裁判文書背后的陜西地產眾生相……

每經記者 畢華章

315消費維權，房地產領域向來備受關注。

對多數市民而言，一套房屋，是打拼多年的主要資產，也是在這座城市立足的倚靠。它是一間居所，也是一顆定心丸。

粉巷君（ID：nbdfxcj）查閱諸多文書之后，看到了地產行業中的眾生相。

其中，既有市民購房交款后，開發商逾期交房的；也有交房多年卻遲遲無法辦理房產證的；既有建筑公司施工結束后卻無法討要墊付款的，也有因市民房貸違約被銀行起訴的……

每一件，于當事人而言，都頗為揪心。房地產維權，究竟應當怎樣才更有力？

一份案例

常見的房地產維權案，與房產證相關的，數量不菲。

來看一件具體案例。

交款購房已六年的王女士（化名），為此已奔走頗多。

王女士于2015年花費60多萬元，購買了一套約94平米的商品房，并與開發商簽訂《商品房買賣合同》。

這是位于碑林區的某城中村改造項目。

如果嚴格按照合同，開發商應當在2014年底前，將驗收合格的商品房交付王女士使用。并且應當在商品房交付使用后720個工作日內，將辦理權屬登記需要由其提供的資料報產權登記機關備案（截止時間是2018年3月）。

不難看出，至少有兩步：按時交房；協助辦理房產證。

但是司空見慣，第一步就無法保證，交房時間延遲了5個月。至于第二步，最終對簿公堂。

直至2020年，開發商依然未將辦理權屬登記的相關資料報產權登記機關備案，未能協助王女士取得房屋所有權證，她提起訴訟。

審理過程中，開發商還不愿承擔責任，辯解理由一堆。大意是，由于有關部門的行為造成商品房項目設計方案變更，致使項目驗收手續無法按時辦理，并非該公司違約。

王女士當然不能接受。法院也不予認可，一審判決開發商敗訴。

圖片來源〡視覺中國

上訴后，二審法院認為：

案涉合同雖未標注有簽約時間，但雙方均認可是2014年、2015年左右簽約，而法院審理查明，早在2011年，碑林區城改辦就已要求開發商變更規劃。

也就是說，在開發商與王女士簽訂合同時，開發商就已明知該公司實際建設的房屋與規劃不符！

法院認為，在此背景下，雙方在簽約時作出了關于開發商于交房后，720個工作日提交備案資料的約定，為開發商留出了較長的合理履約期限。因此，開發商應依法承擔相應違約責任。

法院還指出，依據碑林區城改辦的文件，城改辦要求變更規劃是向開發商提出的要求，不應歸屬于行政行為。因此，開發商的上述理由不能成立。

不過話說回來，攤上這類官司，消費者維權操碎心是顯然的。

一句話，磨人。

十萬文書

這僅是冰山一角。

在裁判文書網上輸入“地產”，范圍選擇陜西省，不難找到歷年已公布的裁判文書，數量達十多萬條。

房地產行業的市場體量，的確夠大。

啟信寶數據顯示，2011至2020年，陜西省地產行業新增加了81267家企業。截至2020年底，陜西省地產行業企業數量達到75363家。

注：地產行業指與“地產”相關企業〡啟信寶

順便插一句，從地區分布來看，西安的地產企業數量最多，達到68494家，比排名第二的寶雞高出9倍。咸陽、渭南、榆林緊隨其后。

值得注意的是，如果將時間范圍拉長來看，陜西的地產相關企業有不少已退出市場。

十年時間，陜西省地產企業注銷、吊銷數量均不少。注銷數量中固然有近幾年行業競爭加劇的因素，但是被吊銷的現象，值得警惕。

在陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善看來，常見的地產行業裁判文書涉及的糾紛案件，主要包括以下幾類：

因開發商無法按時交房或者交房不符合雙方約定而產生糾紛；

逾期辦理房產證而產生糾紛；

購房資格、貸款無法獲得審批而產生的糾紛；

一房二賣或者房屋買賣后，房產被法院查封等引發糾紛。

從另一層面來看，與房地產相關的消費維權，市場評價也墊底。

就在上周，陜西省市場監督管理局公布了去年的消費環境指數。

這項指數對準確把握消費環境狀況，改善消費環境，推進消費維權、社會共治都有益處，來自全省13個市（區）進行分層抽樣調查，覆蓋范圍廣闊。結果如下：

圖片來源〡粉巷君 制

全省十六個行業的消費環境指數，從高到低排名房地產倒數第一，可見一斑。

三類觀點

房地產類維權案例增加的數量顯而易見。

究竟是如何導致的？

在趙良善看來，這些糾紛表面上是基于雙方之間的合同關系而產生，實質則是多方面的因素：

從經濟角度而言，民眾購買能力增加，消費增多，糾紛自然也多。

從法律上，購房者維權意識增加，出現糾紛時懂得利用法律武器保護自己。

從市場主體上，開發商和購房者身份在法律的規制和管束下日漸平等，主體之間也容易產生各種博弈和糾紛。

地產業內人士，也有自己的觀察視角。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近幾年市場節奏較快，高周轉下市場的亂象增多，購房者的維權意識也在增強。

“當然主要原因，其實還是行業本身還不太規范，造成了很多問題。”他說。

圖片來源〡視覺中國

站在律師的角度，趙良善給的建議是，行業協會可以適當增加房地產行業的準入規則，以及黑名單制度，對于信用狀況較差的企業，排除在房地產行業之外。

“市場監管、房管等部門，應當定期加大對房地產企業的走訪、巡查、抽查、監督，避免房地產企業處于無實際經營，或無資金能力，或無工作人員，或可能利用房地產圈錢。”趙良善建議，對已被列入失信的企業，在拿地、貸款時，均應嚴格審查。

作為市場監管者，職能部門的聲音更有力。

從消費環境指數中的維權放心指數來看，依然相對較低。今年如何加強，是市場關心的焦點。

省市場監管局給出的答案是，將有多方面的舉措。

譬如，對經營者，將通過開展放心消費創建，提高其誠信守法意識，并且嚴打假冒偽劣、消費侵權、不正當競爭等違法行為，維護公平競爭的市場秩序，營造安全放心的消費環境。

對消費者，通過宣傳、曝光典型案例、發布消費警示提示等，提高其依法維權的意識和能力。

同時，為解決消費者反映的“痛點”問題，行業主管部門將落實屬地監管責任，加大執法力度，維護消費者權益……

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封面圖片來源：視覺中國