又有重要客戶退租，建信中關村REIT出租率持續下行，如何應對退租“常態化”？

每經記者 李蕾    每經編輯 彭水萍

9月27日，建信基金發布了建信中關村REIT關于租戶退租事項的進展公告，顯示其租戶軟通動力將于2023年9月30日到期的區域已確認將到期不續租，原擬提前退租的將于2024年7月31日到期的區域也已確認部分提前退租。

建信基金在公告中表示，軟通動力將于9月30日退租的面積合計為3389.38㎡，占總體可租面積的2.72%。在收取相應違約金后，違約金與該區域本年度計劃收繳租金收入的差額對該基金基礎設施項目本年度預測收入的影響較小，但可能會對項目2024年度收入產生一定影響。

在近日剛剛舉辦的建信中關村REIT 2023年中期業績說明會上，基金管理人表示，截至今年8月31日，該基金項目出租率為66.79%，較6月30日的67.84%繼續下降，“主要因某承租企業自身經營決策提前退租所致”。

有業內人士指出，作為我國REITs試點的主力之一，產業園區REITs項目出租率以及持久性是目前各方較為關注的領域。而在近期發布的一則運營報告中，觀點指數也表示，產業園REITs市場表現較差主要源于園區出租率持續下滑影響市場信心。 

建信中關村REIT公告租戶退租事項進展

9月27日，建信基金發布的一則建信中關村REIT租戶退租事項進展公告引發市場關注。

公告顯示，軟通動力將于今年9月30日到期的2197㎡區域已確認將到期不續租。原擬提前退租的將于2024年7月31日到期的3007㎡區域，已確認提前退租1192㎡，剩余1815㎡暫不退租，基金管理人將對其提前退租的區域按合同約定收取相應違約金。

對于軟通動力退租的影響和應對措施，建信基金也在公告中表示，軟通動力將于2023年9月30日退租的面積合計為3389.38㎡，該區域占總體可租面積的2.72%，“在收取相應違約金后，違約金與該區域本年度計劃收繳租金收入的差額對本基金基礎設施項目本年度預測收入的影響較小，但可能會對本基礎設施項目2024年度收入產生一定影響”。

建信中關村REIT租約一年以內到期的客戶代表

同時，為盡快提升本基金基礎設施項目的出租率，維護廣大投資者利益，該基金發起人中關村發展集團、基金管理人、運營管理機構已共同建立三方聯動工作機制。

在本月月初舉辦的建信中關村REIT 2023年中期業績說明會上，建信基金表明收到了軟通動力發送的提前退租通知書。彼時的公告介紹，該客戶總計承租面積占總體可租面積的4.09%，原始權益人暨運營管理機構中關村軟件園正在全力與客戶協商爭取。

公告還顯示，建信中關村REIT在談意向企業12家，共計2.66萬㎡，部分企業已經提交意向函，預計儲備客戶可轉化面積約4000㎡，轉化率在15%左右，該水平處于目前租賃市場轉化的中上水平。同時，通過引入發起人資源，目前已與一家芯片企業達成初步意向，該客戶預計于年內簽約3000㎡。綜上，目前預計在將年內新出租7000㎡左右，新增整體出租率5.5%左右，以盡可能對沖3季度部分企業到期不續租的影響。 

當退租“常態化”，產業園區REITs如何應對

自去年年底以來，多只產業園區REITs都在期內出現了重要租戶退租的情況，相關產品的招租情況一躍成為行業關注重點。

有專業人士指出，如果租賃周期及出租率占比較高的情況下，退租事件對基金實際運營造成影響確實很小，運營管理機構可以通過收取違約金、提高資產運營質量、降低支出、提升周轉率等手段進行適當彌補，也可以應對退租的“常態化”。就像此次軟通動力退租，建信基金就將對其提前退租的1192㎡區域按合同約定收取相應違約金，對項目收益有適當彌補作用。

不過在很多行業人士看來，這背后所反映出的原因和趨勢或許更值得關注。

在8月的一份行業報告中，觀點指數指出，一些公募REITs在期內出現了重要租戶的退租，而較大面積的重要租戶提前退租和到期不續約嚴重影響了未來的現金流狀況，且招租情況難在短期改善，預期修復仍需時日。“產業園REITs市場表現較差，主要源于園區出租率持續下滑影響市場信心。”

建信中關村REIT的中期業績說明會介紹，截至今年8月31日，該基金基礎設施項目時點出租率為66.79%，較6月30日的67.84%繼續下降，主要因某承租企業自身經營決策提前退租所致。值得一提的是，截至今年一季度末，建信中關村REIT出租率從2022年底的81.29%下降至當前的68.47%，去年同期則為96.15%，同樣的情況也出現在其他發生過退租事件的產業園REITs上。

基金管理人在分析出租率下滑原因時表示，建信中關村REIT自持三棟載體于2022年二季度開始出現出租率下滑跡象，主要是因為：1、產業背景方面，建信中關村REIT項目地處北京上地區域，匯集了眾多高新技術企業，以互聯網、軟件等行業為主，2021年～2022年受產業結構調整和行業政策的影響，相關行業受到一定沖擊，抑制了租賃需求；2、競爭態勢及經營策略方面，整體市場未出現明顯回暖跡象、整體市場租金呈現下探的趨勢，而基金管理人及運營管理機構基于前期市場情況，對樓宇出租目前尚未采取低價競爭策略；3、租賃市場方面，2022年以來企業經營普遍持保守預期，辦公場所擴張意愿不足，新增客戶有限等。

上述專業人士也指出，試點三年來，一些REITs項目的問題越發凸顯，“作為我國REITs試點的主力之一，產業園區領域REITs項目出租率以及盈利持續性是目前各方較為關注的領域”。

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