上海商住房11月要限購？謠言還是真相？

每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

最近，網上流傳著一條消息：今年11月底之前，上海將對所有商住房、酒店式公寓實行限購政策，同時外地戶籍必須繳滿3年社保才能購買。

消息一出，立馬引爆了邦地產的粉絲群，大家紛紛詢問消息的真假。

帶著疑問，邦爺致電了上海房管局相關領導，對方表示并不清楚。

姑且不論此事的真假，邦爺在這里首先分析一下此事的可能性。

國家鼓勵商用房改租賃住房

今年5月，國家出臺政策鼓勵將商業用房按規定改建為租賃住房。

住建部副部長陸克華分析指出，當前一些城市有兩大類商業用房滿足改建條件：一類是“處在閑置或者半閑置”的商用房；另一類是“在建或市場前景不好”的商業用房。

為了鼓勵商業用房完成租賃住房的改建，降低租戶的使用成本，陸克華透露，對于一些土地用途調整為了居住用地的商業用房項目，將幫助租戶降低使用成本，比如將用水、用電、用氣的價格，按照居民的標準執行。

目前商住房、商用房庫存壓力越來越大，將其轉向租房市場，有望增加市場的房源量，長租公寓缺房源的現象有望得到明顯緩解。

庫存問題依然嚴重

同樣，為了解決當前上海商業地產市場庫存量偏大的問題，上海市規土局等四部門也在今年初聯合發布了《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》。

“意見”規定，商業物業的持有比例為不低于80%、辦公物業為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業辦公樓宇供應較大的區域，商業物業的持有比例提高到100%，辦公物業持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有。

此項規定對開發商的商業運營能力提出了很高的要求，同時，分割銷售幾乎不可能了。

但就算國家支持，庫存壓力依然存在。

易居研究院智庫中心統計數據顯示，截至2016年7月18日，上海的商業用房存量高達1023.04萬平方米，成為全國商業庫存最高的城市。以上海2016年2~4月份商業用房的成交面積（7.33萬平、20.68萬平、28.12萬平）計算，目前的存量需要54.68個月才能消化完畢。

此前，邦爺也報道過，在供給過剩、競爭同質化、電商沖擊等諸多問題沖擊下，上海的遠郊商辦市場，已經陷入無人問津的局面。

去庫存真的已經迫在眉睫，上海對人口導入有限制，2500紅線不能觸碰。從數字就可以看出，去年上海人口凈流出數量擴大，已經達到了15萬人，預計將來這一數字將繼續擴大。

政府無論是鼓勵租賃，逐步收緊商業地產的入市比例，都是在大力去庫存。目測政府在下一盤很大的棋，邦爺由此分析認為，后市限購可能性還是挺大的，你覺得呢？到后臺或粉絲群跟邦爺討論吧！

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。