16城對(duì)學(xué)區(qū)房“大圍剿” 有業(yè)主降價(jià)150萬(wàn)仍未成交

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

處在風(fēng)口浪尖的學(xué)區(qū)房，正成為不少城市的整頓對(duì)象。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有包括北京、上海、廣州、深圳、成都、太原等在內(nèi)的16城下發(fā)樓市調(diào)控文件，內(nèi)容均涉及整頓學(xué)區(qū)房炒作。

全國(guó)多城對(duì)學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行管控

記者梳理發(fā)現(xiàn)，對(duì)學(xué)區(qū)房進(jìn)行調(diào)控的城市，政策維度多集中在“學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價(jià)”、“大學(xué)區(qū)招生”、“教師輪崗”三個(gè)層面。

對(duì)學(xué)區(qū)房設(shè)立指導(dǎo)價(jià)是各個(gè)城市對(duì)學(xué)區(qū)房進(jìn)行調(diào)控時(shí)最為常用的手段。其中，沈陽(yáng)、合肥、寧波等城市都施行了類似政策。

沈陽(yáng)印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)銷售宣傳的通知》，規(guī)定中介不得以學(xué)區(qū)房名義掛牌二手房，不得以明顯高于市場(chǎng)價(jià)格或政府公布的交易參考價(jià)格掛牌二手房。

合肥印發(fā)《關(guān)于深化學(xué)區(qū)房調(diào)控政策的通知》和《關(guān)于建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制的通知》，對(duì)16個(gè)雙學(xué)區(qū)房建立交易指導(dǎo)價(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

寧波印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房參考價(jià)格機(jī)制，并對(duì)市內(nèi)112個(gè)小區(qū)建立交易參考價(jià)格。

除了對(duì)學(xué)區(qū)房建立指導(dǎo)價(jià)外，設(shè)立“大學(xué)區(qū)招生”也是不少城市慣用手段之一。一線城市中的北京和深圳，都有施行“大學(xué)區(qū)招生”政策的準(zhǔn)備。

2021年7月，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見(jiàn)稿）》在深圳市人大常委會(huì)網(wǎng)站上公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中針對(duì)義務(wù)教育提到的“應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生”。

何謂大學(xué)區(qū)招生？舉個(gè)例子，A學(xué)校對(duì)應(yīng)甲片區(qū)，B學(xué)校對(duì)應(yīng)乙片區(qū)，C學(xué)校對(duì)應(yīng)丙片區(qū)。如果ABC學(xué)校實(shí)行大學(xué)區(qū)招生，那么在甲乙丙片區(qū)的家長(zhǎng)第一志愿可在ABC三所學(xué)校中選擇。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是學(xué)區(qū)房和學(xué)校不再一一對(duì)應(yīng)，即便你買了學(xué)區(qū)房，也不一定能去到心儀的學(xué)校。

相類似的政策在北京也在實(shí)施。今年4月，北京教育資源最為豐富的西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)進(jìn)一步明確多校劃片政策，一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校。

“如果說(shuō)對(duì)學(xué)區(qū)房設(shè)置指導(dǎo)價(jià)是在明面上給學(xué)區(qū)房降溫，那么從教育資源上下手，則是在‘治本’。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，各地對(duì)學(xué)區(qū)房的炒作之所以屢見(jiàn)不鮮，最為根本的原因在于教育資源不均衡，而通過(guò)行政手段縮小同一地區(qū)“牛校”和“普校”之間的差距，能從根源上解決學(xué)區(qū)房被市場(chǎng)炒作的問(wèn)題。

記者注意到，今年以來(lái)，包括北京、深圳、常州在內(nèi)的不少城市，還欲通過(guò)教師輪崗的方式，實(shí)現(xiàn)教育的均衡發(fā)展。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，各地爭(zhēng)相落地抑制學(xué)區(qū)房炒作的政策，很大程度上源于近幾年學(xué)區(qū)房上漲過(guò)快，而學(xué)區(qū)房上漲過(guò)快，又跟市場(chǎng)炒作存在一定關(guān)聯(lián)，對(duì)應(yīng)整治措施的出臺(tái)，有利于學(xué)區(qū)房降溫。

降價(jià)150萬(wàn)仍未成交

記者發(fā)現(xiàn)，各地下發(fā)對(duì)學(xué)區(qū)房的整頓政策后，不少業(yè)主都對(duì)學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)做了不同程度調(diào)整。

如合肥，在諸葛找房平臺(tái)，24小時(shí)內(nèi)合肥共有超608套二手房降價(jià)，降價(jià)房源清單中，不乏濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)、高新區(qū)等熱門區(qū)域中有雙學(xué)區(qū)加持的名校二手房。

從整體降價(jià)房源的信息看，降價(jià)區(qū)間多在1萬(wàn)-10萬(wàn)元不等，但也不乏個(gè)別樓盤降價(jià)在50萬(wàn)以上。

瑤海區(qū)“滁州路小學(xué)+38中本部”學(xué)區(qū)房和平盛世一套約136平方米房源，8月23日上架報(bào)價(jià)358萬(wàn)元；9月27日?qǐng)?bào)價(jià)調(diào)整至308萬(wàn)元，降價(jià)52萬(wàn)元。

圖源諸葛找房

政務(wù)區(qū)華潤(rùn)凱旋門一套約135平方米房源，7月底上架，報(bào)價(jià)655萬(wàn)元；9月27日?qǐng)?bào)價(jià)調(diào)整為610萬(wàn)元，降價(jià)45萬(wàn)元。按照最新學(xué)區(qū)劃分，其小學(xué)為嘉和苑小學(xué)，中學(xué)為五十中新區(qū)。

類似學(xué)區(qū)房降價(jià)的現(xiàn)象在深圳也同樣上演。記者從多名一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉，近期深圳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，多區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)盤業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)，部分業(yè)主降價(jià)幅度超百萬(wàn)元。

該中介向記者推薦了位于南山西麗大學(xué)城附近某帶學(xué)位的樓盤。據(jù)介紹，該房源兩個(gè)月前132平方米的掛牌價(jià)為1350萬(wàn)元，9月27日業(yè)主降到1200萬(wàn)元，降幅為150萬(wàn)元，但還是沒(méi)有賣出去。

“深圳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)是正?，F(xiàn)象，說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的明顯泡沫已形成共識(shí)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，在學(xué)區(qū)房新政擬出臺(tái)和二手房指導(dǎo)價(jià)政策影響下，深圳超高價(jià)學(xué)區(qū)房正在“擠泡沫”。

但大家對(duì)學(xué)區(qū)房未來(lái)的走勢(shì)仍存異議。一位在深圳從業(yè)7年的房產(chǎn)中介告訴記者，盡管目前學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了異動(dòng)，但從長(zhǎng)期角度來(lái)看學(xué)區(qū)房仍會(huì)是深圳的熱門產(chǎn)品。

多位業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了自己看法，如果房源與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不再有明確掛鉤，短時(shí)間對(duì)過(guò)去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學(xué)區(qū)會(huì)形成價(jià)值下拉，但只要上學(xué)問(wèn)題與房屋本身有關(guān)聯(lián)，學(xué)區(qū)房的錨定價(jià)值就會(huì)一直存在。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，各地對(duì)學(xué)區(qū)房整頓導(dǎo)向是非常好的，因?yàn)閺倪^(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)二手房炒作較多的就是學(xué)區(qū)房。而通過(guò)調(diào)控，可以真正意義上對(duì)二手房和學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行打壓。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)