港股年內最大IPO萬物云上市 萬科郁亮：時間會證明萬物云價值

9月29日，備受市場關注的萬科企業股份有限公司（以下簡稱萬科集團）分拆萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱萬物云）在香港聯交所上市。

本次萬物云全球發售共1.167億股，其中香港公開發售0.1167億股（占比10%），國際發售1.05億股（占比90%），發行價格以每股49.35港元計算，募集資金約為56億港元。

在萬物云的上市儀式上，萬科董事會主席郁亮表示，今天（9月29日）對萬物云而言，是一個全新的起點。“我們并不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。站在新起點上的萬物云，將會獲得更大的發展空間。”

萬科十年轉型成果凸顯

9月29日，萬物云董事長朱保全撰文指出，今天（9月29日），萬科集團分拆萬物云于港交所上市，這意味著萬科開發經營服務并重的戰略，邁出重要的一步。“萬物云始于萬科，興于萬科物業，耀于萬物梁行，匯于萬物云城。金字招牌的背后，得益于萬科地產對好產品、好服務的重視，感恩于萬物云全體同仁的思變與實干。”

萬物云是萬科經營服務類業務的重要組成部分。近一兩年，萬科在鞏固開發業務的同時，經營服務業務進入快速發展階段。2022年上半年，萬科經營服務業務收入241.1億元，同比增長30.6%。其中，萬物云以143.5億元的營收占比位列第一，達到59%。萬緯物流上半年實現營收18.6億元，同比增長39.1%；商業業務營收40.1億元，同比增長10.4。

在今年年初的業績發布會上，郁亮就表示，衡量經營服務類業務成不成功的第一個標志就是能不能獨立上市。萬物云顯然已成為萬科經營服務類業務最先成功的業務。

為什么需要經營服務類業務獨立上市？郁亮的解釋是，“因為孩子長大之后胃口越來越大了，家里面不夠他吃的了。而家里養了很多兒子，他們有自己獨立發展的需要。胃口變大是好事情，但如果不斷給他，父母也承擔不了，所以他要獨立發展去。常識告訴我，如果一個家里面每個兒子都很有出息，都特別能干，這個家一定能家大業大，能不斷興旺發達。”

在9月29日的萬物云上市儀式上，郁亮坦言，萬科和萬物云不在意上市時點的估值高低。1993年萬科發行B股，正好碰上市場最高點，七年之后B股股價才回到當初的發行價，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬，讓其記憶深刻。這次萬物云上市，獲得很多投資者的支持，其中包括一些長線價值投資人。站在新起點上的萬物云，將會獲得更大的發展空間。感謝選擇萬物云的投資者，相信萬物云團隊將會全力以赴，時間會證明萬物云的價值。

萬物云受到了一批知名投資機構的青睞。據其公布的基石投資者陣容，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。

“萬物云走向成熟，離不開萬科開發業務30年的孵化與支持，離不開每一位曾經以及現任員工的付出，離不開合作伙伴的支持，更離不開廣大客戶的認可。希望萬物云不要因為走向資本市場而忘記好服務的初心，希望萬物云一如既往高質量發展。”郁亮最后也表達了對萬物云及萬科員工、合作伙伴和客戶的感謝。

不以傳統物業公司上市

萬物云定位為全域空間服務提供商，旗下由社區、商企和城市空間三大業務體系協同驅動的空間科技服務商。萬物云近年來不斷強調自身的科技屬性，試圖跳出物業這一單一概念范疇。從2015年就開始加碼科技，就投入了不少真金白銀，招攬大量的科技、物聯網人才，落地數字化重構。

萬科集團稱，萬物云實現了“不以傳統物業公司上市”的目標，成為覆蓋“社區、商企、城市”的服務商。郁亮此前在公開場合多次表示，萬科物業一定要區別于傳統的物業公司，被認可為服務商的時候，才有價值，才能得到市場的認可，才會考慮上市。

2020年，萬科物業被更名為萬物云，未來將致力于空間科技服務。

朱保全在撰文中亦表示，本次IPO融資，萬物云將把其中大部分資金用于蝶城戰略中智慧物業建設，以回饋客戶。通過空間里數字化基礎設施的搭建與連接，重塑空間效率，讓服務歷久彌新。

萬物云對“蝶城”的定義是，打破以小區圍墻為服務邊界的傳統物業管理服務模式，建立以街道為單位，以3公里為半徑，30分鐘內可達的服務區域；在區域內，萬物云獲得多個住宅小區、商辦寫字樓、產業園區等項目的服務機會，可以服務超過1萬戶業主。

簡單來說，蝶城就是在住宅、商企、城市等不同的物業項目之間，萬物云把管家作為物業項目內連接客戶的關鍵，把保潔、保安、保修、保綠這些基礎業務變為蝶城內統一的供應鏈。同時，通過智能設備的投入，結合人工高效協作，利用遠程運營中心進行統一智能調度，混合用工。

這使物業服務人員可以跨小區、跨崗位流動，實現鄰近多項目間的物業服務共享，徹底改變傳統的作業流程。用規模效應帶來效益的真正增長。這，就是萬物云的蝶城模型。

面對產業數字化變革，作為科技應用的引領者，萬物云以“人機高效協同、 集約化運營”的新模式，實現流程變革、人機協作，通過遠程服務替代現場服務、機器服務替代人工服務的方式，改變傳統物業行業的作業方式。

萬物云蝶城，以數字化基礎設施為底座，通過流程變革釋放勞動力潛能，線上供應鏈調度與線下運營能力渾然一體，形成區域內的共享服務網絡，經濟規模最大化，徹底改變了傳統物業行業的想象空間。

“蝶城”，突破束縛，破繭成蝶，是一次行業的蛻變和新生。相信萬物云將用新一輪的蝴蝶效應，重塑空間效率，讓服務歷久彌新。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）