中國銀河維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：房企信用風險分析及未來政策推演-房企風險暴露之前是否有跡可循？

每經(jīng)AI快訊，中國銀河10月15日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

觸發(fā)房企信用風險原因：信貸收縮埋下“爆雷”隱患，銷售超預期下滑加速風險暴露：房企信貸資金的收縮讓本就依靠資金驅動的房企的資金流轉受阻，資金鏈緊繃的房企埋下風險暴露隱患。三季度銷售降速超預期導致企業(yè)回款減少，資金鏈緊繃房企面臨銷售和信貸兩大輸血來源的重創(chuàng)。當然，基本面下滑和政策環(huán)境收緊僅僅是加速房企風險暴露的因素，房企出現(xiàn)信用違約的真正原因是經(jīng)營戰(zhàn)略的定位失誤和內(nèi)部運營管理的“亞健康”。

房企風險暴露之前的財務指標可見端倪：據(jù)分析，存在信用風險的房企具有以下特征：1）現(xiàn)金流：籌資性現(xiàn)金流入占比持續(xù)高于經(jīng)營性現(xiàn)金流入、凈現(xiàn)金流處于低位乃至降至負值、現(xiàn)金流周期波動特征明顯；2）杠桿結構：杠桿普遍較高，“三道紅線”踩線較多；3）周轉率：存貨周轉率持續(xù)處于較低水平；4）融資成本：加權平均融資成本處于行業(yè)內(nèi)較高水平，并持續(xù)攀升。

行業(yè)整體風險指標較為健康，“優(yōu)等生”比例居高：我們對重點關注的31家A股房企、49家H股房企的相關風險指標進行梳理，A+H股房企平均凈現(xiàn)金流55.47億元，平均存貨周轉率0.32，平均剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率71.01%，平均凈負債率89.28%，平均現(xiàn)金短債比1.90，平均綜合融資成本6.09%。目前行業(yè)整體風險指標較為健康，個別房企的信用風險不會蔓延至整個行業(yè)，各項指標優(yōu)異的“優(yōu)等生”居多，如萬科、金地、招蛇、保利、中海、世茂、龍湖、華潤等，但部分企業(yè)的一些指標需要警惕。

政策轉向拉開序幕，周期的歷史不會簡單重復：對比來看，本輪地產(chǎn)周期的周期性減弱，16年以來在“房住不炒”的大框架下，整體政策表態(tài)呈現(xiàn)“松”少“緊”多。在銷售過冷、土地流拍增加、房企爆雷事件增多的趨勢下，央行開始釋放維穩(wěn)信號，政策轉向拉開序幕，但歷史不會簡單地重復，“大放水”式放松難再現(xiàn)。央行層面可期待按揭貸款和房企信貸的放松，地方層面庫存壓力較大的城市也將跟進哈爾濱，出臺相關政策促進需求的釋放。我們認為“房住不炒”的主基調依舊不會松動，但剛性需求的釋放是得到支持的，未來很長的一段時間內(nèi)“限漲”和“限跌”將并行。

投資建議：復盤前幾輪地產(chǎn)周期，政策對板塊估值彈性的影響大于業(yè)績，板塊估值一般在基本面處于底部區(qū)域時開始抬升，伴隨政策寬松預期開啟行情。當前市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，政策已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號，信貸層面放松可期，四季度是較好的布局時機。行業(yè)整體風險可控，待個別房企風險事件落地之后，行業(yè)信用格局重構，集中度進一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。我們建議關注優(yōu)質住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建議關注優(yōu)質物業(yè)管理公司：金科服務（9666.HK）、旭輝永升服務（1995.HK）、新大正（002968）。

風險提示：風險事件發(fā)酵超預期、融資環(huán)境改善不及預期的風險。

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(記者 蔡鼎)

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