戰略聚焦顯優勢：新希望地產1-7月權益銷售同比增66%

“三道紅線”和“集中供地”正在改變行業規則，房地產企業如何在不確定性中實現穩步成長？如何在行業利潤快速下滑而土拍依然火爆的市場保持戰略定力？新希望地產給出了一種解題思路。

據克而瑞統計，2021年1-7月，新希望地產銷售業績遠超去年同期。其中，全口徑銷售業績749.6億元，同比增長83.2%；權益銷售額354.2億元，同比增長66%。而據公司公開披露的信息顯示，其有息負債僅365.48億，在行業中處于降低水平，且“三道紅線”連續3年綠檔。

作為一家堅持“戰略聚焦、精耕城市”的房企，新希望地產財務指標持續優化，藍籌價值正逐步顯現。

“戰略聚焦”下的增長機遇

一份來自克而瑞的研報顯示，集中供地下，在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，出讓地塊的地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是在考慮競配建等因素之后，部分項目盈利都存在問題。

不過，一些始終堅持深耕戰略的企業，卻在這波行情中走出了屬于自己的獨立曲線。據克而瑞數據顯示，區域深耕型房企在競爭中優勢凸顯，如龍光集團、時代中國、越秀地產、合生創展在大灣區的土儲規模均超過半數。龍光2020年全年業績增速更是達55.9%。

對于新希望地產而言，堅持“戰略聚焦”策略與堅定的執行力則是其業績逆勢提速增長的關鍵。

新希望地產在發展之初就確立了“戰略聚焦”策略，即堅持深耕城市群和都市圈的新一線、強二線城市。新希望地產至今僅有15個城市公司，全部為城市群、都市圈中的優質城市，這些城市能極高、經濟實力強，人口持續流入，房地產市場健康度非常高。而對新城市的進入速度，新希望地產一貫保持謹慎穩健的風格。據介紹，每一個新進城市，均提前研究2-3年時間，經過數十次的土地參拍和內部研判，在確保熟悉城市政策、市場的基礎上才考慮拿地，把新進城市的開發風險降到最低；已進入城市則是選擇1-2個優勢板塊實現從深耕到精耕，正是因為對城市和板塊市場與客群的充分深刻理解，新希望地產至今無一虧損項目。

在上半年集中供地火熱的情況下，新希望地產卻顯得尤為“冷靜”。新希望地產2021年1-7月僅獲地13宗，權益金額140余億元，相較于去年250余億元拿地金額仍有較大距離。其中，140多億的土地支出中，僅新希望武漢華中區域總部產城項目就占了52億，南京、徐州合作搖號獲地達6宗。在競爭激烈的杭州，僅獲取了一宗26畝的小地塊，也是杭州少有的沒到熔斷自持的地塊。相關人士表示，新希望地產對利潤率、自有資金回報率和價格的可實現性有著嚴格的控制，對自持租賃性用房測算較為保守，所以上半年拿地多以搖號和產業獲地為主，至今沒有一宗地競自持。

另一方面，集中度攀高、土地競拍激烈的背景下，合作也成為房企控制風險、降地價、保持規模增長的重要方式。當然，合作較多也會降低收入權益比。新希望地產1-7月權益比僅47.2%，低于50%。相關負責人表示，新希望地產內部早已取消對全口徑銷售額的考核，只關注權益后收入與利潤。也就是說，合作僅僅是其實現有質量增長的路徑，而不是增加全口徑銷售規模的手段。

作為聯合拿地的受益者，新希望地產早已深諳此道。新希望地產的聯合拿地多為公開市場，這種聯合意味著土地成本的降低、利潤的提升，從而也降低了風險。尤其是熔斷后的搖號，聯合意味著獲地概率的大幅提升，往往是實力相當、理念接近、合作口碑好的優質房企強強聯合、優勢互補，更能獲得1+1>2的效果。復盤新希望地產近幾年的合作對象，不僅包括了行業頭部房企如萬科、融創、華潤等，還有以區域起家穩扎穩打至全國的典型房企如金茂、濱江、卓越、美的等。

低負債連續三年綠檔

“三道紅線”出臺以來，給房地產行業卻帶來了巨大的影響與改變，靠負債驅動發展的時代成為過去。未來如何調整優化債務結構，也成為了當前環境下的一大重點。

據克而瑞數據顯示，99家典型上市房企總有息負債規模增速近幾年呈現持續下降的趨勢，“三道紅線”出臺后更是斷崖式下跌。2020年末99家房企的總有息債規模為77919億元，相比2019年僅增長5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。其中，有28家房企的總有息負債同比呈現下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達約61%（2019年該比例為54%）。可見，越來越多的房企都將控制負債規模作為了當前的主要目標。

從具體房企來看，2020年在99家重點房企中，有52家房企的長短期債務比出現不同程度的改善，其中融創、佳兆業、榮盛等房企，不僅控制了總有息負債規模的增長，債務結構也優化顯著。

以新希望地產為例，在“三道紅線”指標上表現優秀，連續3年均達到綠檔標準，其有息負債率更是處于行業低位。

2020年末，公司剔除預收款后的資產負債率為66.5%、凈負債率66.0%、非受限現金短債比為1.94倍；其中，資產負債率同比下降2個百分點，凈負債率同比下降16.9個百分點，財務表現健康穩健，在當前調控下未來發展具有優勢。

單從負債結構來看，含應付票據在內的有息負債作為剛性負債，金額僅為365.48億元，在負債中占比為32.81%，在行業中處于較低水平。預收款項達469.93億元，占比42.19%。公司預收賬款在未來并無償付本金義務，將在2021-2023年轉結為營業收入。應付合作方、聯營企業等往來款項178.01億，占比為15.98%，將隨著項目的銷售、回款、交房、分紅等逐步消除。

隨著房地產行業底層邏輯發生變化，新希望地產不以規模為導向，一邊狠抓銷售回款、產品品質與精益管理，一邊嚴控投資節奏與質量，在嚴格把控風險的前提下實現有質量的增長，為后續的穩健發展和成功穿越周期奠定了良好基礎和先發優勢。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）