停擺22年2000戶業主望眼欲穿，廣州“最大爛尾樓”無法重生獨家調查

本作品信息網絡傳播權歸深圳市騰訊計算機系統有限公司獨家享有，未經授權，不得轉載。 胡耀智未曾料想，這片好山好水日后會使他陷入泥淖。更沒有想到，他和吳楷明因澳洲山莊兄弟一場，也因澳洲山莊反目成仇。 時至今日，澳洲山莊爛尾已超過22年，官方推動重建也已有7年，但項目的2000多戶業主，卻始終沒有等來住進新房的那一天。 22年來，胡耀智、吳楷明和2000多戶業主因澳洲山莊糾纏在一起，可謂“剪不斷，理還亂”。這個廣州最大爛尾樓的盤活之路還要走多久？為何仍然找不到系鈴人？項目無法重建的癥結到底在哪里？ 經過近半年時間的持續追蹤調查，今年7月，《每日經濟新聞》記者分別與澳洲山莊兩位開發商負責人吳楷明、胡耀智，以及數十名澳洲山莊的業主進行了多次時長超過5小時的面訪，獲得了近百份首次曝光的材料，從而厘清了澳洲山莊爛尾的始末。 從新建成的廣州地鐵21號線金坑站可遠眺澳洲山莊。圖片來源：每經記者吳抒穎攝 千畝大盤，開啟同鄉兄弟“蜜月期” 澳洲山莊的背后，有兩個人的名字始終糾纏在一起——胡耀智、吳楷明和他們名下的廣州澳美房地產開發公司（以下簡稱澳美公司）、廣州方興房地產建設有限公司（以下簡稱方興公司），從老鄉到兄弟，從合作到反目成仇，連同澳洲山莊的2000多戶業主，20多年來“剪不斷、理還亂”。 1991年，廣州市政府飛赴澳大利亞招商引資，潮汕商人胡耀智受到邀請，決定回國投資，以中外合資的方式在廣州市白云區設立一家織衣廠。 作為外資方，胡耀智負責出資金，廣州市經濟技術協作辦公室則包攬技術、招工事務。吳楷明當時是這個辦公室的職員，同是潮汕老鄉，胡耀智備感親切，兩人由此相識，吳楷明作為中方派駐的人員，加入胡耀智公司。 在吳楷明的推薦之下，胡耀智以6萬多元一畝的價格買下了后來建成澳洲山莊的近1000畝土地，并于1992年年底成立澳美公司，任命吳楷明為副總經理，不過他在這個位置只呆了3年。 即使放到現在，“澳洲山莊”也是不折不扣的“超級大盤”。沒有一定的開發實力以及策略安排，很難能夠駕馭這類“巨無霸”項目。 胡耀智一入行就操刀大盤，難度可想而知。那是商品房買賣剛剛啟幕之時，他是“吃螃蟹的人”，摸索著前進，漸漸將澳洲山莊修建起來。 澳洲山莊也曾名噪一時。據胡耀智回憶，1996年，澳洲山莊打出“首付3.8萬、月供480元”且免息分期的廣告，加之環境十分吸引，買樓的人蜂擁而至。那時候，房地產企業貸款不易，胡耀智不得已，用“免利息、低月供”的方式維持澳洲山莊的建設，他承擔了“銀行”的角色，業主每月向他支付月供款。 獨創的“銷售方式”收效明顯，至1998年，澳洲山莊賣出了2000多戶，銷售業績在全廣州“一枝獨秀”。 那是胡耀智與澳洲山莊最后的榮光。1998年，澳美公司連遭變故，公司的財務總監何氏兄弟卷走公款上億元，導致公司資金鏈斷裂。那年，胡耀智也和業主協商，懇請業主向銀行辦理按揭緩解資金壓力，提前支付樓款緩解資金壓力，并承諾由澳美公司承擔貸款利息部分，相當于給業主免息貸款。 但資金鏈斷裂和業主的利息支付還是讓澳美公司遭遇巨大的財務危機，澳洲山莊長達22年的工程爛尾就此開始。2000年之后，胡耀智也無力再為業主支付貸款利息，許多業主因為無法按時收樓又背上貸款，不斷起訴澳美公司維權，胡耀智也多次被列為失信被執行人。 胡耀智和澳洲山莊從輝煌走向落寞的那些日子，吳楷明和他除了飯桌上相見，沒有業務上的來往。因為工作調動，吳楷明1995年離開澳美公司，也陸續做一些房地產生意，兩人之后的再度合作，正與此有關。 澳洲山莊的一棟樓房。圖片來源：每經記者吳抒穎攝 之后數年，胡耀智向許多有實力的開發商拋出橄欖枝，希望得到他們的幫助以盤活澳洲山莊。2003年，胡耀智和一家現已是TOP3的房企基本談妥，但最后簽約并沒有如期進行。 吳楷明也在此時加入到這盤棋局中。時隔多年，吳楷明和胡耀智兩人再次因為澳洲山莊在生意上產生了交集。 未能簽約的原因，胡耀智和吳楷明的說法并不完全統一。吳楷明說，因為澳洲山莊附近有垃圾填埋場，對方在最后關頭壓了價，胡耀智不滿意，他聽說老胡要賣項目，覺得可惜，就跟老胡說，“老板，我有錢，不要賣了”。胡耀智則說，吳楷明認為這家房企不是好的合作對象。吳楷明正與華人首富李嘉誠合作廣州國際玩具禮品城，表示會給出更高的價格，或許有合作的機會。 “李嘉誠當然好，和李嘉誠合作，做夢都想啦。”胡耀智說。 吳楷明的出現讓胡耀智仿佛抓到了“救命稻草”，兩個人隨后啟動合作，那也是他們的“蜜月期”。 彼時是老胡最困難的時候，他無力為山莊的工人發工資，甚至連山莊的水電費都交不起了。“我就跟吳楷明說，我跟你合作，我現在這么困難，你先借我點錢。他就借了50萬元交電費，也借了錢發工資，那時候合同都還沒正式簽，這就是有恩于我。” 心生嫌隙，為了脫困繼續合作 2004年12月，胡耀智決定，將增國用（1995）字特第018號、022號、024號、026號4個土地證的總共340畝土地轉讓給吳楷明旗下的方興公司。 胡耀智說，吳楷明告訴他，因為李嘉誠旗下的公司是上市公司，“不方便和你合作，先轉給我，價格不變”，他答應了，于是將4塊地轉讓給方興公司。 然而，雙方對交易價格的說法，也不一致。吳楷明說，這4塊地的價格分別是3.8萬元/畝和5萬元/畝，胡耀智則說是30萬元/畝。 至于為何出現這么大差別，吳楷明說“老胡加多了個零”。胡耀智則說，是吳楷明為了“減少交易環節產生的稅費額，在合同上標價是征地時的成本價，實際成交價按照30萬元/畝支付”，之后他也要求吳楷明再簽訂一份“真實交易價格”的合同。 據《每日經濟新聞》記者獲得的轉讓合同，當時轉讓的合同共有4份，在2004年12月23日簽訂的3份合同價格確為3.8萬元/畝和5萬元/畝，而在2004年12月30日簽訂的合同價格則為30萬元/畝，總價為1.02億元。澳美公司提供的2007年地方稅收納稅申報表也顯示，澳美公司申報“轉讓土地使用權”計稅總額為1.02億元。 一年后，李嘉誠“如約而至”。2006年2月，李嘉誠旗下長江實業與和記黃埔聯合宣布雙方，將與方興公司共同投資組建合營公司，以共同開發廣州市的4幅住宅用地。 公告顯示，此次長實與和黃開發土地總面積超22萬平方米，合營公司的注冊資本為10.4億元。其中，長實與和黃以現金方式出資4.76億元，占公司注冊資本的45.7%；廣州方興則以土地作為出資，計5.64億元，相當于公司注冊資本的54.3%。 一來一去，吳楷明賺得盆滿缽滿，胡耀智對此多少有些想法。但那時候，胡耀智對潮汕老鄉吳楷明依然十分信賴，篤定要繼續和他合作。“買賣是我喜歡（甘愿）。陸陸續續，他也給我轉了幾千萬。他賺那么多錢我不怪他。通過這個大家合作也很愉快。” 澳洲山莊一棟已封頂的樓房及其內部。圖片來源：每經記者吳抒穎攝 那陣子，吳楷明和胡耀智各有各的打算。 胡耀智債務纏身，天天被追著要錢，為了脫困，他想把“包袱”甩掉；吳楷明則有周密的計劃，李嘉誠加入后，地價會有拉升效應，再把查封、抵押的土地通過買債券資產包的方式買下來，之后解封，然后劃出啟動區安置業主，爛尾部分推倒重建，“那這個項目就順順利利完成了。他（胡耀智）也這么認為。” 也就是在2006年，代表澳美公司、方興公司兩方合作的廣州富鼎實業公司（以下簡稱富鼎公司）成立了。 據《每日經濟新聞》記者獲得的富鼎實業章程顯示，其注冊資本為300萬元，分別由吳楷明配偶鐘課枝、胡耀智下屬江大同持股50%，胡耀智與江大同同時簽訂了協議書，約定“胡耀智是公司的實際投資者”。 訴諸仲裁，吳楷明再攬三宗地 時間到了2007年，吳楷明有條不紊地推進他的計劃。 這一年6月，廣州仲裁委員會受理了申請人富鼎公司、方興公司和被申請人澳美公司、金橋公司關于借款合同糾紛的仲裁申請。 根據（2007）穗仲案字第995號（下稱995號案）仲裁書，仲裁庭查明，2007年5月20日，申請人方興公司、富鼎公司（甲方）與被申請人人金橋公司（乙方）、澳美公司（丙方）簽訂一份協議書。乙方、丙方確認：甲方已合法取得對乙方、丙方的一筆本息1691萬元的債權。 這筆債權的來由是，1994年，澳美公司將其名下的增府國用（1993）字第特21號國有土地使用證項下的土地使用權抵押給中國銀行荔灣支行貸款，該土地也就是澳洲山莊的0021號地塊。 2000年，中國銀行荔灣支行又將該筆債權轉讓給東方資產公司。2005年，東方資產又繼續將該筆債權轉讓給深圳市景鴻投資發展有限公司（以下簡稱景鴻公司）。 2007年5月，景鴻公司與方興公司、富鼎公司簽訂《債權轉讓協議》。由此，富鼎公司、方興公司獲得該筆債權。 澳洲山莊的別墅。圖片來源：每經記者吳抒穎攝 仲裁書顯示，金橋公司、澳美公司同意將該債權的抵押土地——也就是澳洲山莊0021號地塊仍然作為該債權的抵押物，并同意立即辦理抵押登記變更手續，將抵押權人變更為富鼎公司、方興公司。 仲裁庭意見顯示，兩被申請人金橋公司、澳美公司對申請人富鼎公司、方興公司提出的請求事項和所陳述的事實理由并無異議，雙方經過協商，自愿達成調解協議。 仲裁庭最終裁決，被申請人澳美公司在本裁決書送達雙方當事人之日起時日內，依照法律法規的程序和要求，以增府國用（1993）字第特21號國有土地使用項下的的土地作價向申請人抵償所欠申請人的借款1691萬元。 2007年12月，方興公司又以獨立主體向廣州仲裁委員會申請仲裁立案，事情經過與第一起仲裁案類似，方興公司和澳美公司于2007年6月簽訂《協議書》，其中要求澳美公司向方興公司償還1078.4萬元債務，但澳美公司未按約定清償債務。方興公司因此請求裁決澳美向其支付1078.4萬元。 在這一次仲裁中，澳美公司不僅對方興公司陳述的事實、仲裁請求沒有異議，且稱因為澳美公司經營比較困難，愿意接受方興公司提出的要求，“以澳美公司所有的增國用（1995）字第特020號土地抵償債務。” 根據（2007）穗仲案字第3833號仲裁書，（下稱3833號），澳美公司將增國用（1995）字第特020號國有土地（即澳洲山莊020號土地）使用權項下的土地作價向方興公司抵償債務。 2011年，方興公司、富鼎公司再申請仲裁。仲裁書顯示，在仲裁庭主持下，雙方經友好協商，達成《調解協議》，請求仲裁庭根據《調解協議》內容制作裁決書。 （2010）穗仲案字第2829號（下稱2829號案）最終裁決，被申請人于本裁決書生效后三十日內將增國用（1995）字第特017號國有土地（即澳洲山莊017號土地）使用證項下全部土地使用權依照法律、法規規定的程序和要求過戶給兩申請人。 仲裁生效之后，020號土地和0021號土地陸續過戶，017號土地則暫被擱置，020號土地、0021號土地隨后換發證號分別為10國用（05）第000038號、08國用（05）第000049號的土地證。 未過戶的原因是，胡耀智對業主有交代，這塊土地上沒有建筑物，適合做安置房，由他來動員，（業主）覺得可信。吳楷明認為，“有道理，反正你就是你的，我就是我的，兩兄弟有商有量，那就好辦。” 至此，胡耀智的澳美公司名下只剩下增國用（1995）字第特023號、增國用（1995）字第特019號、增國用（1995）字第特0021號（部分，其中133.86畝已過戶方興公司，僅余80.68畝）和穗府國用（2012）第05000135號土地，共計278.71畝土地，多數上蓋有建筑物且位于山上。方興公司則持有370.93畝土地，位于山下。 波瀾又起，昔日兄弟反目成仇 仲裁案了結之后，重建工作按部就班推行。廣州市政府及黃埔區（包含曾經地塊所屬的增城市、蘿崗區）相關部門也計劃推動重建工作。 終于，2013年3月，廣州市城鄉建設委員會發布了《廣州市處理“爛尾樓“專責小組關于印發澳洲山莊盤活重建工作方案的通知》（穗建開491號）（下稱491號文），《澳洲山莊盤活重建工作方案》獲得通過。 而在《重建方案》通過之前，富鼎公司也進行了股東出資的變更。《每日經濟新聞》記者獲得的《股東轉讓出資合同書》顯示，2013年2月20日，鐘課枝、江大同分別將所持股份轉讓給吳楷明、談建強（吳楷明下屬）。 廣州市處理“爛尾樓“專責小組關于印發澳洲山莊盤活重建工作方案的通知 吳楷明說，這一次轉讓是因為“（胡耀智）沒錢出資也已年邁，所以簽轉讓協議退出。”而胡耀智則說，是吳楷明建議他這么做，“那時候關系好，他說啥就是啥。” 不管如何，胡耀智從此和富鼎公司沒有關聯，吳楷明也完全掌握了主動權。 《重建方案》顯示，經蘿崗區政府研究認為，為徹底解決歷史遺留問題，將該項目重新規劃，將不符合規劃的房屋整體拆除重建，是解決該項目問題的較好辦法，澳美公司也希望采取此方式盤活，已有1300多戶業主基本都同意拆除重建方案。 在重建方案中，澳美公司引進了方興公司及富鼎公司合作開發并幫助解決資金問題。 合作各方擬將臨近廣汕路的10萬平方米暫未開發地塊用于項目啟動區建設，計劃建成約30余萬平方米的住宅及相關商業配套設施。方興公司當時表示，同意用此項目的房源和回籠資金用于滾動開發。 而對于購房業主的安排，則將由澳美公司與所有購房業主簽訂同意拆除重建確認書和相關安置補償協議。對不同意拆除重建方案的業主，對其房屋案現狀予以保留；對于確實無法聯系到的業主，要做好在啟動區預留等面積房屋和財產保全工作。 這部分工作內容，將由澳美公司負責，方興公司和富鼎公司擬配合，蘿崗區政府指導。 不過，雙方當時并沒有明文約定將來的利潤分配方式。胡耀智說，吳楷明口頭承諾過他，雙方今后賺的錢，一人一半；吳楷明則說“胡耀智有暗示，但他聽不懂”。 吳楷明提供的澳洲山莊重建設計效果圖 這是澳洲山莊最接近重建成功的一次。時至今日，491號文仍被澳洲山莊業主視為重建最重要的指南方針。 2015年，廣州市開發區、黃埔區國土資源和規劃局對澳美公司、方興（富鼎）公司兩家開發單位共同提交的澳洲山莊重建整體修建性詳細規劃方案進行了審查，以穗規批【2015】140號方案（下稱140號方案）函復，落實了相關控制指標及小區公建配套。 廣州市規劃局蘿崗分局關于澳洲山莊重建規劃方案的審查意見 2016年3月，廣州市開發區、黃埔區國土資源和規劃局連同兩家開發單位、業主代表等召開澳洲山莊項目歷史遺留問題協調會。與會各方一致認同按照140號方案啟動澳洲山莊建設工作，對澳美公司作為首期開發建設主體、啟動開發“017號地塊”，無不同意意見。 根據140號文方案，其中，啟動區為《國有土地使用證》【10國用（05）字第000038號、增國用（1995）字第特017號、08國用（05）第000049號、增國用（1995）字第特019號局部】，啟動區所用土地大部分位于吳楷明所持有的土地上方。 2016年5月，澳美公司向規劃主管部門上報“017號地塊”的單體規劃資料。期間，胡耀智專門和旗下員工一起去了一趟內蒙古旅游，以“慶祝重建工作推進”。 卻不料，2016年8月，廣州市開發區、黃埔區國土資源和規劃局在《關于反映澳洲山莊重建工作意見的答復書》中表示，根據黃埔區法院的司法文書，澳美公司已經喪失重建啟動區“017號地塊”的土地使用權利，其對該地塊開發報建的主體資格已無法律依據和事實依據。啟動區的報建主體須待“017號地塊”使用權過戶的執行程序完結后才能最終確定。 原來在2016年5月，吳楷明已經向法院申請恢復執行“017號地塊”強制過戶。 胡耀智說，他這時才意識到自己被吳楷明“騙了”，因為吳楷明此前承諾過重建期間暫不過戶“017號地塊”。 而吳楷明告訴《每日經濟新聞》記者，他之所以當時將“017號地塊”強制過戶，是因為胡耀智“變卦”了。“同意暫緩過戶，但是他（胡耀智）翻臉了。” 引入宏宇，胡耀智自陳“假仲裁” “他把我撇下了，理所當然，我就要把土地按照140方案要求過戶，厘清之后才能報建。土地是你的你才能來報建，那也必須不能以他（胡耀智）的名義，只能是我來。所以我就要求法院恢復執行。合同執行的時候，這就徹底方便了。”吳楷明告訴《每日經濟新聞》記者。 事實上，胡耀智“撇下”吳楷明早有端倪。在吳楷明申請強制執行017號地塊的過戶之前的兩個月（也即2016年3月），胡耀智悄然為澳美公司引入了新股東。 啟信寶顯示，香港澳美投資有限公司（以下簡稱香港澳美）是澳洲山莊項目公司澳美公司的母公司。 《每日經濟新聞》記者通過香港公司查冊中心查詢發現，在2016年3月，各方決定啟動開發“017號地塊”時，胡耀智就已經將香港澳美237.5萬股的股份轉讓給一家名為EverTreasureGlobalIndustrialLimited的公司，占總股本的比例為25%。 而董事登記人已由之前的胡耀智一人增加為兩人，新增加的董事名為梁桐燦。記者通過該身份證號碼進一步查詢發現，梁桐燦名下的亞聯投資有限公司是蘇州宏宇房地產開發有限公司的母公司；而梁桐燦名下的香港永爵國際有限公司，是廣東宏陽陶瓷有限公司（以下簡稱宏陽陶瓷）的實控人。 啟信寶信息顯示，宏陽陶瓷的最終受益人為佛山廣東宏宇集團有限公司（以下簡稱宏宇集團）董事長梁桐燦，他就是香港澳美的新入局者。 也是這個時間，胡耀智告訴吳楷明“我們不再是兄弟了”。 2016年10月，胡耀智又將自己持有的香港澳美522.5萬股轉讓給一家叫LichengGlobalLimited的公司，胡耀智只剩190萬股香港澳美的股份，占比僅為20%。此時，香港澳美的董事登記人仍有梁桐燦，且并無其他新增董事。 而最新的查冊結果（截至2019年10月）顯示，香港澳美的股權結構保持不變，只是董事登記人由梁桐燦換成名叫陳旭偉的董事。而公開資料顯示，宏宇集團有一同名財務總監。 但胡耀智在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，始終不承認宏宇集團是他引入的新合作方。“我沒有和宏宇合作。我的朋友多，有困難很多朋友都來支持，所以朋友借了一筆錢給我處理問題，那朋友認識宏宇集團的老總，所以介紹他給我，其實我沒有跟宏宇集團合作。” 然而，更有力的證據是，據3名以上澳洲山莊的業主表示，在2019年9月，宏宇集團派出代表和胡耀智方代表人員作為新澳美（即股東變更后的澳美公司）方與澳洲山莊的業主舉行了一次溝通會。 據業主提供的溝通會的會議紀要，宏宇集團的代表在溝通會上表示，它們作為新投資方介入，2016年成為香港澳美80%的絕對控股股東。新澳美方表示，他們有資金實力重建，但工作重點是首先要厘清土地權屬問題。 而在境外公司股權發生變更之時，境內公司則一直由胡耀智擔任法定代表人。胡耀智在回應“宏宇入股”時也強調，我是法人，“一切還是聽我的指揮。” 《每日經濟新聞》記者多次撥打梁桐燦電話及發送信息向其了解宏宇入股澳美公司的相關情況，截至發稿，梁桐燦本人沒有對此進行回復。 皆為利來，新澳美欲“收回失地” 胡耀智自曝“造假”，意欲何為？ 事實上，自宏宇成為澳美的實控人之后，新澳美的訴求一直很明確，就是要“拿回”吳楷明手中的土地，才能夠推動重建。包括胡耀智、新澳美的律師和支持新澳美的業主都坦然表達了這一事實。 胡耀智說，“現在我必須把我3塊地拿回來”。而新澳美方負責主要跟業主溝通的梁偉熾律師在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，正在主張這三個仲裁案無效，（方興公司）無償取得的土地應該返還給澳美公司。這些所有的行為跟重建沒有關系，但其實就是重建的前提條件，要“保證公司把依法應該屬于它的財產要回來，才有條件去重建。” “非要3塊地不可”的重要原因在于，胡耀智手中的籌碼已經不多了。包括胡耀智和吳楷明等都承認，胡耀智名下的4塊地，即便現在啟動開發，也十分不容易。 胡耀智說，他名下的4塊地上蓋有建筑物，而且491號文已經約定，是吳楷明手上的土地用來做起步區。“有文件，你不能先拆人家的房子才來蓋給人家啊。”吳楷明也認為，澳美剩下這4塊地，要安置2000多戶業主，任何人進去都沒錢賺。 一位從事地產開發多年的澳洲山莊業主經過測算后告訴《每日經濟新聞》記者，如果新澳美目前僅對胡耀智名下的4宗地塊進行開發的話，利潤測算約2億~3億元，但前前后后需要投入大約20億元資金，因為涉及的債務和安置房建造的成本很高。 廣州仲裁委員會給澳洲山莊業主代表的復函 故此，這些年來，胡耀智就多次以“虛假仲裁”的情況向法院提出過上訴，不過目前法院的判決、廣州仲裁委員會的復函都未支持“虛假仲裁”一說。 2019年7月，廣東省高級人民法院作出的一份終審裁定顯示，澳美公司以債權轉讓協議違法無效、債權轉讓雙方惡意串通損害國家利益等為由申請撤銷或變更異議裁定于法無據，該院不予支持。 2019年11月，澳洲山莊的業主代表也曾致函廣州信訪局向廣州仲裁委員會提請《申請貴委向仲裁案件當事人調查取證、徹查虛假仲裁的請求書》。 2020年1月6日，廣州仲裁委員會復函稱，在材料中提及的995號案、3833號案、2829號案均經立案、送達、答辯、舉證、質證、開庭審理、辯論等仲裁程序，仲裁程序合法。“從三案的案件材料和審理情況看，仲裁庭根據雙方當事人共同去二人的和解協議作出裁決，目前無法得出三案的仲裁當事人存在惡意串通和虛假仲裁的判斷。” 即便如此，胡耀智依然堅持，土地沒有拿回來，就沒有重建的可能。“我給吳楷明‘騙’走的地，我肯定通過法律手段拿回來。拿不回來，那你們業主只能耐心等了。” 胡耀智多次表達這一觀點。 2019年2月，澳洲山莊召集開過一次推進澳洲山莊重建工作各方協調會。由業主提供的該次會議記錄顯示，胡耀智當時在會上表示，“3塊地現在都轉到方興公司名下了，我打的官司也輸了，法律途徑是沒辦法爭回來了。但是我也正在通過其他途徑‘爭地’，我要想辦法把3塊地都拿回來才能建房安置業主。” 再買債權，方興查封澳美4宗地 在胡耀智方意圖拿回3塊地的同時，吳楷明再度出手了。 2018年8月1日，方興公司承接了澳美公司的債權資產包，從而成為澳美公司的債權人。 這個債權資產包的的由來是，1995~1999年期間，澳美公司分別與中行荔灣支行、中行廣東省分行、交行東山支行貸款或擔保貸款，澳洲山莊爛尾后，澳美公司無力償還貸款成為不良債權，先后被賣到信達資產管理公司（以下簡稱信達資產）手上。 2013年12月，信達資產把這個不良資產包賣給了廣東志華發展有限公司（以下簡稱廣東志華）。2018年8月，廣東志華又將該資產包賣給了方興公司。由此，方興公司擁有了澳美公司的3筆債權。 因這筆債權澳美公司至今尚未償還完畢，方興公司申請查封了澳美公司旗下僅剩的4塊土地，也即是說，胡耀智目前名下的土地全部處于凍結狀態。 此時，吳楷明握著澳洲山莊開發的絕對主動權。 2019年8月12日，方興公司向廣州市中級法院申請宣告澳美公司破產清算，法院受理了此案。“因為他（胡耀智）不破產，就老是在那里阻攔，不給你重建不給你安置。只有他破產了，業主才有奔頭。”吳楷明說。 吳楷明的想法是，“澳美公司破產了，法院就要清算，把他（4塊）土地拿出來拍賣，然后設置一個前置條件，不管誰拿這塊地，首先必須安置業主。如果沒有人來，我就去買下來，事情就解決了。” 但新澳美的底線之一，就是保證新澳美不會破產。梁偉熾律師告訴《每日經濟新聞》記者，要確保澳美不要破產，“從宏宇投資人的角度，你首先要確保（澳美）不能進入破產程序，否則什么都干不了。” “我們甚至要澳美公司連進入破產程序都盡量不要進入。因為進入破產程序以后，就相當于宣告一個企業已經被剝奪了所有的行為能力，就成立破產侵權委員會，交給破產侵權委員會處置所有東西，澳美公司是干不了事情的。”梁律師續稱。 最終，吳楷明申請澳美破產的計劃并沒有得到法律的支持。 2020年4月28日，廣東省高級人民法院的民事裁定書（2020）粵破終14號指出，“澳美公司提供的資料顯示，該公司尚有若干財產可供執行，而且價值遠超方興公司所主張的債務數額。因此，在上述可供執行財產未處置前，無法判斷澳美公司的資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力。” 廣東省高院表示，“方興公司申請澳美公司破產清算，缺乏充足的事實依據，本院不予支持。” “無土之屋”？業主卷入兩方糾紛 “澳洲山莊”爛尾超過22年，為了早日住進新居，業主們多年來也保持和吳楷明、胡耀智雙方的密切溝通。 在這個過程中，2000多戶業主中，吳楷明、胡耀智各有“鐵桿粉絲”，業主們之間甚至都很難達成一致。澳美公司的支持者認為，應該“恢復原狀”（即澳美公司拿回3塊地）才有重建的可能；方興公司的支持者則表示，從法律上來看，3塊地澳美公司沒有拿回的可能，應該由方興公司來主導。 為了能夠“恢復原狀”，澳美公司在廣州鬧市區的辦公樓租了一處物業，有業主代表常年在此駐扎，負責與其他業主們溝通澳洲山莊的事務，回應業主的訴求以及推進相關工作。 這群業主維權的焦點是，他們的房屋所坐落的地塊土地證被注銷，稱房產變成了“無土之屋”。據《每日經濟新聞》記者調查，土地被注銷的原因，依然離不開胡耀智、吳楷明的三件仲裁案。 澳洲山莊的業主代表張女士告訴記者，2019年10月開始，（業主）發現0021號土地被注銷，后來發現，020地塊也被注銷了。“這些土地都過戶到方興公司名下了。” 廣州開發區規劃和自然資源局等部門答復澳洲山莊業主的意見書 業主爭議的主要焦點還有，在轉讓過程中，0021號地塊新的土地證載明的土地面積是134畝，但該土地原來的土地證面積是184畝。 據業主反映，當時共有279戶業主購買了0021號地塊上蓋的20棟預售房屋。（因在轉讓過程中）找不到業主，就干脆把（上蓋）的50畝切出來，原來是184畝，（切完后）剩下的134畝，轉讓給方興公司。 這50畝土地之所以會被“切除”，吳楷明說，是因為有老百姓上蓋，加之有公路，所以“國土局就說這些切掉，剩下134畝（轉到方興名下）。這50畝地又不可能再放在澳美公司名下，也不可能給我，那這50畝就不見了。” “其實這有什么問題呢？我們一直都表態可以安置這些土地上真正的業主。”吳楷明補充表示，現在他們也請求有關部門想辦法讓方興公司和澳洲山莊的業主產生關聯，“讓我們有法可依、師出有名地和這些業主置換房子，而且我們還承諾1:1.1的置換（比例）。” 《每日經濟新聞》記者獲取的2009年9月10日由廣州開發區房地產管理所向廣東省廣州市中級人民法院發出的函件中也指出，“為了購房者和方興公司的合法權益，避免日后出現物權糾紛，我所向貴院建議，如確定辦理土地過戶手續，須明確宗地的界址及面積，請貴院在協助執行通知書中明確地塊權屬劃分的界址（標識坐標）及宗地面積，以便我所協助執行貴院判決。” 279戶業主房產成無土之屋圖片來源：每經記者吳抒穎攝 不過業主沒有罷休，他們的訴求十分明確。 參與維權“無土之屋”一事的業主代表喬叔在接受記者采訪時表示，他們希望請律師代理處理此事，要求國土局恢復原狀。“過給誰咱也管不了，反正怎么把地拿走的，還回來就好了。”喬叔說，恢復原狀的訴求是，希望將土地恢復到他們當初買房時登記的狀態。 這群澳洲山莊的業主，至今仍在不斷向官方反映“土地被注銷”的問題，但從官方的回復中，這兩宗土地被注銷均屬“依法依規”的轉移登記。 2020年7月17日，廣州開發區規劃和自然資源局、廣州市規劃和自然資源局黃埔區分局對業主的答復意見書中直指，“我局按照廣東省廣州市中級人民法院《協助執行通知書》、《民事裁定書》及廣州仲裁委員會《裁決書》依法依規辦理轉移登記，并按程序辦理增國用（1995）字第特020號及增國用（1993）字第特0021號《國有土地使用證》注銷登記。” 分歧未解，爛尾樓重建陷僵局 盤活澳洲山莊，是一件頗為困難的事情。一方面，業主對于重建方案意見不統一；另一方面，新澳美方和方興公司方面對于重建也都有各自訴求和意見，且利益沖突無法調和，這似乎是一個“無解”的難題。 政府方面多年來，一直都希望澳美和方興公司可以求同存異，共同推進澳洲山莊重建。而新澳美方、胡耀智和吳楷明均認為，經歷了此前的種種，雙方現在很難握手言和。 2019年，有廣州市人大代表就澳洲山莊爛尾多年難以盤活一事寫信給廣州市委常委、市委政法委書記謝曉丹，反映相關情況和問題。 2019年12月，謝曉丹回信表示，澳洲山莊爛尾樓問題是一個重大歷史遺留問題，廣州市一直在努力工作，窮盡一切辦法加快推動問題的解決。而澳美公司、方興兩家公司由于商業利益等各種原因一直未能達成共識，從而使項目報建工作遲遲未能取得進展。 謝曉丹指出，黃埔區多次協調兩家開發商放下成見、致力合作，以期盡快推進澳洲山莊重建，但兩家公司始終未能在項目報建方面達成一致意見。 謝曉丹也承諾，將繼續牽頭市委政法委和協調黃埔區委區政府，加大力度，依法履責，全力以赴推動澳洲山莊相關問題有效解決。黃埔區政府將一如既往繼續做好溝通服務跟進等工作，協調相關開發商和相關項目建設主體，依法依規加快推進澳洲山莊盤活重建。 目前作為啟動區的017號地塊雖然在方興公司名下，但從法律規定上來說，其并不能作為申報主體進行重建申報。因為澳洲山莊所有的業主都是跟澳美公司簽訂的購房、貸款合同，方興公司與業主并無法律上的聯系。 方興公司先后在2014年、2018年公開號召澳洲山莊的業主進行登記，但因為和業主的關系無法確立，也未能取得部分業主的信任等原因不了了之。“沒有政府作為公證方確實很難取得什么成效。”吳楷明說。 廣州市委常委、市委政法委書記謝曉丹給人大代表的回信截圖 在重建澳洲山莊一事上，吳楷明提出過多種盤活思路。 一是，他同意方興在017號地塊上先蓋部分的安置房，然后澳美在其名下4宗地塊上蓋同樣面積的房屋來還，“我一路表態，沒錢賺我也愿意做”；二是，如果澳美公司承諾在名下4宗地塊上安置業主，他可以馬上將這4宗地塊解除查封；三是，要么澳美公司將方興公司名下的3宗地塊買回去，方興公司也愿意買下澳美公司的4宗地塊，或者引進一個企業把方興公司和澳美公司名下的地塊都收了。“總要想辦法，不能老是停在這里，我們都老了。” 對于吳楷明提出的這些方案，胡耀智并不認可，也表示沒有“合作”的可能性。他表示已經不相信吳楷明了。“現在不可能了，現在這個機會已經沒有了，我寧愿不要，我也不相信他說的任何話。” 在兩家開發商的纏斗中，許多業主已經對新房沒有了期盼。“越了解真相，就越失望，越覺得盤活沒有可能。”澳洲山莊的業主老劉告訴《每日經濟新聞》記者。他購買澳洲山莊時30來歲，正是意氣風發的時候，現在年過50了，許多他的鄰居在等待中老死，他是山莊現在最年輕的一批業主。 時至今日，胡耀智仍在澳洲山莊中居住，20多年來，他一直堅守于此。吳楷明的微信頭像，則是他當年和胡耀智在澳洲山莊把酒言歡時拍的風景。 胡耀智和吳楷明或許不知道也不想知道，2000多戶澳洲山莊的業主，也是被這片山水吸引，這里曾經寄托著業主們“詩與遠方”的居住夢想，但如今，分歧未消，這一切也都成為了泡影。 記者手記丨愿2000多戶業主早日住進新房 澳洲山莊爛尾至今已經超過22年，對于遲遲沒有住進新房的業主來說，這是一場曠日持久的拉鋸戰。 20多年來，官方可謂十分重視，不僅出過文件，開過多次溝通會，還回復過無數次業主的函件，但始終無法推動澳洲山莊的重建。 記者在采訪過程中接觸到的業主，很多信心已經被磨滅，他們對盤活澳洲山莊的態度都不甚樂觀，認為這不僅僅是“錢”的問題，就算有“金主”注資，一時半會也無法擊中要害。 這的確是一個十分復雜的“局”，且不僅是胡耀智、吳楷明這兩位澳洲山莊的土地持有者卷入其中。業主們各有立場可以理解，但如果只為一己私利被人利用，則可能讓2000多戶業主拖入泥淖。 澳洲山莊很多業主都年事已高，無力為自己爭取利益，他們只能夠聽從業主中意見領袖的安排。而這群業主擅于表達，過往呈現在公眾面前的也僅是這起事件很單一的一面，記者本次調查的出發點和落腳點，正是想讓澳洲山莊的全體業主了解真相，統一意見、推動重建。 要“解局”，說困難也困難，說容易也容易。關鍵還是在于“人心要齊”，各方要放下成見，要以“重建”為唯一目標，方能夠實現理想的結果。 最后，祝愿澳洲山莊的2000多戶業主能夠早日住進新房，因為這一天，他們已經等待了太久太久了。 記者：吳抒穎黃婉銀 編輯：陳夢妤魏文藝 視覺：帥靈茜 排版：魏文藝陳彥希