每日經濟新聞 2021-11-16 13:20:12
◎從此次掛牌出讓方式可以看出，現在整個市場的預期確實變了，在目前市場預期下，住宅還是最優質和最容易變現的資產，公寓和辦公差很多，辦公物業在深圳的收益太低。
◎此次轉讓主要有三點變化，交易透明度也大大提高。
每經記者｜甄素靜 每經編輯｜陳夢妤
備受爭議的深圳寶安沙井京基御景瓏庭回遷項目，要再次掛牌出讓了。
11月16日，深圳聯合產權交易所發布公告，京基御景瓏庭沙一回遷住宅144套物業轉讓，掛牌期至11月29日。掛牌期滿后，將采用網絡競價一次報價方式確定最終受讓方。相較之前，此次轉讓主要有三點變化，交易透明度也大大提高。
這是近一年內京基御景瓏庭沙一回遷項目第四次出現在深圳聯合產權交易所的官網上。而上次成功出讓后，由于投資公司啟動全城中介推銷，價格一路走高，隨后被網民投訴，引發市場監管和熱議。
項目售樓處 每經記者 甄素靜 攝
時隔半年，在市場并不太樂觀的大環境下，京基御景瓏庭回遷項目的所有者深圳市沙井沙一股份合作公司（下稱沙一股份）一改之前的整體出售策略。
據悉，京基御景瓏庭回遷項目總占地約28168.71平方米，建筑面積約105830平方米，容積率3.76。1層為商業鋪位（局部2層）、小區配套主要有文化活動室、社區健康服務中心、入戶大堂等。第1、2、3、4棟為住宅，第5棟樓為商務公寓，第6棟樓為保障房，第7棟樓（A、B座）為辦公樓，地下室2層，主要為汽車庫及設備用房，共配用752個標準車位，各棟高度均小于100米。
沙一股份在京基御景瓏庭獲得回遷住宅144套物業，3-31層，2.95米層高，回遷建筑面積合計17055.79平方米，產權70年，物業裝修狀況為毛坯。
來源：深圳聯合產權交易所
梳理之前的出讓公告，此次出售主要有三點變化。
第一，轉讓方式由之前的整體打包出售，轉為以單項形式轉讓。意向受讓方應在掛牌截止日前向聯交所指定賬戶交納交易保證金，金額為單套物業總掛牌價格的30%。
掛牌期滿后，任一標的只產生一個符合條件的意向受讓方的，將按掛牌價與受讓方報價孰高原則直接簽約；任一標的產生兩個（含）以上符合條件的意向受讓方的，則采取網絡競價（一次報價）方式確認最終受讓方。
第二，房源總套數和價格有所變化。這次只轉讓住宅144套，沒有打包之前的辦公和公寓，價格也從之前估值13億元，成交14億元降到此次的估值10億元。
此前該回遷項目是打包轉讓共389套物業，總建筑面積共約32573.79平方米，其中住宅物業共計144套(建筑面積合計17055.79平方米)，辦公物業162套(建筑面積合計10220.98平方米)，公寓物業共計83套(建筑面積合計5297.02平方米)。
明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強表示，從此次掛牌出讓方式可以看出，現在整個市場的預期確實變了，在目前市場預期下，住宅還是最優質和最容易變現的資產，公寓和辦公差很多，辦公物業在深圳的收益太低。
第三，成交價款支付方式變化。從整體打包出售的分三期支付，變為了單項轉讓的兩個月內一次性付款。
根據本次交易合同內容，要求競得人采用一次性付款方式，將轉讓價款在合同生效后兩個月內匯入沙一股份指定銀行賬戶。競得人如需要辦理銀行按揭貸款，同樣應當在本合同生效后兩個月內完成按揭貸款手續辦理并向甲方付清轉讓價款。
值得注意的是，深圳聯合產權交易所此次公布了出讓的144套回遷住宅評估單價，做到了一房一價公示，透明度相較之前大大提高。記者梳理物業項目登記表獲悉，該批回遷住宅的評估單價為5.7萬-6.5萬元/平方米，掛牌總價為544萬-855萬元。
據《每日經濟新聞》此前報道《5000萬撬動22億？一家投資公司掀起炒賣深圳回遷房巨浪》，今年4月28日前后，中介在朋友圈大肆推售該項目稱，“緊急通知！沙井住宅單價6.5萬/平！（深圳）西部最后不用搖號的住宅！”此后，項目單價一路跳漲，最高至8萬元/平方米等過山車的經歷，一套130平方米左右的房子，在極短時間內火速漲價近300萬元！
而記者查詢貝殼找房平臺獲悉，目前該項目周邊二手房的參考均價為4.9萬-5.2萬元/平方米。
艾振強表示，這些資產如果在去年應該是比較好賣的，如今不僅二手房市場成交斷崖式下跌，位置相對偏一點的新房成交也慘淡了很多。
在上次交易中，深圳市云數空間科技有限公司(下稱云數空間)支付了5000萬元保證金，隨后在聯交所公開競得京基御景瓏庭回遷物業權益，最終成交價14.8億元。按照協議，云數空間分別應在協議生效至日15日內、6個月內、9個月內向沙一股份支付總價款30%、30%、40%的款項。
也正是交易價款的三期支付空檔，給了云數空間一定的操作空間。為達到快速銷售回籠資金的目的，云數空間重金砸向深圳全城中介推銷。有的中介為了獲客，最初對客戶宣傳單價為6萬元/平方米。熟悉深圳樓市的經紀人們，將最能吸引購房者關注的住宅挑出來做重點宣傳，全城鋪開，加持不搖號等概念，獲得了很好的市場效果。
同時房價也水漲船高，兩天之內房子的單價從6萬元/平方米漲到7萬元/平方米，最高時喊價到了8萬元/平方米。
這一營銷現象被網民投訴，一則關于“5000萬撬動22億房產”的新聞被送上熱搜。由此，一種隱藏在深圳樓市的ABC單交易模式也走向公眾視野。在這一模式下，房東上家是A，炒房客是B，真實買方是C。
有網友分析稱，競買人支付5000萬保證金，簽訂正式合同，即刻把房源投放市場，分拆出售，無縫對接，大約值22億元，幾個月時間賺七八個億。不過競買人并未如網友分析那樣肯花幾個月時間慢慢消化，而是短短兩三日內加價銷售，被質疑“炒房，空手套白狼”。
隨后，住建局介入，全城“熱盤”又極速遭遇“鎖盤”。針對網民針反映沙井京基御景瓏庭回遷物業涉嫌違規炒作銷售的情況，寶安區住建局發布風險提示并采取約談、鎖盤、進一步調查等系列舉措。
封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。
未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。
讀者熱線：4008890008
特別提醒：如果我們使用了您的圖片，請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站，可聯系我們要求撤下您的作品。
歡迎關注每日經濟新聞APP
