每日經濟新聞 2019-09-19 23:00:28
多元化發展，能否成為房企突出重圍的新賽道？
每經記者 吳抒穎 每經編輯 魏文藝
房地產行業告別“黃金時代”，調控密切來襲、賣房愈加困難，對未來的焦慮和不安籠罩著每一家房企。
當下時機，房企考慮尋找“第二增長曲線”，已與過往任何時候都不可同日而語。過去房企跨行業發展就像是“搞副業、刷副本”，但現在房企更是在找一個可以與主業并駕齊驅的行業，因為房地產行業的增長已經開始觸及天花板了。
《每日經濟新聞》記者注意到，房企選擇布局的領域，其實是沒有規律可循的。碧桂園做機器人、恒大造車、萬科做城市配套運營商，它們都在尋找一個同樣超十萬億元級的行業，但目前的前景皆是不明朗的。這注定是一條滿是荊棘的路，房企是孤獨的行人。
數據來源：易居克而瑞
在房企多元化領域的選擇上，依據與主業的相關程度，大致可以分為兩個陣營。
萬科、華潤與龍湖可算是同一陣營，他們的多元化領域主要是長租公寓、商業地產等不動產的延伸；以碧桂園、恒大為代表的另一陣營，則是跨度巨大的機器人、汽車等高端制造業。
盡管選擇各不相同，但初心是一致的，就是尋找新的增長動能。萬科董事會主席郁亮曾經說過，沒有可能找到一個和房地產賺錢前景相當的行業，但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去，必須要做新業務。
恒大進軍新能源汽車領域，所看中的也是這個未來有可能成長成為數十萬億元級市場的潛力。
被危機感所驅動，是房企們集體投身未知領域的動力。然而至少到目前為止，多數房企并沒有探索出特別成型的多元化業務成長模式。
且不論跨度較大的行業，在長租公寓、文旅地產和商業地產等可以視作是主業延伸的領域，目前的盈利模式都是不被看好的。
以長租公寓為例，龍頭房企之中目前應該暫沒有實現盈利的情況。以目前長租公寓規模排名前列的龍湖冠寓為例，其管理層在2019年年中的業績發布會上所作的預期是，到明年可以實現微利。
這已算是運營良好的范本。《每日經濟新聞》記者從多名長租公寓的人士處了解到，即使出租率良好（超過90%），長租公寓從投入到實現盈利至少在五年以上。
而萬科的新業務水平雖然沒有具體的數據可以參考，但萬科總裁祝九勝也直言：“萬科的新業務回報水平是不盡如人意的。”至今這些新業務除了物業服務，其余均沒有占到公司主營業務收入或主營業務利潤的10%以上。
再看跨度巨大的如碧桂園、恒大所投入的機器人、新能源汽車領域，這些領域均是投入大而回報慢的行業。兩巨頭都雄心萬丈，但因投入的時間過短，尚未到回報期，也沒有辦法直觀地看出兩者的成色。
從賺快錢的行業切換至賺慢錢的行業，要求房企有相應的思維模式能夠迅速打開場面似乎是不可能的。但依據多元化業務讓主業獲利，是很快就能夠看到效果的。
佳兆業董事局主席郭英成是最坦誠的，他指出，“集團發展多元化業務的初衷是希望能與地產主業形成協同效應，特別是在獲取優質土地或者是價格合理的土地這塊取得一些互補。”
郭英成舉例稱，比如在科技產業化這塊，因為城市更新里不少的土地不僅做住宅，還要劃到別的科技產業，所以這塊要借用“外部的力量”。
曾經因為和一家新能源企業合作被傳出造車緋聞的雅居樂，在迅速否認造車傳聞時也表示是看中其土地資源。接近雅居樂的人士告訴《每日經濟新聞》記者，雅居樂的特色小鎮是重要的業務，和新能源汽車合作也是為了做產業小鎮。“我們從來沒有要造車，是為了小鎮。”
龍頭房企之中，碧桂園、恒大也是有從多元化業務中獲得對主業的支撐的。碧桂園是在順德投資數百億元建機器人小鎮，而在此之前，碧桂園依據產城融合所打造的潼湖科技小鎮等項目已經初具雛形。通過產業+地產的形式，碧桂園的主業也從中獲益頗多。
萬科沒有像碧桂園、恒大那樣大舉進軍某一產業進行大規模布局，但萬科通過合作的方式也能夠從多元化產業中得到反哺主業的部分。
曾有了解萬科的人士告訴記者，現在拿純宅地不太可能，地方政府會要求建綜合體，建公建配套。這種情況下，萬科旗下的商業、教育等板塊就是優勢。
這種模式之下，房地產商的身份其實更類似于“配套運營商”，做的不再是一錘子買賣，而是要持續不斷地為消費者提供有質量的服務。
但無論如何，房企目前在多元化領域的表現，都還沒有足夠出色的標桿。無論是文旅教育或是科技造車，這都是賺慢錢的領域，房企在其他領域能否做到“領先領跑”，取決于是否有足夠的決心和恒心。
封面圖片來源：攝圖網
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