-5.11%的建信中關村REIT等。

倉儲物流類REITs下跌顯著，高速公路和保障房REITs表現穩健

雖然上周全部REITs板塊都出現了下跌，但幅度卻出現分化——具體來看，分別為-0.74%（高速）、-1.94%（保障房），-3.03%（環保）、-3.74%（能源）、-5.43%（產業園）、-8.99%（倉儲）。

再把時間維度拉長來看，根據華泰證券統計，近一個月環保、高速公路、能源類REITs價格上漲，平均漲幅分別為5.05%，1.75%，1.34%；保租房、產業園、倉儲類REITs價格下跌，平均跌幅分別為1.14%，7.35%，3.78%。

有業內人士指出，公募REITs當前的預計分派率優于對應行業的平均股息率，特別是高速公路和保障房REITs在當前經濟環境下相對更為穩定，顯示出較高的投資性價比。

中信建投也在研報中表示，2024年首周，華安張江、嘉實京東、華夏越秀、華夏中交建等多只REITs，發布2023年四季度運營數據或近期經營情況，對二級市場表現影響較大，預計后續其他REITs也將陸續披露，建議重點關注披露所反映的經營景氣度變化及其對于市場的影響。

從流動性上來看，上周REITs總體成交活躍度下降。周內總成交額為4.14億元，環比下降10.0%，產權和經營權成交額分別為2.6和1.54億元，環比分別變化了-12.1%和-6.1%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施類REITs上周的成交額分別為1.38億元、0.52億元、0.65億元、0.37億元、0.32億元、0.9億元，環比分別變化了-3.9%、-25.8%、-25.7%、-9.9%、-12.6%、10.6%，其中成交額最大的REITs類型是園區基礎設施，占比33.4%。

換手率方面，上周REITs換手率為6.4%，環比下降4.1%。細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施類REITs的換手率分別為7.2%、6.8%、8.5%、6.4%、10.4%、3.7%，環比分別變化了-4.1%、-25.4%、7.7%、-9.2%、-15.6%、12.8%。

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