長租公寓臨拐點？資本與運營之考下龍湖冠寓突圍

隨著畢業季來臨，住房租賃市場也迎來一年一度的旺季。貝殼找房近日發布《2019畢業季租賃報告》稱，隨著新一線城市對畢業生吸引力不斷增強，新一線城市租房交易量增速明顯高于一線城市。隨著年輕人對生活品質的追求提高，擁有相對較好的環境以及完善生活設施的長租公寓，成為絕大多數年輕人的首選。

但從去年開始，長租公寓行業洗牌不斷。一方面，部分企業繼續獲得資本的加持，推動行業快跑；但同時，也陸續有競爭者宣告退出。行業的優勝劣汰之下，長租公寓究竟還是不是一只能夠下“金蛋”的母雞？

丨關鍵的資金

有調研數據顯示，在人口流動和政策利好的驅動下，我國住宅租賃市場將在2025年提升至2.33萬億元的規模。與此同時，目前國內一線城市品牌公寓所占市場份額僅不到5%。

從各方數據和行業發展前景來看，長租公寓的市場體量依然誘人且潛力無窮。但由于所需要的資金量巨大、回報周期較長，并不是所有玩家都能有資格分食這塊蛋糕。

龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰近日接受中國證券報記者采訪時表示，對于長租公寓來說，作為客群主要面對年輕群體的行業，如果無法形成規模優勢，成本降不下去，也很難走向行業未來的智能化發展方向。而對于近期的優勝劣汰現象，張智聰認為對于行業集中度提高來說，是個良好的契機。“我們還是很堅定看好長租行業未來的發展。”

縱觀現下的長租公寓行業，動輒超過數萬的房間數，發展的秘笈首先在于資金。

以冠寓為例，2017年12月，龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，并于2018年8月全部發行完畢，融資渠道進一步拓寬；另外，龍湖集團與新加坡政府投資公司以及加拿大養老基金投資公司分別聯合設立長租公寓投資平臺，均用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。“這是我們資金上的優勢，是我們能夠做重資產的前提。”張智聰說。

而從龍湖集團整體看，集團良好的財務狀況和品牌優勢，使得冠寓具有低成本融資能力，截至2018年底，集團的平均借貸成本是4.55%。此外，龍湖集團深耕地產領域，客研城市細分深入了解城市各區位版塊及人群特性，以“輕、中、重”資產并舉的資產獲取模式，得以讓品牌快速發展布局。

張智聰表示，到去年底，冠寓開業房間達到5.3萬間，遍布北上廣深四個一線城市及十余個強二三線城市，目標到2020年能夠穩定行業規模前三的位置。

丨運營之考

對于集中式長租公寓來說，行業規模前三意味著不僅是資金上需要雄厚的實力，管理體系、系統運維、技術創新以及人才儲備等方面，都需要一定的基礎。

張智聰表示，長租公寓業務大概有幾個規模化量級的拐點。第一個拐點就是5萬間。“規模在5萬間之內，你靠肩扛手拉，人力管理，還能夠把這些項目耗著走。但有些公司到了一定規模，就會出現大量的管理問題。原因就是它的管理系統沒有跟上，所以造成業務擴張規模跟管理效率之間不同步，影響業務運營，導致無法發展。”

張智聰表示，龍湖特別強調自己系統能力的建設，這是根本，原來可以通過人數增加來構建系統而進行管理。但一旦過了5萬，如沒有去做組織的一些變化，就無法支撐業務的發展。

“接下來可能就是10萬間、20萬間，其實你能做10萬間，未來你就能夠20萬間30萬間，因為它道理是類似的。這個行業的線下服務場景很重，它是一個服務消費品，規模是非常重要的一個環節。”

盡管長租行業在經歷了一輪跑馬圈地后，行業面臨部分企業的退出和資金投入的退潮。但對于處于行業前列的頭部企業來說，保持龍頭地位就顯得尤為重要。

業內人士表示，從多個長租公寓排行榜單來看，行業前五目前都比較穩定。而從集中式長租公寓來看，萬科泊寓、龍湖冠寓成為多個榜單排名前列的品牌企業。

張智聰表示，作為龍湖的四大主航道業務之一，冠寓還是堅定的在龍湖集團戰略協同大體系里面，穩定發展和前行。“扎扎實實‘種田’，把一個田一個田種好，讓禾苗能茁壯的成長，深耕好產品和運營、服務，最終再去收獲果實。”

（商業資訊）