西安租房市場戴上雙重“緊箍咒”

每經記者｜任鋼    每經實習記者｜肖婷婷    每經編輯｜畢華章

西安租房市場亟需一劑“強心針”。

西安住建局近日對住房租賃市場連下兩道“緊箍咒”，可謂及時：

全面推行住房租賃合同網簽備案對住房租賃資金進行監管

一個月之內，西安租房市場監管再次加碼，“數據端+資金端”雙管齊下。

但這對于擁有超過340萬流動人口的西安住房租賃市場來說，或許也只是萬里征途的第一步……

“數據端”備案

先來看看西安住建局的第一道“緊箍咒”，也就是全面推行住房租賃合同網簽備案。

在租房交易中，因信息不對稱，租客處于下風，可以說是真正的“弱勢群體”。

而實行住房租賃合同網簽備案制度后，政府部門可以對租賃信息進行全采集和全監管，一定程度上能削減這種不透明性。

如何操作？

出租人和承租人簽訂住房租賃合同時，須在西安市住房租賃交易服務平臺（以下簡稱住房租賃平臺）進行網簽備案。

目前，該平臺已經上線，嵌置在西安市住建局官網中，“服務”欄目下。

粉巷君（ID：nbdfxcj）瀏覽該平臺網站發現，冠寓、朗詩寓、摩碼公寓等企業已經進駐平臺。截至11月10日，冠寓掛牌1081套房源，數量最多；朗詩寓掛牌23套。

從入駐信息來看，云兮公寓在9月22日就入駐了該平臺，時間最早。

說到云兮公寓，想必不少朋友都知道，它是首家西安國有企業旗下長租公寓，是西安市住房租賃管理有限公司旗下的品牌，可謂是“根正苗紅”。 

圖片來源〡攝圖網

說回到住房租賃平臺，租戶可以在平臺上對房源和企業資質信息進行查驗，并完成合同網簽備案等。

為了體驗平臺的操作流程，粉巷君以租客身份向入駐平臺的一家長租公寓咨詢。當問及合同簽署事宜，對方表示最終是通過該公司的APP進行網簽，之后會將相關的合同信息上傳至住房租賃平臺進行備案。

這是否意味著，合同簽署并不直接通過住房租賃平臺，依舊是借長租公寓各自的渠道？

對此，西安市住建局工作人員表示，住房租賃系統給每個入駐企業都配有企業端系統，企業可以通過接入系統發起合同簽訂，進行網簽。

“對于租客來說，能在住房租賃平臺上簽訂肯定是最安全的，你也可以這么要求他們。”該工作人員表示。

該平臺上線時間并不長，不少功能尚未開通。

例如在平臺上，對已出租的房屋狀態本應顯示為橙色，未出租顯示為綠色。但目前這一狀態并未做出區分。

“資金端”收緊

第二道緊箍咒則劍指“資金端”。

一直以來，長租公寓被廣為詬病的一點是，憑借“高收低租，長收短付”的模式，瘋狂擴張，賺得盆滿缽滿。其中不乏動輒十倍以上的“高杠桿率”，這為日后“爆雷”埋下不少隱患。

簡單來說，就是把利益留給自己，把高杠桿的風險轉嫁給租客和房東。

“而對住房租賃資金進行監管，核心就是去掉過度杠桿。”西部一位業內人士此前在接受媒體采訪時說道。

大方向下，西安也加入住房租賃資金監管行列，只是目前的監管對象還僅限于“托管式”租賃企業。

其中，通知中對于“托管式”租賃企業的解釋為，收儲本市國有土地上的存量住房進行租賃交易的住房租賃交易企業。

目前，此次資金托管的對接銀行共有5家。分別為中國銀行陜西省分行、民生銀行西安分行、招商銀行西安分行營業部、建設銀行陜西省分行及西安銀行總行。

圖片來源〡攝圖網

“托管式”租賃企業需要在11月14日前，選擇一家監管銀行，開設唯一監管專用賬戶，接受住房租賃資金監管。

“租金統一打到對接銀行中開設的唯一監管賬戶中，統一進行監管，企業逐月提取。”上述一位對接銀行的工作人員表示。

其實對于縮小住房租賃的“資金池”，是多個省市都在推行的方向，力求釜底抽薪，遏制“高杠桿率”游戲。

今年9月，成都市發布租賃資金監管新規，要求住房租賃企業開立全市唯一的資金監管賬戶，對于支付租金周期超過三個月的，應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶。

而廈門市近期也開始出手整治住房租賃中介亂象，對住房租賃經紀機構侵占、挪用承租人資金以及隱瞞、欺騙、強迫要求承租人使用住房租金消費貸款等行為進行嚴查。

只是開始

“數據端”盡可能透明化，“資金端”牢牢收緊。相較此前，西安的住房租賃市場似乎已有了長足進步。

然而，不可否認的是，這僅是萬里征途的“第一步”。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，以上兩個方法固然可以有效進行監管，但是并不意味著再無后顧之憂。例如轉移資金、逃避監管等問題。

他舉例，常見的資金轉移有兩種方式，一種是收款的時候根本不存放在監管賬戶上。另一種是資金到了監管賬戶上以后，企業變相轉出挪作它用，而不是專款專用。

而對于住房租賃資金監管來說，就牽涉到后續銀行風控的問題。

其實金融機構的介入，一定程度上對住房租賃市場專業化運營大有裨益。

相關數據顯示，在我國住房租賃市場中，個人住房供應主體比例高達90%以上。而在發達國家，專業的租賃企業提供房源占比高達30%，高出我國3倍。

圖片來源〡攝圖網

北京房地產中介行業協會會長李文杰也曾介紹到，機構化是行業未來發展的趨勢。

早前，建設銀行深圳分行就曾與招商、華潤、恒大等11家房地產公司簽署房屋租賃戰略合作協議，一口氣推出5000余套長租房源，宣布正式開發深圳市長租房市場。當然，加入這一市場的還有中信銀行、中國銀行等多家銀行。

此外，還值得關注的一個事情是：稅收問題。

一般而言，不論企業或者個人出租住房時，都應繳納的相關稅費。只是在現實生活中，并非人人都能照做。

此前南京為了支持住房租賃市場發展，鼓勵租賃企業或個人通過政府租賃平臺辦理網簽備案。其中對于個人，連續兩年免征稅收。

西安此舉后續會對稅收方面有何影響？西安住建局房屋租賃管理處的工作人員對粉巷財經表示，近期即將出臺相關規定。

粉巷君接觸到的不少西安租客表示，比起58同城等網站，他們會更傾向于選擇有官方背書的平臺。當然，前提是可供選擇的房源數要豐富一些。如果在合適的情況下，哪怕是價格偏高一些，都能接受。

“起碼不用提心吊膽，隨時擔心自己會無家可歸！畢竟出門在外，我們打工人也需要一個溫暖的窩。”