16城對學區房“大圍剿” 有業主降價150萬仍未成交

每經實習記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

處在風口浪尖的學區房，正成為不少城市的整頓對象。

據記者統計，今年以來，已有包括北京、上海、廣州、深圳、成都、太原等在內的16城下發樓市調控文件，內容均涉及整頓學區房炒作。

全國多城對學區房炒作進行管控

記者梳理發現，對學區房進行調控的城市，政策維度多集中在“學區房指導價”、“大學區招生”、“教師輪崗”三個層面。

對學區房設立指導價是各個城市對學區房進行調控時最為常用的手段。其中，沈陽、合肥、寧波等城市都施行了類似政策。

沈陽印發《關于規范房地產銷售宣傳的通知》，規定中介不得以學區房名義掛牌二手房，不得以明顯高于市場價格或政府公布的交易參考價格掛牌二手房。

合肥印發《關于深化學區房調控政策的通知》和《關于建立熱點學區二手住房交易指導價發布機制的通知》，對16個雙學區房建立交易指導價，引導市場預期。

寧波印發《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出熱點學區房參考價格機制，并對市內112個小區建立交易參考價格。

除了對學區房建立指導價外，設立“大學區招生”也是不少城市慣用手段之一。一線城市中的北京和深圳，都有施行“大學區招生”政策的準備。

2021年7月，《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》在深圳市人大常委會網站上公開征求意見，其中針對義務教育提到的“應當推行大學區招生”。

何謂大學區招生？舉個例子，A學校對應甲片區，B學校對應乙片區，C學校對應丙片區。如果ABC學校實行大學區招生，那么在甲乙丙片區的家長第一志愿可在ABC三所學校中選擇。

簡單來說，就是學區房和學校不再一一對應，即便你買了學區房，也不一定能去到心儀的學校。

相類似的政策在北京也在實施。今年4月，北京教育資源最為豐富的西城區、海淀區、東城區進一步明確多校劃片政策，一個小區對應多個學校。

“如果說對學區房設置指導價是在明面上給學區房降溫，那么從教育資源上下手，則是在‘治本’。”一位業內人士指出，各地對學區房的炒作之所以屢見不鮮，最為根本的原因在于教育資源不均衡，而通過行政手段縮小同一地區“牛校”和“普校”之間的差距，能從根源上解決學區房被市場炒作的問題。

記者注意到，今年以來，包括北京、深圳、常州在內的不少城市，還欲通過教師輪崗的方式，實現教育的均衡發展。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，各地爭相落地抑制學區房炒作的政策，很大程度上源于近幾年學區房上漲過快，而學區房上漲過快，又跟市場炒作存在一定關聯，對應整治措施的出臺，有利于學區房降溫。

降價150萬仍未成交

記者發現，各地下發對學區房的整頓政策后，不少業主都對學區房掛牌價做了不同程度調整。

如合肥，在諸葛找房平臺，24小時內合肥共有超608套二手房降價，降價房源清單中，不乏濱湖區、政務區、高新區等熱門區域中有雙學區加持的名校二手房。

從整體降價房源的信息看，降價區間多在1萬-10萬元不等，但也不乏個別樓盤降價在50萬以上。

瑤海區“滁州路小學+38中本部”學區房和平盛世一套約136平方米房源，8月23日上架報價358萬元；9月27日報價調整至308萬元，降價52萬元。

圖源諸葛找房

政務區華潤凱旋門一套約135平方米房源，7月底上架，報價655萬元；9月27日報價調整為610萬元，降價45萬元。按照最新學區劃分，其小學為嘉和苑小學，中學為五十中新區。

類似學區房降價的現象在深圳也同樣上演。記者從多名一線房產經紀人處獲悉，近期深圳學區房價格出現松動，多區標桿學區盤業主下調報價，部分業主降價幅度超百萬元。

該中介向記者推薦了位于南山西麗大學城附近某帶學位的樓盤。據介紹，該房源兩個月前132平方米的掛牌價為1350萬元，9月27日業主降到1200萬元，降幅為150萬元，但還是沒有賣出去。

“深圳學區房價格出現松動是正常現象，說明整個市場對學區房的明顯泡沫已形成共識。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，在學區房新政擬出臺和二手房指導價政策影響下，深圳超高價學區房正在“擠泡沫”。

但大家對學區房未來的走勢仍存異議。一位在深圳從業7年的房產中介告訴記者，盡管目前學區房價格出現了異動，但從長期角度來看學區房仍會是深圳的熱門產品。

多位業內人士也發表了自己看法，如果房源與優質學區不再有明確掛鉤，短時間對過去極優質的頂尖學區會形成價值下拉，但只要上學問題與房屋本身有關聯，學區房的錨定價值就會一直存在。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，各地對學區房整頓導向是非常好的，因為從過往經驗來看，對二手房炒作較多的就是學區房。而通過調控，可以真正意義上對二手房和學區房炒作進行打壓。

封面圖片來源：攝圖網