金茂地王“解套”記

每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

在“宇宙中心”深圳龍華，每一次土地拍賣都是兵家必爭之地。

在2019年6月24日深圳這場“史詩級”土地拍賣中，龍華宗地在龍光、中海兩家纏斗數輪之后，最終被龍光以65.85億元的總價，并配建人才住房3.67萬平方米拿下，其可售樓面價約6.49萬元/平方米（以配建人才房成本為5000元/平方米計算）。

這宗土地的樓面價已經超過了2016年6月2日在同一片區，由電建集團和中國金茂聯合體以82.9億元的高價拿下的地塊，彼時的樓面地價高達56781元/平方米，為現房銷售試點項目，至今仍未入市。

現實的情況是，在“穩地價、穩房價、穩預期”的基調下，深圳樓市近年來一直保持平穩，“新科地王”周邊的二手房目前在6.8萬~7.3萬元/平方米左右，僅略高于龍光的樓面價，最終入市時的市場情況還未可知。

這宗地塊的命運，不僅影響著龍光，也影響著金茂——老地王盼望著新地王更高的樓面價推高房價“解套”，而新地王如何打造成區域的標桿項目，考驗著金茂、龍光兩家的戰略眼光。

龍華金茂府。圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

金茂府“等待援軍”

這是金茂在深圳的首秀。

它的標簽中有許多個“最”和“第一”：龍華片區樓面單價最高、深圳第一座金茂府，同時，它也是深圳現房銷售的試點項目。頭頂光環，業界對它的關注度不可謂不高。

距離拿地已經三年過去，龍華金茂府至今仍未面世。“鎂刻地產”記者2019年6月25日走訪這一項目時發現，龍華金茂府的建設已經進入收尾階段，據現場保安透露，現在僅余一些內部裝修的收尾工作。

龍華金茂府目前銷售中心仍未開放，但在樓盤所在區域有一處品牌館。記者以購房者身份在現場了解到，目前金茂府“樓已經全部建好，但由于是現樓銷售項目，必須通過驗收之后才能夠發售，預計七月通過竣工備案。”

“通過驗收之后，八月份、九月份才會正式對外開放。下半年，肯定會開盤，但還沒有具體的時間點。”現場的銷售人員透露。

現場銷售人員在被問及銷售均價時表示，雖然沒有具體價格，但因為是現房銷售項目，我們的地成本比較高，“以我們的成本和配套，價格肯定在10萬元/平方米以上。”

這一價格是大幅超出周邊樓盤的均價的，屬于“豪宅”定位，但這一片區并非傳統的豪宅區。記者走訪周邊中介與樓盤時發現，周邊二手小區的價格在6萬~7萬元/平方米，過去這三年，漲幅并不大。

“小區都比較老，也是慢慢漲。”一名片區中介指出。這固然有片區的現實結構情況，但另一個重要的事實是，深圳樓市這幾年一直都十分平穩。

兩組數據可以說明問題：據深圳中原地產統計，2018年深圳新房全年成交均價為54120元/平方米，同比降低0.6%；2019年5月，深圳一手豪宅成交均價為111082元/平方米，環比下跌6.0%，且在此之中，南山區豪宅成交占比近九成。

一名青睞金茂府的產品且已認籌北京金茂府的人士也關注龍華這座金茂府，但她在詳細了解周邊的配套與定位之后顯得意興闌珊，“這價格太貴了。有這個價格，我肯定選華僑城、香蜜湖了。”

龍光的“自我救贖”

“新地王”為“舊地王”解套，這似乎是一個“固定”認知，金茂應該也有所期待。

6月24日，在土地拍賣現場，金茂多次舉牌，直至最后，志在必得的中海與龍光殺了出來它才逐漸收手，而龍光是最后的贏家。

龍華可以被視作是龍光的“福地”。它曾在這里創下多個“地王”的紀錄，在市場當下都不看好的情況下，最終賺得盆滿缽滿。

2015年，位于龍華新區民治辦事處的A811-0319號宗地掛牌出讓，龍光地產以112.5億元拿下該項目，成為龍華新總價地王，折合樓面地價1.95萬元/平方米。

龍光隨后打造了“龍光玖鉆”的項目，其銷售均價超過6萬元/平方米，據克而瑞的統計，這一項目是2018年單盤銷售的亞軍，年銷售額159.9億元。

在此之前，龍光在這一片區也曾創下“樓面價之最”——2014年12月，龍光地產以總價46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區域的A802-0305號住宅用地，地塊折合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達85.3%，最終這一項目也以高價入市。

這或許可以解釋，龍光為何對新出讓的這宗土地如此看重——它在這里嘗過很多的甜頭。

龍光對這一宗土地的前景研判也十分樂觀。

對這一宗地塊有過研判的人士告訴“鎂刻地產”記者，如果以金茂府的成本來測算，由于其要求現房銷售，至今已3年仍未達可售條件，單純比正常預售項目多2.5年，利息成本約1.1萬元/平方米，實際樓面價成本約7萬元，從這一角度來看，金茂府的成本還高于龍光。

但即使如此，龍光這一樓面價也考驗著它的操盤能力。

一名TOP3房企深圳公司投拓口的人士認為，從項目運營角度來講，（上述判斷方式）是有道理的，因為判斷的基礎是現時點的售價，“項目成本就是土地成本+建安+銷管財+相關稅費。”

“但是很少有人會這么算。”上述人士續稱，對龍光而言，在樓面價已經十分高企基礎上，勢必在產品打造上，也要獲得更高的溢價率才能夠凸顯價值。

短時間內，龍華片區也許很難有新的地王來為龍光陪跑，而龍光目前的產品多數也以剛需為主，如何玩轉這宗地塊將其打造為標桿項目也是頗受關注的重點。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：視覺中國