二手房反彈背后·杭州| 以價換量換來“小陽春”，杭州網紅板塊中介小哥稱“別想著炒房”，業內：不具備上漲前提

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

沉寂已久的杭州二手房市場，終于等來了復蘇行情。

今年2月，杭州全市網簽單量達7396套，環比1月增長133%，達到自2021年6月以來20個月的網簽最高值。

但3月以來，關于杭州大批二手房拋售、未來科技城房東割肉的消息也開始蔓延。據《中國企業家》報道，“之前賣8字頭的，現在只要6開頭了。”談起杭州明星板塊未來科技城的二手房價，一位杭州本地中介感慨，“我說的是這里最好的幾個小區，8萬跌回6萬。”

“不要想著投資賺大錢，這種想法是不可取的。我可以推薦你去新盤搖號，但希望你還是理性一點。”杭州網紅板塊未來科技城的中介周天鳴用勸退回應了記者。

一個月上漲的200萬和每平米跌掉的2萬

成交量翻倍并沒有讓價格同步走高。

國家統計局最新數據顯示，2月杭州二手房環比微漲0.4%，同比仍然下跌1.3%。

圖片來源：貝殼研究院

一方面，和上海動輒千萬豪宅售罄不同，今年以來的杭州仍然是剛需市場。但另一方面，越是成交暢旺的區域，價格滑坡越是明顯。

貝殼研究院統計顯示，杭州網紅板塊未來科技城，2月成交套數119套，環比增加117%，同比增加467%；拱墅區申花板塊，2月成交同比增加405%，均價高達53356元/平方米，但是這兩個板塊均價下跌最為嚴重，同比分別跌了15%和19%。

圖片來源：貝殼研究院

網紅板塊里的網紅盤——未來科技城三兄弟（陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來），其中的陽光城未來悅也是2022年跌勢最慘烈的，曾在半年內降幅近100萬元。

而據《每日經濟新聞》此前報道，2021年二手房漲得飛快的時候，陽光城未來悅120平方米戶型，一個月漲了近200萬元。但后來，用中介的話說，“跌成了事故”。

記者從鏈家平臺公布的歷史成交數據看，陽光城未來悅2月8日成交的一套89平方米3房，價格為370萬元。

“這套房當時裝修款跟車位款剝離了，實際成交價不止這個，最終成交是425萬元，但房屋本身是一套沿街的二樓，價格偏低。”周天鳴說，“最近剛成交了一套二期9樓的房子，戶型一模一樣，490萬元，另外還需要買家承擔稅金。”

不過，成交價格并不能代表趨勢。“陽光城未來悅2023年以來是二期成交的多，本來就比一期裝修標準高，并且樓棟位置更好，所以價格本身就要高一點。”

另一個網紅項目，“6萬人搖”的西溪公館，3月已經成交了7套房，但跌幅也不小。“西溪公館領取房產證之后就有很多人拿出來賣，那時候單價接近5.5萬元/平方米了，從2021年6月到現在，每平方米跌了將近1.5萬-2萬元不等。”

對于西溪公館的盛況，據《每日經濟新聞》此前報道，“網上選房，一個號2分鐘考慮時間。如果超時還沒選好，號碼作廢，往下順延。”當記者以看房人身份要求參觀樣板間時，被告知并沒有樣板間，客戶根據房型圖和沙盤位置選房。面對記者的不解，置業顧問勸說道，“要到的話按順序選房，房型不滿意么，要買就買，不買就算了。其實這種準現房無所謂的，交房你就賣掉，穩賺一輛豪車。

中原地產市場分析師盧文曦指出：“現在的市場熱度基本上就是以價換量換出來的，不具備任何漲價的前提。”

大量積壓客源入場

2月掛牌量環比提升268%，同比提升47%，也是自2021年5月起，連續22個月的最高單月度掛牌量。但掛牌量激增并不意味著拋貨，客源量也在2月環比提升141%，同比提升74%，相當于2022年5月的客源量。

買賣帶看量更是達到了2021年6月高峰時的量級，環比提升255%，同比提升134%。

圖片來源：貝殼研究院

貝殼研究院指出，由于大量積壓客源入場，庫存房源被市場回暖激活。

對于市場熱度能否持續，盧文曦分析：“二線城市市場彈性還是比較大的，基本上能出利好政策的都出了。比如南京，區域限購、限貸，已經最大尺度松綁了，所以說彈性較大。另一方面，二線城市相對人口多一點、產業結構好一點，比三四線要好很多，所以這個后續，我覺得還是能走一走量的。”

但未來，市場分化是必然趨勢。

“一線、二線城市彈性大，成交量好，小陽春還能延續一下，三線四線可能就比較尷尬了。其實除了城市跟城市之間，城市內部板塊分化也很大。比如波動比較大的未來科技城板塊，雖然量好，但基本上都是以價換量換出來的。”盧文曦認為。

“現在成交走向很穩定，已經連續兩個月都很火熱了，而且每一天的網簽量很穩定，跌的希望不大，但漲幅也比較有限。”周天鳴說。

58安居客研究院研究總監陸騎麟此前在接受媒體采訪時認為，阿里搬遷后，未來科技城二手房掛牌均價數據環比逐月下跌，阿里對板塊房價短期影響相對較大。

“但從長遠看，未來科技城板塊發展已經相對成熟，即便阿里退出，新的企業也會入駐，且服務于阿里的相關產業已經在該板塊落地，短期內也不可能集體搬走。”陸騎麟強調，“因此長期不會對未來科技城板塊房價帶來巨大沖擊。”

此外，從一二線城市及杭州連續2年的市場景氣度走勢來看，業主信心相比1月末有所趨弱，且未能達到2021年同期指數。

“后續市場，只能說是從最低谷開始慢慢往上，有修復性行情。不會特別差，也不會特別好。這個量先穩住之后，價格基本上也就探明了。可能上半年高點之后會有短期回落，二季度很可能就是量價企穩的這樣走勢了。”盧文曦判斷。

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