微觀這一年·房企| 北京萬科：待開發項目僅剩1個，“歷史問題”待解

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

2022年6月1日，北京二批次集中供地收官，14宗成交共計攬金499.6億元。一個久違的名字出現在了這次土拍的報名表里——萬科，闊別北京土拍已經3年。

但萬科在這次土拍中也僅限于報名，最終仍是一無所獲，這也符合萬科今年在北京及環京的表現，繼續保守。這份保守中，有萬科的主動選擇，也有為過往的買單。

僅剩1個擬開發產品

根據中指院統計，2022年前10月，萬科在北京的銷售額為109.5億元，排第13位。而2021年同期，萬科的銷售數據是228.4億元，排名第5位。如果說銷售額腰斬屬于意料之中，因為這是整個市場回調的縮影，但排名下滑實屬意料之外。

近3年來，由于沒有新增項目，北京萬科正在淡出人們的視野。除了沒有新項目，萬科在北京的一些既有項目去化率也不甚樂觀。

4月28日，萬科云廬拿到了最新一張預售證，可售396套房源，但截至12月7日，《每日經濟新聞》記者查詢北京住建委官網，該預售證下僅網簽32套，不足1成。事實上，萬科這一項目最早一張預售證于2019年12月1日取得，目前住宅網簽也僅105套。

位于石景山區的翡翠山曉家園，最新一張預售證是2021年12月26日獲得的，共150套房源獲批銷售，但是一年過去了，該項目住宅網簽套數僅31套，網簽率僅20%左右。

2022年半年報中，萬科詳細地列出了在北京已完工、在建、擬開發等項目，收縮趨勢一目了然。

2022年上半年，萬科在北京已完工開發項目共12個，有北京埃弗頓、北京大都會濱江、北京長陽半島等；施工中的項目僅7個，分別是北京城市之光東望、北京翡翠西湖雲廬、北京哈洛小鎮等，大部分預計不到2023年底便會竣工。而萬科在北京擬開發的產品僅有1個，是預計在2023年11月開工的北京哈洛小鎮，預計竣工時間為2025年。除此之外，萬科在北京再無擬開發項目。

而在萬科2022年中期業績說明會中，管理層如此形容上半年萬科的拿地動作：“今年1-7月，萬科獲取21個項目，總投資額463億元，權益324億”。

不過，這些投資和北京區域無關。

自持物業難題待解

2021年，盧冰成為萬科北京區域首席合伙人，上任以來，這位北京新掌門人公開露面的次數并不多，但他從未回避北京萬科的“歷史遺留問題”。

擺在盧冰面前的所有歷史問題中，頭等重要的是自持物業比例偏高，他在2022年的媒體交流會上介紹了萬科北京的租賃業務：“草橋社區房源加上去年推出的高立莊社區后期房源，2022年北京萬科大約有4800套租賃房源入市。預計到2025年，租賃住房共約5000套。”

萬科在北京的租賃業務具有示范性作用。早在2020年7月，萬科在豐臺區成壽寺的泊寓·院兒正式落地開放，這是全國首個集體土地租賃項目，隨后還有同樣性質的高立莊項目入市。

根據盧冰在媒體交流會披露的數據，截至2022年9月，萬科在北京獲取集體用地租賃住房22167間，約占市場30%。

然而，和高周轉的房地產開發業務相比，租賃業務回報率相對低。若是自持物業，更是對企業資金流動性的考驗。對房企來講，按月收取租金，顯然不如一次性出售來得痛快，而在北京，萬科手中還有更多不能用于出售的資產。

2016年，萬科和聯合體共花費109億元拿下了海淀永豐兩宗地塊，條件是需要全部自持。在這兩宗地塊上，萬科打造了翡翠書院項目，只能出租，不能出售。2018年起，翡翠書院便開始入市租賃，最長租期10年。據新華社此前報道，翡翠書院90平方米三居室月租金為1.5萬-1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起；180平方米以上復式四居室月租金為3萬-4萬元，10年租金最高480萬元。此外，根據萬科披露的數據，把地價與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項目總投入約160億元。

直到今天，翡翠書院的營銷廣告在各平臺依舊隨處可見，想僅憑租金回收成本顯然有些力不從心。

萬科在北京一時難以快速變現的資產不僅有自持類租賃公寓，還有商辦項目，這些項目萬科一些仍在散售，有的則改變了性質用于出租。

2017年后，北京便規定商辦類項目不得改變為居住用途，但到2018年，萬科開發的萬科天地項目仍有銷售，不過萬科當時的說法是“跟萬科沒有關系，相關報道涉及的是一家房屋中介公司”。

個別性質為商務公寓的項目至現房狀態仍在出售。北京市住建委官網顯示，通州萬科濱水中心這個商務型公寓已經在2021年轉為現房銷售，批準銷售套數為251套，擬售單價6.5萬元/平方米，但時至今日，該項目也僅網簽35套，成交均價只有5.5萬元/平方米。

2019年，萬科為了手中的商辦類項目，在北京成立了北京萬科公建平臺，希望能通過運營的方式變現。

2021年，位于順義的天竺萬科中心D座、萬科28街區2號樓商業辦公項目被批準改建成為宿舍型租賃住房項目，也是一種解決思路。

有業內人士向記者指出，自持物業雖然能夠平滑企業的收入曲線，避免大起大落。但如果比例太高，則影響現金流，尤其是現金為王的當下。北京萬科過去年年花在自持物業的資金成本太高（如海淀永豐項目），影響了拿地節奏，以至于其余房地產開發業務幾乎陷入停擺。因此，如何重新啟動新項目的拓展和開發，才是擺在盧冰面前的頭等大事。

環京存貨余波未平

不僅僅在北京，環京區域的市場表現也牽絆著萬科。

萬科在2022年半年報中表示，對廊坊朗潤園、廊坊啟航之光、涿州新辰之光、霸州孔雀湖77畝地、39畝地項目等環京項目按照目前市場價格狀況和項目實際銷售情況計提了存貨跌價準備。

環京樓市已低迷多年。2017年6月，廊坊正式限制外地戶籍購房，交滿3年社保才能買，燕郊、大廠、香河等地房價紛紛腰斬。

2018年10月9日，華夏幸福發布公告，稱其全資子公司擬就部分項目與北京萬科合作開發位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項目，總用地面積約339,338.36平方米，均為住宅用地，交易價款約為32.34億元。

彼時萬科方面給出的理由則是：“華夏幸福長期深耕環京區域，有著優秀的開發實力和品牌形象；另一方面，我們也持續看好環首都經濟圈未來的發展。”

4年過去了，市場市場反應喜憂參半。喜的是，廊坊在2022年8月5日正式對外宣布取消了住房限購、限售等政策，或許未來還有更多市縣“松限”。憂的是，市場量價仍然跌跌不休。根據中指院統計，10月，廊坊新建住宅平均價格為11672元/平方米，同比下跌2.67%；商品住宅成交規模為13.06萬平方米，同比下跌4.75%，環比下跌18.39%，似乎仍未有回暖跡象。

萬科在環京的存貨跌價準備，不知道還要持續多久。

3月底的業績會上，萬科管理層曾經表示：“我們形成的資產要達到合格的標準，達標是核心詞。整個生產經營過程有沒有達標，拿的項目對不對，做的投資對不對，能不能兌現，資源轉化是否跟上去，核心詞在于達標。”

“誰都希望往自己的區域里多投，從2021年開始萬科做了相關的安排和部署，投資額度不再分大餅，從2021年開始的投資更加集中向市場穩定、向安全邊際高、向團隊操盤能力強的地區，我們把投資往這方面傾斜。”

封面圖片來源：攝圖網-501142606