華夏幸福：產業新城行穩 信用評級上調

6月15日，三大評級機構之一惠譽評級維持華夏幸福長期外匯發行人違約評級(IDR)為“BB-”，前景預期穩定。與此同時，惠譽肯定了華夏幸福的高級無擔保評級和所有未償還債券的評級“BB-”。

另外，6月9日國際信用評級機構穆迪授予華夏幸福間接全資子公司CFLD(Cayman)InvestmentLtd.擬發行的美元票據Ba3高級無抵押評級。

自今年1月穆迪授予華夏幸福Ba3主體信用評級以來，穆迪對華夏幸福的展望評級一直維持“穩定”，這充分展現了華夏幸福穩健的資金實力和產業新城業務模式的長遠性。

近期，華夏幸福產業新城業務持續推進，都市圈戰略也再次迎來政策利好，穩健已經成為該公司的標簽之一。

強強聯合促新城

全國疫情進入后半場，近期華夏幸福在產業新城業務方面也頻頻發力，尤其是外部合作公司的加入，更能起到1+1＞2的效果。

5月28日，平安國際智慧城市科技股份有限公司與華夏幸?；鶚I股份有限公司于嘉善產業新城簽署戰略合作協議，雙方將攜手共建智慧產業新城。

活動現場，中科院院士張永蓮等高層次人才領銜的7家領軍企業簽約入駐，34個重大公基建項目集中開工。

平安智慧城市所擁有的“金融+科技”優勢，以及在自有物業和對外投資等不動產領域的運營管理經驗積累,打造出面向多樣化園區的“雙三角六支柱”管理服務體系，即圍繞智能決策和高效協作為目標，創新打造園區服務平臺、運營管理平臺、數字孿生、產業發展平臺、招商服務平臺和金融服務平臺。通過該體系，平安智慧城市-智慧園區踐行新基建軟硬結合雙通道發展理念，創建全時全域智慧園區新模式。

本次戰略合作協議達成后，華夏幸福將支持平安智慧城市在華夏幸福運營的全國60余個產業新城內開展“智慧產業新城”相關領域的合作。

平安智慧城市將發揮其在智慧城市建設中的科技優勢，利用先進的數字化、智能化、一體化城市運行體系，與華夏幸福共建全方位覆蓋產業新城管理、企業創新孵化和市民服務功能的“1+N”智慧產業新城平臺，共同推動和構建“智慧產業新城”。

曾經在成都市蒲江縣兩個地塊有過合作開發的華夏幸福和花樣年在5月15日下午，再次簽訂合作協議，雙方計劃進一步深化合作，在住宅合作層面全面鋪開的基礎上，拓展到相關聯的產業新城合作，推進雙方各自發展戰略的實施，實現增強雙方企業核心競爭力的雙贏目標。

雙方將發揮各自優勢，在相關聯的產業新城展開土地整理開發、規劃設計、城市基礎設施及公共配套設施建設經營、配套商業項目、產業招商的合作，并結合自身產業特色，結合不同領域各自的產業資源，形成產業互補、協作配套、共同發展的業務發展模式。

另外，華夏幸福新業務也在不斷推進中，5月28日，招商銀行正式發布中標通知書，華夏幸福中標招商銀行全球總部大廈項目代建服務，這是輕資產運營管理模式華南重磅首秀。

頂層設計再迎利好

2020年政府工作報告中提出，“深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。”

從國內外發展經驗看，在推進新型城鎮化、發揮中心城市和城市群綜合帶動作用上，都市圈扮演著不可或缺的角色，正在成為承載發展要素的主要空間形式，為高質量發展帶來更大可能。

華夏幸福研究院院長顧強認為：“都市圈本身具有很大的發展空間，且從中國整體的城鎮化人口來看，通過衛星云圖，衛星或者遙感我們能夠看出中國城鎮化空間的骨架是由30個都市圈和部分中心城市組成，所以都市圈成為城鎮化空間的主體形態。因此都市圈是我國發展中最大的結構性潛能。”

“根據十年前的計算，每增加一單位的城鎮化人口，在基礎設施上的投資大約為50萬，其中不包括軟件方面和軟環境方面的投資。由此可見，每增加一萬城市化人口，固定資產的投資就能夠增加50億到100億。我們預計中國三分之二的人口會增加到都市圈中，同時都市圈的投資也會不斷地增加，為高質量發展帶來更大可能。”

根據華夏幸福研究院的研究，過去十年新增城鎮人口的65%進入了核心都市圈，未來十年這種趨勢仍會持續，都市圈的人口“質量紅利”將進一步凸顯。同時，新技術、新產業也將主要孕育在都市圈，產業發展將迎來大國蝶變，從全面開花的跟隨型經濟，向核心都市圈引領的創新型經濟轉變。

專注于都市圈和產業新城業務的華夏幸福無疑將迎來更廣闊的發展空間。

事實上華夏幸福在產業新城業務的專業性已經連續獲得業內認可，5月13日，在中國指數研究院發布《2020中國產業新城運營商綜合實力TOP10》，華夏幸福位居榜首。

固安產業新城在《2020中國產業運營優秀項目》中位列第一，在《2020滬深上市房地產公司投資價值TOP10》榜單中，華夏幸福位居榜首，《財富創造力排名榜》中，華夏幸福躍居龍頭房企，位列第四。

信用評級上調

截至2020年5月底，華夏幸福已先后獲取北京平安幸福中心、武漢長江中心、南京大校場、武漢中北路、招商銀行全球總部大廈等優質項目，這無疑提振了資本市場對于華夏幸福的信心，也將進一步促進該公司運營的正循環。

惠譽認為，華夏幸福的杠桿率約為65%，符合“B”類財務狀況。穩定展望反映了我們對CFLD杠桿將在2019-2020年達到峰值的預期。

穆迪表示，華夏幸福的獨立信用實力與其在產業園區和住宅地產等商業模式上的成功實踐密不可分。

穆迪分析稱，華夏幸福的管理能力、業務規劃、債務和經營現金流的財務管理能力將不斷增強，并進一步拓寬銀行融資和資本市場渠道。

數據顯示，依托穩健的經營，華夏幸福的融資通道保持多元化暢通，開拓了銀行貸款、公司債券、中期票據、超短期融資券、PPP資產證券化等融資渠道，連續獲得中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級機構“AAA”主體信用評級。

穆迪預期的背后，是華夏幸福將逐步提高債務杠桿率和現金回收率，同時增長合同銷售和產業園區收入，此外中國平安仍將是重要股東，并繼續提供運營和財務方面的監督與支持。

國信證券也表示看好華夏幸福產業新城模式。

“2019年華夏幸福產業新城業務實現收入368億元，同比上漲19%，增速有所提升，期末應收賬款469億元，同比上漲36%，增速下降46pct。”

“估算2019年該公司產業新城回款金額約224億元，對應回款率為64%，相對2018年低點提升16pct，接近2017年水平。華夏幸福已啟動的產業新城中，22座產業新城凈現金流已轉正。同時，該公司產業新城內其他開發商取地面積同比大增58%，產業新城平臺化發展更進一步。”文/王西嶺