年報深讀①|(zhì) 招商蛇口：踔厲的一年

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2021年，招商蛇口（001979.SZ）站穩(wěn)行業(yè)前十，排名第七。

從橫向多個維度來比，作為TOP10中首家發(fā)布全年業(yè)績的房企，招商蛇口交出的答卷還算令資本市場滿意。截至3月23日收盤，招商蛇口股價報14.55元/股，漲幅3.56%。

畢竟，2021年大家對房企業(yè)績有所預(yù)期，各家指標(biāo)不會很優(yōu)。

當(dāng)下招商蛇口的壓力在于如何向投資者解釋連續(xù)下滑的利潤，以及說服資本市場相信該趨勢可止跌回升。

年報發(fā)布次日，3月22日下午，招商蛇口舉行2021年業(yè)績會暨投資者交流會，出現(xiàn)在屏幕上的董事長許永軍開場先是分享了決定將2021年度歸母凈利潤的40%進行現(xiàn)金分紅，總共派發(fā)約42億元現(xiàn)金的消息，隨后立馬向投資者解釋利潤和毛利率下滑，以及為保證利潤將采取的措施。

他還說，去年很難，今年也不會輕松。

自2019年10月啟用“少壯派”董事總經(jīng)理蔣鐵峰后，招商蛇口一改其四平八穩(wěn)的印象，現(xiàn)下亦更看重為營收貢獻的作戰(zhàn)能力。

如在土儲方面，2019年是分水嶺。當(dāng)年招商蛇口拿地權(quán)益金額為540億元，而后是階躍性上升，這兩年其權(quán)益拿地金額均超800億元，增幅約50%。

開發(fā)方面亦是做到了有的項目拿地第二天即進行報建報批，三個多月四個月開盤，達到行業(yè)最優(yōu)水平，做得差的區(qū)域直接關(guān)掉等等。

多重措施綜合之下，招商蛇口的規(guī)模進擊之路也明顯提速。2020年招商蛇口銷售金額2776.08億元，回到行業(yè)前十。2021年，招商蛇口銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，雖與年初定下的3300億元目標(biāo)有些許差距，不過完成度高于行業(yè)平均水平，排名也提升至第七，完成了一次排名的“三級跳”。

2022年招商蛇口的銷售目標(biāo)是3300億元，與去年持平，相對保守。因為相比之下，2022年招商蛇口的可售貨值為6200億元。

蔣鐵峰在交流會上解釋說是“考慮到外部環(huán)境的不確定性”。這或許也可以看做是頭部房企對今年形勢一個最誠懇的研判，雖然政策暖風(fēng)不斷再吹，但落到執(zhí)行層面和執(zhí)行難度，都有太多不盡人意之處。

雖然行業(yè)排名等方面更進了一步，但連續(xù)兩年出現(xiàn)利潤負增長，增收未增利，是招商蛇口避不開的問題。報告期內(nèi)，招商蛇口營業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

許永軍表示，有行業(yè)的原因，也有開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變需要調(diào)整的原因，以及招商蛇口從謹慎角度出發(fā)，對一些存在減值跡象的項目也計提了減值準(zhǔn)備。

其中，招商蛇口對存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資以及重大風(fēng)險類別的應(yīng)收款項計提了減值準(zhǔn)備共計43.72億元，同比增加約58.2%，占凈利潤的28.7%。

2019-2021年，招商蛇口營業(yè)利潤增速分別為-1.1%、-8.51%、-5.16%，歸母凈利潤增速分別為5.2%、-23.58%、-15.35%（數(shù)據(jù)自Wind）。

這也是招商蛇口自2015年重組上市以來，連續(xù)兩次出現(xiàn)利潤負增長，讓部分投資者對招商蛇口的持續(xù)盈利性充滿了擔(dān)憂，交流會上管理層也被反復(fù)問及相關(guān)問題。

蔣鐵峰回應(yīng)稱，將來會提升操盤能力。

“去年下半年我們拿的一些地，目前來看回報都非常不錯，毛利有了明顯提升。今年參拍土地會非常嚴格，多項指標(biāo)綜合把關(guān)，寧可不拿，不要拿錯，所以未來公司的利潤率相信會有穩(wěn)步提升。”

招商蛇口依舊有著綠檔以及融資渠道極為順暢的優(yōu)勢。2021年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率61.67%，凈負債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25，整體資金成本4.48%，拿下開年首筆并購中票等等。

雖未明確近期排名目標(biāo)，但在投資者交流會上，當(dāng)提到各項財務(wù)指標(biāo)橫向?qū)?biāo)時，管理層還是習(xí)慣性地將代表昔日頂峰榮光的“招保萬金”掛在了嘴邊。

那么，在今年的行業(yè)深度盤整期，招商蛇口是否會選擇借力猛拓重回巔峰？

畢竟，回歸前四，只需再來一次“三級跳”。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500598945