新房成交史上最低，二手房交易速凍：現實極度困難？未來報復反彈？六大維度數據解讀地產行業

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

2月全國樓市成交創歷史新低。

武漢、寧波等，2月新房0成交。

武漢、無錫、杭州，2月二手房0成交。

克而瑞監測的27個重點城市中，2月整體成交僅240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下降77%，創有史以來最大跌幅。

4個一線城市樓市總成交僅29萬平方米，環比下跌82%，同比下降73%，其中廣州跌幅最為顯著。

與此同時，建筑業商務活動指數環比暴跌33.1個百分點，部分房企業績暴跌逾80%。

但經歷過多次“極度困難”的房地產行業依舊有逆勢數據，并且一出手就是暴漲。比如，有房企2月銷售增長超100%；一線城市土地出讓金同比暴漲8成，北京、上海屢刷新紀錄；76只地產股集體上漲，最高漲幅超過30%。

建筑業商務活動指數環比下跌33.1個百分點

2020年首個官方數據——非制造業采購經理人指數（PMI），將疫情對建筑行業的重創展露無遺：建筑業商務活動指數26.6%、新訂單指數為23.8%，環比分別下降33.1個百分點和30個百分點。

疫情在短期內對各行業生產經營活動造成較大沖擊，特別是建筑業生產經營活動驟然放緩。非制造業指數系列中，建筑業商務活動指數、新訂單指數、從業人員指數、業務活動預期指數均出現了斷崖式下跌，并且拖累了整體降幅擴大。

不過相比之下，建筑業銷售價格指數環比僅回落1.3個百分點，為50.9%，仍然守住了50%“榮枯線”。而建筑業業務活動預期指數為51.8%，保持在臨界點以上，表明相關企業對行業恢復發展有信心。

新房銷售規模降至史上最低水平

今年前2個月，新房銷售規模已降至史上最低水平。

據克而瑞，全國27個重點城市2月新建商品住宅僅成交240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下滑77%。受疫情影響較大的武漢，因買家購房意愿不強加之售樓處開放受限，二月甚至出現了0成交。

2月，北上廣深四個一線城市總成交量只有29萬平方米，同比下跌73%，環比下跌82%；二三線城市總成交約211萬平方米，同比、環比分別下降78%和84%。除成都、南京、鄭州成交量超過20萬平方米，多數城市成交量不到10萬平方米。

疫情影響下，幾乎所有房企都面臨短期銷售業績下行的壓力。

據目前的數據披露，融創中國2月合同銷售額約122.1億元，同比下降33.17%；富力地產2月權益合約銷售額25億元，同比下降58.68%，環比下降59.55%；融信中國2月總合約銷售額約30.36億元，同比下降58.71%，環比下降58.74%；首創置業2月簽約金額約8.4億元，同比、環比下降幅度均超過80%。

據中指院，今年前兩月各陣營房企銷售均值同比去年均出現20%左右的下滑，除恒大外，前十房企業績均不及去年同期。

前兩個月銷售額突破百億的有24家，相比去年減少9家。恒大、萬科超800億元，碧桂園超700億元。

2月單月TOP100房企銷售額同比降38.66%，環比重挫46.41%。目前，TOP100房企門檻16.5億元，較去年19.8億元下降16.7%。

數據來源：中指院

在全國多省市線下售樓處暫停開放的背景下，恒大祭出網上購房和“全國75折”超高折扣讓利促銷。憑借“網上購房”、“75折優惠”等營銷措施。據恒大公告，2月合約銷售額447.3億元，同比增長107.8%。

萬科在各區域項目有不同優惠活動，如福州“9.9元領5000元抵用券”；陽光城推出繳納5000元定金享受2%額外折扣、推薦傭金等；融創則在超過60個城市推出“無理由退房”政策。

與此同時，房企全面啟動網上售樓處或直播賣房活動，幾乎涉及全國多個城市項目。碧桂園開通“鳳凰通”、雅居樂開啟“雅居寶”，融創則重啟“幸福通”，連央企中建地產也啟動“建房通”。

二手房成交同比下降超5成

受重創的還有二手房市場。當成交與帶看同時陷入停滯，疫情對房價的影響也開始逐漸顯現。

興業證券3月2日研究報告顯示，2月統計的13個城市二手房成交面積同比下挫75%，今年以來累計同比下滑32%。其中，無錫、杭州整個2月二手房0成交，成都僅交易1000套，與2019年月均成交萬套形成強烈反差。

貝殼研究院數據顯示，武漢鏈家2月整月0成交，1～2月18城成交量同比下降55%。但市場人士都認為，購房需求不會因為黑天鵝事件而消失。

隨著各地逐步復工與各地利好政策的支持下，貝殼預計疫情結束后需求會有一波集中釋放。在此情況下，預計新增供給可能花費更久時間恢復到疫情前水平，而各城市受疫情影響及恢復程度、恢復速度存在一定的差異，未來各城市供需將出現短期改變，但不會改變長期供需趨勢。

百城房價同比漲超3%

房企積極“以價換量”，全國房價出現了結構性短暫下跌。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2月全國100個城市新房均價15173元/平方米，環比下跌0.24%。

100個城市中，26個城市環比上漲，72個城市環比下跌，2個城市與上月持平。與上月相比，上漲的城市數量減少36個，下跌的城市增加38個，其中4個城市跌幅超1.0%。

26個價格環比上漲的城市中，日照、東莞以及南通漲幅居前，環比分別上漲0.51%、0.48%和0.42%；贛州、鹽城、深圳、銀川、揚州、嘉興以及柳州漲幅在0.1%～0.3%之間；連云港、宿遷等14個城市漲幅在0.1%（含）以內。金華、鄂爾多斯新房價格與上月持平。

72個環比下跌的城市中，跌幅最大的是衡水、濰坊、新鄉和南寧，在1.0%～1.5%之間；太原、威海、佛山、鞍山、北海以及株洲跌幅在0.8%～1.0%之間；跌的最少的是無錫、湛江等12個城市，跌幅在0.1%以內。

盡管如此，百城均價仍比去年同期微漲3.05%，漲幅較上月收窄0.34個百分點，顯示出市場仍然趨穩。

一線城市土地出讓金同比暴漲8成

疫情之下，土地市場走出了分化行情。

據中指院，300個城市共成交土地1364宗，環比減少10%，同比減少3%；成交面積5193萬平方米，環比減少2%，同比減少9%。其中，住宅類用地（含）環比減少29%，同比減少24%；成交面積1492萬平方米，環比減少33%，同比減少20%。土地出讓金總額為2392億元，環比減少16%。

一線城市地市表現強勢、供求環比走高；二線城市明顯降溫，量價齊跌。

具體來看，2月上海賣地460億元領跑一線城市。

2月14日，中海聯合體14.13億元底價拿下“鼠年第一拍”——上海普陀區紅旗村舊改項目的2宗商住地塊；隨后香港置地以310億元奪得徐匯巨無霸“徐匯濱江西岸金融港”28幅地塊，一舉刷新內地土地總價紀錄。

北京緊隨其后，2月總計成交土地10宗、收攬土地出讓金439.89億元。2月25日，海淀西北旺地塊被華潤+中交+北科建聯合體經歷過72輪廝殺后摘得，成交價76億元，溢價率高達25.95%，再現近年來新高。

不過，前兩個月，北京土地出讓金總額累計673億元，超越上海的619億元，成為全國總冠軍。

廣州、深圳兩地則持續冷清。廣州宅地供求環比減少82%和67%，入市宅地均以底價成交，合計收金近13億元，較上月減少近9成。其中，白云區江高鎮地塊由龍光地產以底價競得，成為本月出讓金最高的一宗地塊。深圳市僅有2宗商辦用地入市，分布于南山區，合計收金逾20億元。

二線城市土地出讓金總額環比降逾4成。三四線城市則供應量環比降近2成，成交量價雙降，溢價率環比下滑5個百分點。

頭部房企在一二線城市土地市場表現搶眼。今年1~2月，TOP3房企拿地總金額較2019年同期增長19.8%、TOP50房企同比增長28%。2月單月，TOP50房企拿地總額1731億元，環比增長14.7%；Top100房企拿地總額1984億元，同比增長7.2%，環比下降21.6%。

拿地金額方面，今年前兩個月，香港置地、綠城中國和華潤置地摘得三甲。香港置地以318億元拔得頭籌；綠城中國以268億元居于第二，拿地勢頭猛進；華潤置地以140億元位居第三。 

TOP10企業1～2月拿地總額1413億元，占TOP50企業的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減。綠城表現突出，分別于北京、天津、大連、成都等多城市拿地多宗，成績格外耀眼。 

76只地產股上漲

房企在資本市場顯出別樣的氣氛。2月3日開市后出現集體大跌，據雪球，當日A股房地產開發板塊的120只相關股票全數下跌，跌幅最高達10.14%，僅9只股票跌幅在9%以下。

但隨后A股地產股上演了絕地反擊大戲，隨著房企線上營銷常態化、各地政策的提振，市場信心得到強勢恢復。

從2月地產股漲跌榜來看，100家上市房企2月的平均股價漲幅4.28%。其中，有76只地產股股價上漲，2只持平，下跌的為22只。

2月累計漲幅最大的數中天金融，達31.28%，H股金地商置和陽光城漲幅分別為27.77%和24.18%，這也是僅有的3家股價漲幅在20%以上的房企，10%以上漲幅的房企共有21家。

當下，房地產行業正迎來近幾年最為寬松的政策面，盡管基本面由于種種原因顯出弱勢，但疫情對于基本面的影響已反應在資產價格內，而政策面的改善對于未來行業景氣預期能夠有效提升，對于房企未來行業收入、盈利及現金流增加的預期將更為積極。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據研究團隊在《中國住房大數據分析報告（抗疫專題）》中做出預測，房地產業屬于強周期性、波動性行業，長期的政策調控與頻繁的市場波動，使得房地產業具有一定緩沖能力。

記者手記丨“極度困難”之后

2月樓市在疫情籠罩下經歷了中國房地產市場有史以來最慘烈的一個月。

供應停滯、需求封凍，一線城市成交量直挫80%以上、多個城市全月0成交，即便在2008年金融危機爆發之時也不曾出現。低迷的數據觸發了人們對樓市前景的焦慮與猜測，有人堅定地看空，但更多人認為報復式反彈的到來只待疫情過后。

全面復工尚無時間表，高杠桿房企在管理成本、高額利息支出之下不堪重負，而上半年的債務到期，令本就面臨巨大經營壓力的房企開始考慮”活著“的問題。

但危機從來都是新格局誕生的土壤，線上售房、VR看房本是"不得已而為之"的手段，卻在群雄逐鹿中成為未來房企前置銷售的重要趨勢。

所幸的是，土地市場已經率先回暖，面對突然的開閘供應，房企仍然在理性投拓中“搶血”，爭奪未來業績轉化的希望。

再一次“極度困難”，再一次變革機遇。

視覺：張維薇  排版：陳夢妤 鄭直