實探房價漲了一年多的海口樓市：新房供應銳減，公寓比住宅賣得還貴

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份撥打海口某在售樓盤咨詢電話時，銷售人員并未急著介紹項目情況，而是首先詢問記者是否有購房資格。

在海口樓市實地走訪時，多位海口當地的房產中介也告訴記者，目前海南的限購政策相當嚴厲，樓盤會優先關注購房者資格。

自2018年4月22日海南宣布在已出臺的限購政策基礎上實施全域限購后，海南樓市一夜入冬。不過，從2020年下半年開始，海南樓市開始復蘇，尤其是海口和三亞，其房價漲幅明顯高于全國水平。

據國家統計局數據，截至2021年10月，海口的新房價格已連續上漲了16個月；同年11月，海口房價環比下跌0.5%，這也是海口新房價格在2021年首次環比下跌。

二手房方面，截至2021年11月，海口二手房價格連續18個月上漲。而當月70城僅有3個城市二手房價格環比上漲，其中海口二手房價格環比上漲0.3%，漲幅居70城第二位。

值得一提的是，記者在海口走訪多個樓盤項目發現，海口市場上的新建住宅房源供應量明顯減少，而商業類公寓的售價遠高于同區域的住宅價格。

海口在建樓盤 每經記者 陳榮浩攝

公寓價格遠高于住宅價格

“海口現在對買房管控得還是很嚴，如果沒在海口落戶的話，得交夠5年社保才有資格買房。”海口資深房產中介劉鵬告訴《每日經濟新聞》記者，目前海南的限購政策相當嚴厲，樓盤會優先關注購房者資格。

正如劉鵬所說，當記者撥通海口市龍華區龍昆南路的某住宅項目的咨詢電話時，銷售人員并沒有著急著對項目進行具體介紹，而是首先問，“您這邊在海南是首套房嗎，已經交了多久的社保了？”

記者在實地走訪海口的龍華、美蘭、瓊山三個片區發現，雖說這些片區在建的樓盤項目不少，但多以商業性質（如公寓）為主，住宅類項目并不多。

整體而言，商業類在建項目的密度要遠高于住宅在建項目，其中龍華、美蘭片區尤甚。在這些片區，整體在售的住宅項目并不是太多，記者走訪時看到的主要有金島國際、昌茂•春天里、中國城•星悅居、融創桃源大觀等項目。

而且記者在走訪中發現，與一線或熱點二線城市不同的是，海口的眾多商業項目往往賣得比住宅還要貴。

比如位于龍華片區的龍湖光年的商業類公寓項目，售價為2.7萬元/平方米。但距離其約1.3公里的中國城•星悅居的住宅項目，售價僅1.69萬元/平方米。類似的情況還發生在昌茂春天里項目，其商業性質的公寓銷售價格為2.8萬元/平方米，但住宅價格僅為1.73萬元/平方米。

海口市龍華區的住宅小區 每經記者 陳榮浩攝

“海口樓市跟其他城市有很大區別。比如深圳，一個區域產業特別集中就會導致這個片區房價整體都比較高，但在海口基本沒有這樣的說法。”

劉鵬告訴記者，海口人買房基本以實際需求為主。而外地人來海口買房的話，因為限購政策較嚴，基本只能買不限購的商業類項目，這也導致海口很多商業類公寓項目賣得比住宅還貴。

中介齊推三大潛力片區房源

在海口實地走訪過程中，當地多個房產中介向記者推薦了“海口秀英區西海岸”“國興商圈”以及“江東新區”三個片區的房子。

”這三個片區是海口未來比較有發展潛力的區域。“

在談及為何看好這些項目時，在當地從事房產中介多年的陳德勝向《每日經濟新聞》記者介紹，“之所以推薦秀英區西海岸片區的房子，主要是因為該片區的規劃和配套很不錯。西海岸是海口新區，海口市政府在2011年就搬到了那里。此外，隨著秀英區西海岸快速路的開通，現在那邊的道路規劃和配套都是不錯的，相比一些老片區更有大城市的感覺。”

記者注意到，陳德勝所描述的西海岸片區位于海口市西北部的全長22公里熱帶景觀濱海帶狀型地帶，北鄰瓊州海峽，東起秀英港，西至盈濱半島。

此外，中介提到的另外兩個片區，一個是位于海口美蘭區濱江路的國興商圈，另一個則是海口在2018年設立的江東新區。

記者在走訪國興商圈過程中發現，該區域商業配套較為齊全，此外相關政府機構較為集中，如海南省政府、海南省科學技術廳等均位于該商圈內。

在海南省政府東側1.5公里范圍內，存在好幾個高端項目住宅，如國瑞城•鉑仕府二手房均價為3.6萬元/平方米，國瑞城•爵士苑二手房均價為3.5萬元/平方米，海航國興城二手房均價為3萬元/平方米。

此外，中介提到的另外兩個片區，一個是位于海口美蘭區濱江路的國興商圈，另一個則是海口在2018年設立的江東新區。

記者在走訪國興商圈過程中發現，該區域商業配套較為齊全，此外相關政府機構較為集中，如海南省政府、海南省科學技術廳等均位于該商圈內。

在海南省政府東側1.5公里范圍內，存在好幾個高端項目住宅，如國瑞城•鉑仕府二手房均價為3.6萬元/平方米，國瑞城•爵士苑二手房均價為3.5萬元/平方米，海航國興城二手房均價為3萬元/平方米。

海口江東新區區位圖 來源：海南省人民政府網站

“江東新區在海口的東海岸，與海口市區隔著一座瓊州大橋，大橋以東都屬于江東新區。這個區域政府規劃了很多發展組團，比如國際文化交往組團、國際綜合服務組團、國際離岸創新創業組團等。這些都是在地圖上看不到的，也是海口未來重點發展的區域，規劃的是未來世界500強企業總部、高端產業集群落地等。”

劉鵬向記者介紹，目前江東新區還處于百業待興的階段，“需要時間去發展，這邊配套的話目前可能會差一點”。

不過劉鵬也強調，江東新區目前住宅類項目很少，“你如果去江東片區看看就會發現，這個片區的住宅項目并不多，因為政府根本就不怎么批江東新區的住宅類用地。”

《每日經濟新聞》記者注意到，目前江東新區的住宅類項目單價約在1.65萬-1.75萬元/平方米之間，如江東壹號售價為1.65萬元/平方米，華僑城•椰海藍天為1.72萬元/平方米。

供地減少或致新房供應失衡

對想要在海口買房的李恒來說，過去的2021年略顯惆悵。

早在2020年年中的時候，李恒的公司搬到了海口，李恒全家也跟著過來了。到2021年時，李恒就確定了在海口買房的想法，過去一年也一直在看房。

但讓李恒感到郁悶的是，現在想買房卻買不到，因為目前海口的新盤住宅項目并不是很多。

“現在海口的新增住宅房源很少，在售樓盤更是奇貨可居。早在去年年初的時候，原本打算去買西海岸的房子，當時那里還有1.2萬元/平方米的房子，當時因為覺得位置比較偏遠就沒買，現在那里的房價都已經普遍漲到1.7萬元/平方米了。”

李恒無奈地告訴《每日經濟新聞》記者，房價漲了，但現在還不一定能買到。“有些開發商還要求你全款購買，或者有一些其他附帶條件，比如捆綁銷售等，買了房子，還要求你買個車位。”

海口正在施工的樓盤項目 每經記者 陳榮浩攝

李恒所說的新增房源變少的問題，與海口的土地供應量減少有關。

中指研究院數顯示，2021年海口土地出讓金額為78.64億元，同比2020年下滑39%，大致與2016年的情況相當。

而從海口的土地成交結構來看，2021年海口住宅類用地的成交比重為46.3%，而在2019年該比重為63.3%，2016年為93.3%。

來源：中指研究院

《每日經濟新聞》記者注意到，為加快海南自由港建設，近一個月以來海南陸續出臺了包括產業、落戶、土地、住宅相關的政策。比如開發商拿地不開發一律2年內收回、到2025年建設3萬套保障性住房、支持產業項目發展規劃和用地保障等。

此外，記者還注意到，2019年海南首提去房地產化，2020年推出現房銷售制度，這也在某種程度拉長了海口新房的入市時間，導致海口市的房地產市場出現供求關系階段性失衡現象。

據中指研究院數據，2021年海口樓市銷售排名前列的房企包括中國恒大（82.35億元）、碧桂園（53.35億元）、寶龍地產（27.90億元）、雅居樂（26.77億元）和金隅集團（22.42億元）。

其中，新世界•美麗沙、和風•家園、長影環球100老藝術家創作中心、金隅•陽光郡和雅居樂金沙灣項目，分別以53.67億元、27.42億元、26.25億元、22.36億元以及19.70億元的成交額排在海口樓盤項目銷售前五位。

（應受訪者要求，文中劉鵬、陳德勝、李恒均為化名）

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝