中國銀河維持房地產行業推薦評級：理性看待土地出讓收入劃轉稅務部門征收的影響

每經AI快訊，中國銀河06月07日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

事件：2021年6月4日，財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行聯合發布財綜〔2021〕19號文，要求將國有土地使用權出讓收入等4項非稅收收入劃轉稅務部門征收，2021年7月1日起先在河北等7省市試點，2022年1月在全國全面實施。

該政策是《國稅地稅征管體制改革方案》落地實施的重要一環：2018年，中共中央、國務院發布《國稅地稅征管體制改革方案》，提出稅收征管體制改革分兩步走：1）將省級和省級以下的國稅地稅機構合并；2）承擔轄區內各項稅收、非稅收入征管等職責。國稅地稅機構合并后，實行以國家稅務總局為主與省（自治區、直轄市）政府雙重領導管理體制。其中第一步于2018年6月啟動，7月完成，國稅地稅正式合并，統一為國家稅務總局各地稅務局。第二步中的社保征管職責劃轉于2019年1月完成；非稅收收入征管職責的劃轉分為多批次完成，2019年1月完成了第一批針對國家重大水利工程建設基金的征管劃轉，2020年1月完成了第二批針對水土保持補償費的征管劃轉，本次文件針對的是第三批非稅收入的征管劃轉，包括土地使用權出讓收入等四項非稅收入。

該政策對土地出讓金的影響主要是征管工作職能的劃轉，不改變資金的分配格局，不宜過度解讀：根據文件第八條：“除本通知規定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行”。對于土地出讓金，文件隱含的意思是，土地出讓金的歸屬不變，仍全額納入地方政府性基金預算管理，且通過地方政府性基金預算安排支出，但是一個直接影響是土地出讓金的收支會變得更加規范和嚴格。

政策有利于中央政府對土地出讓金更為及時準確和直接的了解，后期分配機制值得關注：根據文件第九條：“自然資源部門與使用權人簽訂出讓、劃撥等合同后，應當及時向稅務部門和財政部門傳遞相關信息，確保征管信息實時共享。稅務部門應會同財政、自然資源、人民銀行等部門做好業務銜接和信息互聯互通工作，并將計征、繳款等明細信息通過互聯互通系統傳遞給財政、自然資源、人民銀行等相關部門，確保征管信息實時共享，賬目清晰無誤。”該政策強化了中央對資金使用范圍的監管，一定程度上將推動地方政府降低土地財政的依賴度，促進“鄉村振興戰略”取得實質進展。

投資建議：我們看好行業當前的配置價值。政策方面已形成完整閉環，從土地端、房企以及銀行三個維度對房地產市場的穩定進行監測和調控，有利于板塊估值修復。長效機制的不斷完善推進有利于行業平穩健康發展大環境的形成，行業集中度提升邏輯不斷得到強化，建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A、保利地產、新城控股；物業龍頭招商積余、新大正；經紀服務行業標的我愛我家。

風險提示：行業面臨經濟及行業下行壓力的風險，銷售超預期下行的風險，政策調控不確定性的風險。

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(記者 蔡鼎)

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