深圳二手房成交量四連跌：中介關店率近10% 個別頂級學區房也難賣

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

“在長沙，最近忙著看奧運會。”這是深圳一位房產經紀人的現狀，在樓市成交低迷之下，從業經驗相對豐富的他，或許是龐大經紀人從業大軍中幸運的一位，相比離職，他能從容選擇休假。

7月，深圳二手房成交2557套，四連跌，并且跌勢可能持續擴大。

對于市場成交低迷下中介離職關店，深圳房地產中介協會作了一次大規模行業摸底調研，預計2021年1～6月全市中介門店關停總量在500間左右，占全市中介門店的比例應少于10%。

深圳房地產中介協會秘書長張媛表示，相比中介關店離職，行業更應該關注的是如何找到可持續發展方式。

“近4個月都沒有成交”

過戶量普降，單個行政區過戶量過千的情況逐漸消失，是近半年來深圳二手市場冷卻的直觀表現。

年初的二手房指導價新政疊加金融監管政策，不僅冰凍了二手房成交量，成交價格也開始有所回調。樂有家研究中心數據顯示，7月深圳二手住宅市場過戶2557套，環比下跌1%，同比下跌81%。

深圳目前橫盤明顯，成交量已四連跌，并且跌勢有望持續擴大，有業內人士預測8月成交量或將跌破2000套，觀望情緒或將影響“金九銀十”。

價格方面，成交均價環比持續走低，由年初同比漲幅35%下降至5%，也是深圳近一年半以來成交均價環比首次出現負增長，環比降幅達5%。

《每日經濟新聞》記者近日實地走訪寶安、福田、南山等區域部分中介門店了解到，二手房掛牌價已有小幅下調，不過即便業主在價格上作出讓步，售房也并不順利。

南山中心區一位業主告訴記者，其最初掛價520萬元，后來降至505萬元，半個月前告知中介將掛牌價下調至480萬元，但仍未能順利出售，甚至連約其見面談價格的客戶都沒有。

即便是有著深圳樓市風向標意義的頂級學區百花片區，成交也并不樂觀。特別是在近期的大學區政策征求意見稿發布后，多名百花片區經紀人告訴記者，并未收到業主調價通知，目前觀望者居多，靜待政策細則出臺，租售同權反倒是他們關注的重點。

特別是有小戶型可售的國城花園，近期更是“沒有誠意在售房源，也沒有能租的房源”。有中介人士告訴記者，百花頂級學區房交易并不多，他們賣不掉了，業主有的就自己操作通過法拍途徑來出售，成本是交約房屋總價10%的平臺費。“在這之前，別說近兩個月了，近四個月都沒有成交。”

而對于市場上傳言低于成交價100多萬元的長城花園流拍，有片區中介告訴記者，主要是這套房學位已經被用了，再者起拍價高，小區居住環境并不理想，得房率不高，而這里的房源最主要價值就是學位。

據樂有家門店監控數據，7月深圳新增求購人數下滑明顯，環比下跌近二成。但帶看房方面有小幅上漲，其中二手房帶看環比升10%，成交比下降，買家出手周期變長。此外，掛牌房源總量不斷增多，市面上可供選擇機會更多。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，自5月起深圳四大銀行陸續將首套、二套房貸利率分別上調15和35個基準點，至5.1%和5.6%，目前已有逾10家銀行開始執行上調后的利率標準。隨著購房貸款成本增加，房地產銀根收緊，對深圳素來旺盛的購房需求有一定程度的降溫或抑制作用。

新房供應量激增

二手房交易受挫，但新房市場供應端卻十分積極。《每日經濟新聞》記者調查發現，7月深圳開發商推盤積極，新增一手住宅供應為5099套，供應量為近半年最多（數據自樂有家）。

當前全市新房住宅庫存面積為182.4萬平方米，去化周期回升至5.7個月。供應增多客源減少，開發商間的競爭也更加激烈，通過自媒體投放廣告引流，以及提升渠道傭金，成為吸引購房者，達到成交目的的重要手段。

新房除網紅盤外，無論住宅還是公寓都不好賣，但賣出一套所獲頗豐，所以中介推盤十分積極。

中介陳星為記者算了一筆賬，現在其主推的某暢銷公寓只有97平方米的大面積，6個點傭金，成交一套接近50萬元傭金，去掉20％盤費，還剩下40萬元，再去掉20％平臺費，還剩下32萬元，然后分給成交中介55％提成，稅前約有17.6萬元。

樂有家研究中心數據顯示，7月一手住宅網簽3028套，環比上漲6%，同比下跌12.9%，隨著供應量回升，近3個月新房成交市場首次突破3000套。

然而新房供應自今年以來持續放量，據第一太平戴維斯統計，2021年第二季度，深圳一手住宅銷售市場供應量約92.7萬平方米，環比上升16.7%，同比上升37.4%。其中，寶安區供應量最高，占總量約1/3。上半年，市場供應量累計約為172.2萬平方米，同比增加71.1%。

中介關店率近10%

市場低迷迫使不少中介離開。上述休假房產經紀人告訴記者，之前他們有接近400個員工，現在加上老板、老板娘、會計、出納等都不到100人，人員流失嚴重。

同時，記者在調查中觀察到，不少熱點片區中介門店已關閉，房東在已搬空的店鋪門上，重新貼出了招租廣告。

對此，近期深房中協做了一次大規模的行業摸底調研。此次行業摸底調研，深房中協共收回798家機構合計4161間門店的情況，問卷調查覆蓋率達到全市門店（已備案）總量的近六成。

調研結果顯示，有104間門店已關閉且已辦理工商注銷，占據總調查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業，但未辦理工商注銷，占據總調查樣本的5.3%。深房中協預計，現階段全市中介門店關停總量應在500余間（含未備案），占全市中介門店（含未備案）的比例應少于10%。

“500家作為一個絕對數來說是客觀的。”張媛解釋道，但由于全市中介門店的布局較為集中，單從已關停門店的絕對值分析，很有可能出現關停的門店扎堆集中在某些片區的現象，造成感官感受與數據統計結論之間存在偏差。

張媛表示，中介行業需要關注的不是關停了多少，而是應該思考，伴隨外部大環境的不斷進化，如何在未來找到可持續發展方式。否則，門店跟著市場隨波逐流，市場跌落就關，市場復蘇又進入，還是短線思維。

深圳鏈家總經理胡志丹表示，在行業嚴冬中修煉內功是核心舉措，調控倒逼中介行為規則更規范和客戶服務更標準。首先對客戶要明確透明交易，簽三方約，不吃交易差價，不做傭金差價。對經紀人業務能力制定考核目標，比如每年人均學時要超過200小時，管理層每年脫崗學習時間要超過100小時，通過提升專業能力使得服務升級、行業升級等。