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真實的二手房市場到底如何？鄭州有房源掛一年無人問津，廊坊價格從2萬降至1.3萬

每日經濟新聞 2020-10-16 13:03:13

每經記者｜包晶晶每經編輯｜陳夢妤盧祥勇

存量房時代，二手房市場逐漸占據主賽道，并且更能反映房地產市場的真實情況。復工復產以來，全國多個城市二手房價格同環比普漲，甚至超過同期新房價格。但真實的情況如何，二手房究竟量價齊升還是有價無市？

房源流動性是存量房市場交易活躍性的主要表現之一，流動性高，表示市場活躍性高，反之亦然。

這個9月，上海二手房單月成交量創四年新高，優勢房源掛牌周期僅1～2周；北京二手房網簽量創季度新高，熱門小區出一套賣一套；而鄭州二手房價格下行周期拉長，有房源掛牌一年仍未成交；廊坊二手房房價較高峰期價格腰斬，掛牌半年才能勉強低價成交……日前，《每日經濟新聞》記者對北京、上海、廊坊、鄭州、沈陽等多城二手房市場調查發現，二手房市場也呈現了明顯分化。

9月33城房源流動指數排名數據來源：貝殼研究院

記者在調查中發現，房源流動性普遍居前的城市，以一線城市和部分強二線城市為主，其中長三角占據前10名城市6席。

具體分城市等級看，一線城市房源活躍指數顯著高于二、三線城市。北上廣深等一線城市已經進入存量房市場，需求支撐下二手房活躍程度明顯高于二、三線城市；強省會城市諸如成都和西安，以及受環滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手購房需求也較為活躍。

根據貝殼研究院數據測算，2020年9月一線城市二手房流動性指數為85.16，環比下降0.3%；21個二線城市二手房源平均流動性指數為81.06，環比下降1.0%；8個三線城市平均二手房流動性指數為81.05，環比下降1.6%。

全國樓市區域性分化明顯，一些區域二手房流動性高企，而有的區域則持續低迷。

二手房流動性指數較低的城市有廊坊（71.24）、南昌（72.75）、沈陽（77.23）、鄭州（77.92）等。諸如南昌、鄭州等城市主要以新房交易為主導，二手房市場活躍程度相對較低。而沈陽、長春等東北區域城市指數排名靠后，則與近年來東北地區人口外流、整體購房需求萎縮有關。

從二手房房源流動性指數環比變化趨勢來看，9月漲幅較大的城市主要有廈門（0.70%）、青島（0.68%）、西安（0.56%）、嘉興（0.51%）、濟南（0.18%）等，而環比跌幅較大的有沈陽（-3.91%）、石家莊（-3.27%）、廊坊（-2.82%）、惠州（-2.71%）等城市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析8月70城二手房價格變動情況時對《每日經濟新聞》記者表示：“二線城市的二手房漲幅沒有擴大，說明此輪房價調控的重點主要圍繞二線城市。各地對于房地產交易秩序的管控趨嚴，這都會使得市場預期更加平穩。”

上海：單月成交量創四年新高

優勢房源掛牌周期僅1～2周

上海的“金九”成色非常足。上海鏈家數據顯示，9月全市共成交二手房3.1萬套，環比增長4%，同比增長達46%；成交金額1103億元，環比增長8%，同比增長70%，套均總價和成交均價分別為353萬元/套和42088元/平方米，環比分別增長4%和5%，同比分別增長16%和10%。

圖片來源：攝圖網

易居、中原、鏈家等多機構數據顯示，上一次上海二手房成交量單月出現“3”字頭，還是2016年9月。

《每日經濟新聞》記者在調查中發現，即便是上海遠郊，二手住宅也維持了較高熱度。在青浦、嘉定兩區與花橋相接的綠地時代名邸，二手房掛牌、帶看與成交熱火朝天。疫情好轉以來，房東幾乎每周都會接到中介詢問是否愿意出售的電話。

不過，即使在這樣“不愁賣”的區域，成交核心說到底還是價格。專營該小區的一位中介張曉平（化名）告訴記者，“只要價格稍微有點優勢，一兩個星期就賣掉了。”

如果掛牌價太高，他舉例，“小區里62平方米左右的成交價一般在130萬～135萬元之間。有一套正在掛牌的房源，已經從150萬元降到145萬元，再到140萬元，掛到現在還沒賣掉。”

上海市中心的交易則更熱一些，緊鄰南京西路和人民廣場的中凱城市之光，9月單店鋪成交3套，中介劉琦（化名）說，“這個業績很不錯了，今年以來客源不斷，帶看量也大。同小區的回遷房則無人問津，選擇市區二手房的客戶往往更看中環境和品質，回遷房除非價格誘人，不然最快也要1～2個月成交，如果價格再偏高，那只能看緣分了。”

同一線城市相比，嘉興似乎是個很不起眼的城市，但在房地產市場上，它承接了不少來自上海、杭州因政策限制產生的購房需求，疫情過后更是如此。劉琦說，“全公司前段時間一天能成交20多套，現在行情逐漸平穩了，一天成交幾套房，主要還是看價格。以嘉源東方都市為例，目前中小戶型二手房有客戶，但幾乎沒有房源可賣。”

北京：網簽量創季度新高

熱門小區出一套賣一套

疫情過后，北京樓市已然成為全國“最熱”之一，連同二手住宅一起，似乎迎來了報復性消費。

“小區只現在只有1套一居室在售了，基本上出一套賣一套。”記者打聽北京中關村稻香園小區掛牌情況時，中原地產楊帆說，“一居室小面積的出手特別快，一般1～2個月就成交了，很搶手。而且戶型越小越好賣，不愁沒客戶。”

成交數據也印證了北京二手房市場的熱度：據北京中原地產統計，9月北京二手房成交量17259套，創下今年月度次高，僅次于今年5月的17309套；環比8月增加1202套上漲7.5%、同比大漲40%。

值得注意的是，北京網簽量連續5個月超1.6萬套。諸葛找房數據顯示，9月，北京二手房成交均價為57132元/平方米，環比上漲0.4%。

今年第三季度，北京二手房網簽量是4.97萬套，達到了2018年以來的季度新高。

實際上，2017年下半年至今，除最近5個月（即今年5～9月）以外，月網簽量超過1.6萬套的只有2018年5月和2019年3月。就網簽量而言，最近5個月北京二手住宅交易水平相對較高，市場呈現出2017年3·17新政以來最佳表現。

從市場實際成交量來看，據我愛我家北京區域交易數據，2020年9月北京經紀機構的二手住宅簽單量環比8月微降7.27%，但同比2019年9月大幅增長56.20%。

貝殼研究院認為，上海、北京屬于典型的存量房市場，二手購房需求動力較足；強省會城市諸如成都和西安，以及受環滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手購房需求也較為活躍。

結合各城市房價指數與房源流動性指數進行二維象限分析，結果顯示，北京、上海、深圳等城市雖然房源流動性指數較高，但房價水平并不低，屬于典型的高流動性—高房價城市。而對于青年群體來說，高流動性—房價友好型城市是不錯的選擇，該類城市包括成都、西安、嘉興、武漢、青島、佛山等8城。

鄭州：價格下行周期拉長

有房源掛牌一年仍未成交

在鄭州核心區黃河路擁有一套一居室住宅的錢女士最近打算換個面積大點的房子，原本不關心樓市的她突然尷尬地發現，自己手里這套房在不斷貶值。

“2019年底我和新搬來的鄰居閑聊，他從別人手中買的戶型和我一樣，當時總價是66萬元。前兩天我開始考慮起換房的事情，但發現我們小區中比我戶型大10平方米的房源掛牌價就只有65萬元了。”

錢女士還告訴《每日經濟新聞》記者，自己在這個小區的朋友戶型和自己一樣，一年多前便已經掛了出去，到現在仍然沒有成交。

國家統計局的宏觀數據同樣反映了鄭州二手房市場低迷的現狀。2020年以來，鄭州二手房價格僅在2月同比維持了0增長，其余月份均環比同比雙雙下跌，定基指數從1月的127.7一路下跌至8月的124.9。

圖片來源：攝圖網

二手房價格的低迷也表現在了流動性方面，根據貝殼研究院數據，鄭州二手房房源流動性指數為77.92，在報告中處于末流位置。

鄭州21世紀不動產店東劉光強告訴記者，在他的觀察中，鄭州的二手房市場目前的確處在低迷期：“從去年開始，鄭州的二手房市場便呈現出價格下行，交易周期拉長的事實。”

“目前鄭州限購，一定程度上限制了需求。鄭州市場正在從剛需向改善需求過渡，但二手房大部分是剛需盤，所以市場就不太好。”

此外，充足的新房供應擠壓了鄭州的二手房市場。貝殼研究院分析師閆金強告訴《每日經濟新聞》記者：“鄭州房源流動性低，是因為鄭州新房供應充足，購房客戶普遍偏好新房。”

克而瑞數據顯示，2020年8月底，鄭州商品住宅的存量是933.64萬平方米，相比去年同期，增加了373.96萬平方米，增長幅度高達69%。

鄭州統計局官網數據也表示：“（2020上半年）地產開發投資較快增長。隨著疫情防控和復工復產的有效推進，疫情期間積壓的購房需求得到釋放，房地產開發投資較快增長。上半年，全市房地產開發投資增長5.3%，比一季度回升1.3個百分點。”

廊坊：較高峰期價格腰斬

掛牌半年低價成交

貝殼研究院報告顯示，在所有統計的城市中，廊坊9月二手房流動性墊底，僅71.24，反映出一個較為沉寂的二手房交易市場現狀。

廊坊作為環京的重點城市，也曾上演過房價如燕郊般的翻倍上漲。

據安居客歷史房價統計，廊坊整體房價曾一路從2016年初的7000元/平方米飆升至2017年5月的20000元/平方米。

曾在廊坊多個樓盤工作過的銷售人員李程（化名）告訴《每日經濟新聞》記者：“那個時候樓市真是火爆，一個月一個價，幾乎在一年內翻番，北京的客戶一波一波地來，越漲越買，比現在生意好做太多了。”

家在廊坊的陳瑤向記者描述了自己經歷的廊坊樓市：“價格波動太大了，簡直就是腰斬。我們小區2017年的時候每平方米還接近2萬元，現在二手房只能賣到1.3萬元/平方米左右的樣子了。”

價格腰斬源于2017年6月的限購政策，彼時廊坊發布《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》指出，非本地戶籍購房者有當地3年及以上社保或納稅證明的，限購1套住房；本地戶籍居民已經擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房。

這令從北京溢出的需求無法在此處落地，其后僅憑本地需求的廊坊樓市一夜入冬。如今，廊坊的二手房成交均價維持在13000元/平方米左右。

陳瑤說：“我周圍有的朋友賣房，需要掛出去半年以上才能勉強成交。看目前的形勢，估計還要跌。”

不過作為一名本地居民，陳瑤還是表達了自己對廊坊樓市遠期的信心：“現在我們廊坊的房價基本保持在穩定狀態，未來幾年我也有置業的打算。因為新機場、雄安新區等區域的興建，會帶動廊坊的產業投資和區位發展。還有，龍頭房企相繼在廊坊進行了布局，我認為隨著廊坊人均收入的提升，改善型需求還會持續增強。”

“畢竟廊坊地處京津走廊C位，地理位置得天獨厚。”陳瑤笑稱。

沈陽：調控效果立竿見影

存量掛牌已超11萬套

9月6日，一紙政策令全國目光匯集沈陽。當日，沈陽市房產局、自然資源局、公積金管理中心等9個部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，其中明確表示“加強土地市場調控、加快推進項目建設、完善商品房銷售管理，嚴格差別化信貸稅收政策”，以保證房地產市場的健康穩定發展。

信貸方面，該政策規定要嚴格執行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款須一次性支付，禁止分期支付和首付貸；將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年，意在打擊投機需求。

不可否認，沈陽一段時間以來房價抬升明顯。根據國家統計局數據，6月沈陽市新建商品住宅銷售價格指數同比上浮8.7%，在70個全國大中城市中位列第9位；二手住宅銷售價格指數上漲10.4%，更是位列全國第三位。7月新建商品住宅銷售價格指數同比上浮9%，二手房上漲10.3%，與6月數據基本持平。8月，沈陽新房、二手房價格依舊分別同比上漲9.2%和9.4%。

調控效果立竿見影，閆金強表示：“9月沈陽房源流動性指數排名靠后，與購房需求動力不足有一定關系，近5年來沈陽常住人口保持在830萬人左右，整體變化不大。同時，9月沈陽出臺調控政策抑制房地產市場過熱，市場有所降溫，流動性指數環比下降3.91%。”

貝殼報告中也這樣描述調控的威力：自7月以來，中央及地方層面加大調控力度，深圳、寧波、南京等十多個城市相繼出臺政策抑制房地產市場過熱，相應這些城市二手房市場交易活躍度也出現下降，如8月深圳房源流動性指數環比下降5.09%、9月沈陽二手房源流動性指數環比下降3.91%，降幅均為當月最大。