每日經濟新聞 2020-03-19 15:19:12
“小陽春”行情能否重現樓市？
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
受新冠肺炎疫情影響，2月份各地樓市成交量創下有史以來新低。
隨著房企線下銷售逐漸恢復，進入3月份，各地樓市交易量也在不斷回升。尤其是部分熱點二線城市，3月前兩周的交易量迅速反彈，呈現出“小陽春”態勢。
大連和寧波，一北一南，在二線城市中具有一定代表性。近日，《每日經濟新聞》記者對這兩個城市的房地產市場進行調查后發現，在疫情得以控制之后，兩城樓市都開始回暖，但在回暖程度和反彈力度等方面，則呈現出各自不同的特點。
克而瑞數據顯示，2月份大連商品房住宅成交面積為2萬平方米，環比下降93%；寧波則為零成交。房價方面，據國家統計局數據，2月份大連新建商品住宅銷售價格指數環比上漲4%，寧波則環比下降2%。
進入3月份，大連市眾多新盤紛紛打出特價房、團購、打折甩賣等“搶收”計劃。房天下平臺顯示，大連在售樓盤中至少有17個打出了團購報名或特惠房源的廣告，甚至還有樓盤打出“特價房省34萬再享額外99折”的大力度優惠。
“上周末推出的20套特價房，周末三天已經賣出17套了。”華潤置地大連灣項目一位置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者：“但如果誠心想買，其他優惠也是可以爭取的。”
大連保利堂悅項目的置業顧問則勸記者盡快前來認籌，以獲得開盤當日最大力度的優惠。“目前特價房源已經不多了，月底要加推一棟樓，開盤當天優惠力度最大。”
但大連成交回暖力度仍是不溫不火。一位長期從事一二手房交易的資深人士劉坤告訴記者：“大連市場目前部分新盤尚未開盤，庫存也不夠，整體供應仍有些不足，所以近期一手房成交量并不高。”
中指研究院數據顯示，3月第一周，大連新房成交99套、第二周成交116套。而兩千公里之外的寧波樓市卻是另一番火熱的交易場景：3月首周583套、第二周又翻了3番——達到1750套，前兩周的成交面積分別是大連的近7倍和20倍。
“只有大面積戶型才有優惠，180平方米的減30萬元、140平方米以上減10萬元，其他戶型一律原價。”寧波海曙區某高價位樓盤置業顧問李興如此回復一位“老帶新”的客戶。他告訴記者：“最近看房的特別多，周末更是熱鬧的不得了。平時每天成交一兩套，周末能成交十幾套，這樣算起來一個月成交80~90套。而去年‘小陽春’行情時每月成交量為120套，所以你看‘小陽春’并沒有消失。”
“房子好賣就優惠少，不好賣才要搞促銷。”李興說。
據諸葛找房提供的數據，3月份前兩周，大連二手房成交套數分別為99套和116套，恢復較為緩慢；而寧波的成交量分別為1035套和1356套，幾乎接近疫情之前的日常水平。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向《每日經濟新聞》記者分析認為，疫情期間，春節置業的購房需求及其他購房需求均有所積壓，隨著疫情逐漸進入尾聲，積壓的購房需求會逐漸釋放，預計疫情結束后短期內成交量會有所上漲，但隨著積壓需求釋放之后市場將回歸平穩。
在二手房價格方面，劉坤解釋稱，從2019年大連實施限價措施后，當年8~10月份中心區域新盤限價使得二手業主有被動降價的現象，11月之后基本上是漲的。而從今年2月份的二手房價格統計看，有下跌的痕跡。2月份市場恢復交易后，二手房掛牌數量并沒有明顯增多，但掛牌價格卻“咬的很死”，價格很難談下來。
寧波的二手房市場卻和新房平分秋色，無論是成交量還是成交價格都不相上下。在寧波從事二手房交易的宋輝向記者坦言，“寧波的新房和二手房價格相差并不多，加上近兩年市區拆遷力度非常大，導致剛需、投資都非常旺盛，二手房市場反而更火熱一些，尤其是面積小、總價低的老房子和剛交房的次新房，特別受歡迎。”
對于未來的市場趨勢，從事房地產金融領域研究的法國SKEMA商學院（蘇州校區）客座教授于寶山認為，“基于兩座城市在經濟基本面、產業定位、服務效率等方面的不同，未來預期也不同。寧波市場可以長期看好，短期保持審慎；但大連樓市則并不樂觀，要回到疫情發生之前的水平，可能還需要一段時間。”
大連近一年新房價格走勢 數據來源：安居客
寧波市場復蘇的跡象到來的確實比較早，據諸葛找房數據，2月最后一周二手房成交即達到1169套，已接近疫情之前的周平均成交量（1500~2500套）。
與此同時，寧波土地市場也全面回暖。2月28日，寧波鄞州區東錢湖出讓一宗宅地，經過245輪地競價，以樓面價15370元/平方米、溢價率41.01%成交；2月29日，寧南地塊遭16家房企搶奪，最終成交樓面價達10180元/平方米，推動奉化樓面地價進入萬元時代；3月4日，奉化岳林街道地塊經過23家房企169輪競價，最終以8960元/平方米、溢價率45%成交。
于寶山指出，“土地市場火熱代表供應方的預期。面粉貴，面包肯定貴。”
但面粉搶購潮能否推高面包價格？上海易居房地產研究院3月18日發布的《2019年全國50城房價漲幅偏離度報告》指出，2020年包括寧波在內的部分城市由于房價上漲時間較長、漲幅較大，存在較大的均值回歸動力，房價漲幅大概率將收窄或者轉負。
寧波近一年新房價格走勢 數據來源：安居客
于寶山進一步分析稱，“疫情對于全球經濟都產生了重要的影響，現在已經三月中旬，境外疫情的增長又帶來了更大的不確定性，這就影響到商業活動、從而影響企業的利潤和居民收入。因此寧波房價短期（6個月）的支撐點從哪里體現出來？整體經濟總量有沒有增長？買房人收入有沒有增加？有沒有更多的新增家庭？所以對應新房的短期成交有沒有支撐，這個問題并不確定。”
而對于市場期待的國家“救市”政策，于寶山提醒，“疫情過后的救市（措施）肯定會有，但不要錯誤的判斷為‘救樓市’。政策救的是企業、保的是經濟，絕對不等于叫大家去買房。
再看大連樓市，國仕英認為，從周成交量來看，大連的環比漲幅較高，但僅恢復到日常成交量的一半左右；房價的上漲也是結構性的，主要受房企降價促銷及疫情期間居民居住舒適度需求的雙重影響，大戶型銷量增加，使得房價呈現結構性上漲。相比而言，由于北方城市城市自身競爭力較弱、人口外流嚴重，且也喪失了最佳的旅游旺季，因此市場恢復相對比較緩慢。
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封面圖片來源：攝圖網
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