第十二屆中國價值地產年會 | 綠城管理董秘張盼盼：當下是代建行業的“確幸時代”，對未來發展保持樂觀預期

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

9月29日，在每日經濟新聞主辦的2022第十二屆中國價值地產年會上，一場主題為“價值共生的內在邏輯和創新模式”的跨界對話，讓科技、地產、互聯網等行業深度碰撞。

橙實置業創始人、董事長侯波，原圈科技創始人、CEO韓劍，金地集團開發管理公司副總經理王英臣，廣聯達副總裁郭建鋒，貝殼高級副總裁李文杰，綠城管理董秘張盼盼，遠洋集團經營發展中心常務副總經理兼集團營銷總經理孫霞等嘉賓，從各自所在產業的角度深入剖析了當前行業困局的跨界破解之道。

“在綠城管理看來，當下的行業出現了投資去中心化的趨勢，原來的房地產企業都在去杠桿，相反政府主導的保障房，城投兜底拿地以及AMC主導的不良項目開始增多，那么這些投資主體其實不擅長做開發建設，所以需要專業的代建服務服務，這也給當下的代建企業帶來了很好的業務契機。”對于當下代建行業的發展機會，綠城管理董秘張盼盼如是說。

綠城管理董秘張盼盼 圖片來源：受訪者提供

根據市場變化及時調整業務結構

談及這一年多面臨的壓力和對應策略，張盼盼表示，“一方面，我們看到了市場端比較困難的局勢，供給端和消費端都在去杠桿，但是作為輕資產模式，代建行業是有一個逆周期的屬性，今年我們的收入、利潤、毛利、凈利率都達到了一個不錯的水平，所以在這一輪去杠桿的過程當中，我們是受到損傷最小的。另一方面，其實我們已經未雨綢繆做了一些準備，綠城管理獨立做代建并公司化運營已經11年的時間，期間我們不斷調整公司的結構，一是委托方的結構，二是區域結構，三是產品結構。”

委托方的結構，綠城管理開始向政府保障類租賃、物業、公建配套、城市服務界面轉型，客戶類別是政府，當下向國有企業和城投公司轉型。“因為國企和城投從去年的三季度開始拿地比例不斷在提升。第三類客戶實際上是向金融機構AMC這類機構開始轉型。”

對于區域結構，“我們向核心城市群以及周邊的人口流入產業導入的這些城市聚焦，比如京津冀、長三角、珠三角，目前80%左右的委托項目和貨值都聚集在這些核心的城市群。在產品結構上，在這一輪的房地產下行過程當中，尤其是疫情后，大家對住房產品有了明顯變化，改善型居住需求和高端房產品明顯更受歡迎。而綠城在這方面有著得天獨厚的優勢，因為我們的母公司一直是做改善型住宅為主，而且在市場端積累了非常好的口碑。”

“綜合來看，我們感受到了市場的寒意，但代建作為輕資產商業模式，有著天然的一些抗周期的屬性，也基于我們不斷地根據市場變化在調整委托方的結構、區域的結構和產品的結構，所以目前我們對公司的經營情況以及未來的發展態勢還是保持非常樂觀和積極的預期。今年的半年報，綠城管理對規模凈利潤的指引，由原來的25%調整到了30%的增速。”

對代建行業發展保持樂觀預期

那么，在代建行業究竟有多大的市場？有多少的機會？

張盼盼表示，關于代建市場空間的數據，其實中國指數研究院發布過代建藍皮書，提及歐美發達國家代建商業規模占房地產開發的平均的水平大概是在25%~30%。那么國內2021年代建規模大概占整個房地產市場的4.8%，每一年乘以21.3%的增速，預計到2025年會占到整個房地產開發體量的12.5%。

展望未來，張盼盼認為，未來中國在共同富裕大政策的指導下，國家還是會加大圍繞著保障房、租賃用房、人才用房以及城市服務這類模式的開發。“我們對標的是我國香港及新加坡公屋和組屋的模式，他們的占比非常高。在這樣的趨勢下，就會有更多地圍繞著城市服務類別的多業態需求，需要開發代建服務。政府主導的開發行為實際上是需要有服務商去承接的，所以這一塊在未來的整個房地產市場里面，我們預測會占比超過30%，這是底倉所在。”

第二個趨勢是，在解決了保障端低收入人群的居住需求以后，會更多地向改善型市場開放，就是市場化。“參照歐美發達國家的發展趨勢，投資和開發相分離的基本邏輯和業態，我們會認為，更多的金融機構、資本股權類的投資基金以及涉房類的投資機構會成為專門的投資商。”

因此，像綠城管理、金地管理這樣的專業代建公司，就會協助這些資方去做一些投前風控和投后管理的工作，這個趨勢也非常的明顯。“我非常認同未來中國房地產市場還會保持在10萬億左右的一個開發規模，其中政府保障房物業預計會上升到30%及以上，而資方主導的這些開發服務代建的基金會上升到20%及以上。總而言之。這個市場是巨大的，所以我們也對此保持比較樂觀的一個態度。”

“我們現在正處于一個行業的風口，當下是代建行業的‘確幸時代’，我們作為行業的龍頭，將和所有參與到代建行業的伙伴們共同維護這個行業，維護市場，共建激動人心的品質生活。”張盼盼表示。

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封面圖片來源：受訪者提供