每日經濟新聞 2021-07-07 21:35:59
◎上半年上海共148個樓盤認購，其中92個樓盤進行了公證搖號。多個性價比較高的網紅新盤，雖然積分門檻也特別高，但搖號人群卻呈現“老齡化”趨勢。
◎上海樓市到今年二季度進入相對平穩期，目前政策還在持續發揮作用，相信后市會更加平穩，今年一季度的高點很難再看見。
每經記者｜吳若凡 每經編輯｜魏文藝
從年初樓市的火爆表現，到此后連推“滬十條”“滬七條”等調控政策，三批次集中上市新房源，并疊加“雙集中”供地新規落地，上半年的上海樓市可謂跌宕起伏。
來自上海鏈家的數據顯示，上半年上海共148個樓盤認購，累計開盤109次，供應房源4.7萬套。其中92個樓盤進行了公證搖號，參與搖號的認購人數近4.6萬組。值得注意的是，參與市中區網紅盤的搖號人群，出現了明顯的“老齡化”趨勢。
進入下半年，上海樓市將呈現怎樣的走勢？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了上海多個熱門樓盤，采訪了多位購房者、經紀人和開發商，試圖為讀者客觀呈現上海樓市的真實狀況。
瑞虹海景壹號項目現場 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
值得注意的是，上半年上海共有92個搖號樓盤，參與搖號人數近4.6萬組，其中有4個樓盤出現“千人搖”盛況。如招商虹橋公館二期一批次樓盤推出335套房源，認購人數接近3000人；金地虹悅灣推出的320套房源，引來1179人認購。
記者在調查中了解到，上半年上海多個性價比較高的網紅新盤，積分門檻也特別高。如黃浦區的高端明星樓盤復興瓏御，認購客戶的入圍積分達到112.8分，是上海首個最接近滿分的樓盤項目。把這個積分拆解開來，還原社保月數，對應的是累計繳納社保220個月（上海社保繳納上限221個月）。
閔行區某網紅盤的置業顧問李華告訴《每日經濟新聞》記者，新政刺激買房人通過各種方式“籌積分”，“有的離婚再結婚，有的將自己名下房產全部過戶給父母，有的讓父母把房產過戶給自己，有的讓父母來認籌……”
李華有一位客戶，在積分制政策出來之前，就把家里的房子全部轉移到自己名下，準備讓父親通過搖號買房。但不曾想，積分制出來后，父親因為退休已久，積分只有40多，達不到搖門檻。
雖然市場對熱門樓盤的關注度一直很高，但這些熱盤的搖號人群卻呈現“老齡化”趨勢。
以李華所在項目為例，認購客戶中“高分客”占比三成，平均年齡45歲以上，清一色是中老年群體。“只要基礎分達到60分，加上原先的社保分，年齡基數高的人，基本就能躍身成為認購大軍里的高分選手。”
融創唐鎮項目認籌現場 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
不過，同樣的情況在郊區卻看不到。
置業顧問張磊所在的融創金融未來城項目位于上海外環的唐鎮，主要以張江和陸家嘴的客群為主（占比70%左右），普遍以首套為主，總價段在500萬~1000萬元。
張磊告訴《每日經濟新聞》記者，項目客群普遍較為年輕（25~35歲），特點是高學歷+高收入，但積分普遍不高。對于他們來說，已經不對市區的房子抱希望了。
“市區尤其核心地段的新盤，樓盤太少門檻又高，都是跟四五十歲的人在爭。跟老土著比，就社保年限這一項，年輕人都可以被甩出幾條街了。”張磊表示，這些年輕的高收入階層只能把目光聚焦到外環地區，在這里，“滬漂”們才相對有競爭力。
新房市場的火爆，根源是“一二手房倒掛”。二手房價格高企，使得買房人扎堆“打新”。
李華所在的閔行區雖然算不上上海特別核心的地方，但從去年四季度開始，周邊的二手房總價已普漲了25%。2005年以后的房子，價格漲到了11萬元/平方米左右。就連上世紀90年代的老房子，有些報價已經趕上了同地段的新房價格。
李華告訴《每日經濟新聞》記者，他所在樓盤上半年吸引了很多買房人，每天都有很多人通過各種渠道去項目問積分、價格。“大家似乎已經不再關注房子本身的戶型、區位、學區、配套等其他硬件，只關心價差的多少。”
在位于黃浦區的高端明星盤“復興瓏御”，記者了解到，項目一期的二手房掛牌價格已經超過20萬元/平方米，而該項目在售的新房均價則為13.58萬元/平方米。以該項目一套194平方米主力戶型計算，在不計稅費的情況下，購房者可賺到1200多萬元。
由于復興瓏御所在的黃浦區，2021年至今只有一個項目上新，區域近4年每年的新房供應從未超出1200套，潛在買家的焦慮可見一斑。
記者也從虹口區的瑞虹新城項目周邊了解到，該區域的二手房價格在半年間漲到了15萬-16萬元/平方米。即便是這個價格，業主也不急著賣，明顯一副愿者上鉤的樣子。
瑞虹新城附近的房屋中介告訴記者，瑞虹高區的的二手江景房單價目前達到了17萬元/平方米。和其相隔不遠的融創青云壹號新盤單價則在10.5萬元/平方米。
虹口區瑞虹新城項目售樓中心 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
嘉裕華庭高區景觀房在年前的報價1800萬元/套，現在2樓的房源都掛2800萬元/套了。
“新政之后，二手房其實也在漲，從4月份到現在，我們板塊的二手房漲了20%~30%，有些豪宅甚至漲了50%。”
上海中原的置業顧問張經理告訴記者，上海一些熱門區域，二手房基本每個月上漲5%左右。“如果自住可以買一手，現在是個不錯的下手時機，但選擇二手房則可以再等等。”
上半年“滬七條”“滬十條”出臺，以及三批次批量上市新房源，的確給上海樓市降了溫。
“經過幾個月的試探和摸索，大家已經適應了新政。”李華告訴《每日經濟新聞》記者，他所在樓盤的客戶數量并沒有變，其中投資性客戶占比約20%，這部分人也沒有減弱入市決心。
“這類炒房客基本以家庭為單位，名下可能少則三四套房、多則四五套。這類人群不可能守著市中心的樓盤不住，跑到外環邊來買一個剛需盤。”李華告訴記者，他們買新房的真實訴求，就是吃這波一二手房價倒掛的紅利。所以上海積分制新政出來后，他們的關注點主要還是在價格上。高積分的投資客，關注度則更多集中在價差上。
位于虹口區新港路的瑞虹海景壹號，已經開到了第九期，此次總共推出210套房子，開盤認籌人數達到了767人，最終入圍人數273人，觸發了積分制。
瑞虹海景壹號的銷售負責人王娜告訴記者，現在客戶的購房情緒比較強烈的，特別是性價比較高的新盤關注度比較高。上半年上海共有3批次集中供應房源開盤，但市中心的樓盤占比非常低，每次推出的房源數量很少。
有高積分的人，如果有實力，肯定首選絕對價差的地方。這也是為何市中心盤更加受追捧的原因。
“上海的政策密度高，和其他地方相比政策力度也更大，市場穩定性是有所增加的。”58安居客房產研究院分院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，不過上海積分政策里有一個漏洞，如果把手下的房子轉讓出去后，可以高積分在市場上拿盤，又有錢、又有高積分。反倒是那些買500萬~700萬元房子的人群，沒有更多的操作空間。只有將堵上這個漏洞，才可能讓市場熱度進一步降低。
融信世紀古美銷售中心 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
另外值得一提的是，6月底以來，《每日經濟新聞》記者獲悉，上海部分銀行放緩審批房貸和審核流程。
“實際上我們受理的（房貸）量都2億~3億元了，這些單子只能延后，可能要延后到10月份，等于是間接停貸了。”工商銀行上海分行某支行的信貸員告訴《每日經濟新聞》記者，其所在銀行雖然不至于停貸，但現在每一筆受理都受到控制，每個月受理量只有7500萬元。
據記者了解，目前在上海，包括建設銀行、工商銀行和上海銀行在內的多家銀行，房貸資格審核已明顯加嚴。
“有些銀行3月份的一手房款項都還沒有放，目前只能延后。等放款量大于受理量時，壓單情況才會逐步緩解。”上海某銀行一位不愿具名的人士向記者表示，銀行負債業務每逢季末、年中、年末等時間節點，都要面臨上級的考核，資金面和流動性緊張已成慣例。
“房貸收緊的現象在6月的下半月開始明顯增多，主要體現在一手房貸款，一定程度上受到銀行年中考核影響。”上述銀行人士表示，預計7月開始各地房貸會陸續回歸正常。但現在房貸單子擠壓量大，一些受理會延幾個月。
張波則告訴記者，去年底央行、銀保監會發布“兩條紅線”政策，將金融機構分為5檔，針對每一檔銀行，都設置了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。“通過總量層面對于房地產行業進行全面的融資精準化監管，在有效穩定房地產市場的同時，更好保障房貸資金合規性和高效性。”
據貝殼研究院統計，今年6月份，72個重點城市主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；平均放款周期延長至50天。
“今年申請房貸的總量明顯超過去年同期，因為需求在增長。今年部分城市樓市熱度較高，雖然房價一定程度上得到控制，但成交還是不斷放量。”張波表示，這意味著，即使房貸放緩和滯后，但無法動搖樓市需求本身，便無法削減交易量。在瓶頸期后，房貸規模或很快恢復。
鏈家數據顯示，2020年上海新房共計成交80286套，二手房成交294329套，超過新房的3倍。和2017-2019年的二手房月均成交量1.5萬套相比，成交水平依然偏高。上海中原地產數據則顯示，截至6月28日，今年上海二手房也已成交167881套，已達到去年全年成交量的57%。
公開數據顯示，整個上半年，上海累計集中供應了125個新盤，預計下半年，上海至少有120個新盤等待入市。多位業內人士向記者表示，上海市場仍有下降的空間，除了金融政策，還要看后續市場政策力度和新房供給的情況。
事實上，從2020年下半年開始，尤其是年底，上海就不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業主跳價”等消息，樓市熱度居高不下。為此，上海連續出臺樓市調控新政。
1月21日晚，上海印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬十條），對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。同時完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。此后的2月6日，有關新房搖號積分制的新規正式落地實施。
3月3日，上海房管局頒布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（滬七條），實施住房限售，對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。
與此同時，上海還針對新建商品住房推出一項措施——集中批量供應。從3月至5月，上海分三批次共推出新建商品住房項目125個，總面積402.4萬平方米，共計36696套，分布在上海各個區域。
此外，隨著22城“雙集中”供地政策的落地實施，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共攬金852億元。其中，31宗涉及普通商品住宅的經營性地塊平均溢價率僅為5.46%。總體來看，上海今年首批集中土拍整體較為平穩，從區域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”，過熱、過冷的現象均未出現。
“上海樓市到二季度進入相對平穩期，目前政策還在持續發揮作用，相信后市會更加平穩，今年一季度的高點很難再看見。”上海中原地產分析師盧文曦認為，隨著上海住宅市場進入“下半場”，調控政策會保持高壓、精準調控，下半年入市的新盤項目，價格不會出現明顯上漲。二手房的交易量會首先發生變化，部分熱點區域的成交量下滑，降溫會明顯高于新房。
（應受訪人要求，文中李華、張磊、王娜均為化名）
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封面圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
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