藏在萬物云招股書中的幾個小要點：物業費收繳率高、毛利率走低、住宅收購大增

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

前腳剛獲得證監會的小路條，后腳就在港交所遞交了招股書，萬物云的上市進展可謂迅速。

作為遲遲未上市的頭部物業公司，萬物云這份長達600多頁的招股書，首次對外界披露了諸多詳細情況，包括運營成本、續約解約、募資用途等等，《每日經濟新聞》記者梳理了一些關鍵要點。

關于營收、利潤等大體的經營數據，萬科方面年年都有披露。從基礎指標看，2021年，萬物云實現營業收入237.04億元，同比增長30.6%；毛利約40.2億元，凈利潤約為17.14億元。

截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業建筑面積約7.85億平方米，涉及2823個住宅物業。

社區、商企毛利率走低

2019年-2021年，萬物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%，呈逐年走低趨勢。具體來看，社區空間居住消費服務三年毛利率分別為16.1%、18.7%、15.8%，商企和城市空間綜合服務分別為20.5%、17.2%、15.9%。

招股書表示，社區空間居住消費服務毛利率于2021年降至15.8%主要因社保優惠政策在2021年被取消，另一方面為進一步提高服務質量還在持續投入。社保優惠政策被取消是近年來物業公司毛利率下降的共同主因之一。

此外，作為萬物云通過科技賦能提高整體經營效率及成本結構的方法的一部分，AIoT及BPaaS解決方案服務板塊的收入貢獻增加，這帶來了相對較高的毛利率，三年毛利率分別為21.2%、24.6%、29.9%。

不過AIoT及BPaaS解決方案服務板塊收入占比還較低，三年所得收入分別為8.06億元、10.34億元、18.50億元，分別占其同年總收入的5.8%、5.7%及7.8%。

住宅收購大增

2021年，萬物云在住宅物業的在管建筑面積為6.6億平方米，合約建筑面積約8.8億平方米。

值得注意的是，近三年萬物云在2020年對住宅物業的收購量最低，2021年收購量同比增長98%，這應該是與萬物云去年收購陽光智博、伯爾尼物業等物業公司有關。

與此同時，萬物云也在2021年終止了約758萬平方米在管面積的續約，為近三年最多。“由于若干物業服務協議整體盈利能力及/或其他商業原因。”

物業費收繳率94.7%

2019年、2020年及2021年，萬物云住宅物業服務費用收繳率分別為94.4%、93.7%及94.7%，在管住宅項目留存率分別為96.4%、96.8%、98.6%。

同時，萬物云按包干制收取服務費的466、478及876處在管住宅物業，分別產生虧損總額2.23億元、1.98億元、4.31億元，這些虧損住宅物業產生的總收入分別占同年總收入的8.3%、6.0%及8.6%。

該等虧損主要是由于在管理該等物業初期就員工安置及部署；購買、安裝或升級硬件及軟件產品招致較高的初始及一次性成本；以及在若干多期項目中，初期斥資建立服務能力，以為尚未交付的項目后期做好準備。

募資用途重點在擴張

對于IPO募資用途，萬物云在招股書中表示，首先將用于為在選定街道打造獨特的高濃度街區服務策略提供資金、將“萬物云街道”模式在全國范圍內擴張，旨在擴大業務底盤、實現規模經濟及創造新業務機會。

其次，將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發，旨在使其具備建立產業互聯網的能力；收購或投資增值服務提供商和上下游供應鏈上的服務商以納入萬物云生態系統。還有一部分資金將用于吸納及培養人才，以及用于營運資金及一般公司用途。

總體來看，萬物云在這份招股書中著重強調了自身“空間服務”、“城市服務”的定位，以及對互聯網能力的效果展現和未來期望。招股書只是序幕，待上市后資本市場對萬物云的評價和估值或許才是值得期待的。

封面圖片來源：攝圖網-500598945