三四線樓市再調查| 牡丹江：二手房跌幅居全國之首 第一季度價格回到2007年

每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

機構的一份報告令牡丹江這座東北城市的樓市現(xiàn)狀火速成為關注焦點——2020年二手房價格跌回5年前，今年第一季度更是跌回2007年。

牡丹江作為一座典型的三四線城市，是黑龍江省東南部中心城市，轄綏芬河、海林、寧安、穆棱、東寧、林口6個縣（市）和東安、西安、愛民、陽明4個城區(qū)，全市總面積4.06萬平方公里。

“由于我市經(jīng)濟欠發(fā)達、經(jīng)濟總量小、產(chǎn)業(yè)結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟發(fā)展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。”牡丹江市統(tǒng)計局的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》在解釋為何青壯年會流出該市時如此表示，或許揭示了個中原因。

二手房價格退回2007年

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，牡丹江在不考慮通脹的前提下，2020年二手房房價跌回5年前的價格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水平。

僅從2021年1～3月國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，牡丹江二手房已經(jīng)連續(xù)同比下降10%左右了。

自2021年1月開始，《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》的定基數(shù)據(jù)從2015年變更為2020年，當月牡丹江二手房價便整體跌去4.9%，跌幅全國第一；3月進一步跌至5.1%，依舊穩(wěn)居全國跌幅之首。

從安居客數(shù)據(jù)看，牡丹江近期二手房價格呈下行走勢，目前均價在5500元/平方米左右。

房價下跌同時還發(fā)生在新房領域。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，牡丹江新房價格同比連續(xù)3個月下跌，環(huán)比數(shù)據(jù)也僅在3月份維持不變。新房價格定基數(shù)據(jù)也在3月跌去1.5%，跌幅僅次于北海的3%，居全國第二位。

目前牡丹江的在售新盤，5000元～6000元/平方米左右的是主流，安居客顯示共41個，來自頭部房企的只有恒大綠洲、北京城建·德遠天宸等個別項目。

“牡丹江房價由于疫情影響，最近是有些下降。”一名牡丹江的銷售人員告訴記者，“但你拉長時間維度，從10年看，牡丹江的房價還是在上漲的。尤其是江南地區(qū)，政府機構遷移到江南地區(qū)之后，發(fā)展前景是很好的。”

頭部房企遺忘之地

一名牡丹江市民表示：“目前在西安區(qū)和東安區(qū)，新盤已經(jīng)不多了，可選擇的空間不大。”

一名千億房企工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企很現(xiàn)實，布局還是要看區(qū)域的人口經(jīng)濟發(fā)展能力：“很多長三角、珠三角的三四線城市甚至好于很多東北的中心城市。”

從土地供應角度看的確是這樣。據(jù)Wind，牡丹江住宅土地供應從2011年成交面積達到頂峰后，除2018年小有回升外，一直都呈現(xiàn)出下降趨勢。

來源：WIND

據(jù)牡丹江市自然資源局數(shù)據(jù)顯示，2020年全市共出讓商服、住宅用地僅7宗，2019年僅3宗。如此少量的地塊供應一定程度上代表了房企對該市的市場判斷。

另外值得注意的是，2020年在牡丹江拍得商服、住宅用地的企業(yè)多為黑龍江榮飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、牡丹江市江盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等本地區(qū)域房企，幾乎難覓頭部房企的身影。

最近一則關于頭部房企在牡丹江的消息，還是黑龍江省建設廳發(fā)布的違法通報——牡丹江市世茂假日山水3-1地塊項目“施工單位為吉林省一建工程股份有限公司，現(xiàn)場主要管理人員勞動關系均在吉林建工集團，項目經(jīng)理未在崗履職”。

從牡丹江官方數(shù)據(jù)看，該市房地產(chǎn)行業(yè)可謂蕭條。2020年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資58.5億元，同比下降6.5%；新開工面積90.9萬平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8萬平方米，同比下降39.2%；商品房銷售面積140.1萬平方米，同比下降16.9%；商品房銷售額68.4億元，同比下降17.3%。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)