新年京城樓市兩大謎：一新盤(pán)說(shuō)買(mǎi)到就賺凌晨3點(diǎn)仍在選房，另一房企搶先降價(jià)

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

節(jié)后首個(gè)獲發(fā)預(yù)售證的限競(jìng)房項(xiàng)目，已于2月18日晚6點(diǎn)正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人山人海，超千人參與搖號(hào)600多套房，從晚上8點(diǎn)開(kāi)始搖號(hào)，一直持續(xù)到第二天凌晨3點(diǎn)多才結(jié)束，據(jù)說(shuō)目前僅剩幾十套房源。

另一個(gè)現(xiàn)象是，春節(jié)后，北京多個(gè)項(xiàng)目看房的人多了起來(lái)，一些項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也開(kāi)始在朋友圈里發(fā)布項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)捷報(bào)。泰禾北京更是打響了新年價(jià)格戰(zhàn)第一槍?zhuān)鄠€(gè)項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)，春節(jié)后首周勁銷(xiāo)15億。

這些新房市場(chǎng)的變化有何信號(hào)意義？能否說(shuō)明樓市有回暖趨勢(shì)呢？今年北京新房市場(chǎng)走勢(shì)如何？

對(duì)此，接受券商中國(guó)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地段位置較好的限競(jìng)房熱銷(xiāo)是個(gè)案，并不能說(shuō)明新房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，絕大多數(shù)限競(jìng)房位于五環(huán)外、六環(huán)周邊，這些項(xiàng)目普遍存在大面積滯銷(xiāo)的情況。由于新房市場(chǎng)庫(kù)存增加量較大，泰禾絕對(duì)不會(huì)是今年唯一一個(gè)采取價(jià)格戰(zhàn)略的企業(yè)，對(duì)于目前的北京樓市來(lái)講，搶跑才是區(qū)域型房企最應(yīng)該采取的營(yíng)銷(xiāo)策略。隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，已經(jīng)開(kāi)始的價(jià)格戰(zhàn)或繼續(xù)升級(jí)。

超千人搖600多套房，凌晨3點(diǎn)多才結(jié)束

2月18日晚6點(diǎn)，北京節(jié)后首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目——國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)戶(hù)型為高層1-4號(hào)樓，房源共計(jì)633套。據(jù)了解，此前，該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了驗(yàn)資排卡，要求工行卡有60萬(wàn)存款，排卡人數(shù)超千人。晚8點(diǎn)開(kāi)始進(jìn)行公證搖號(hào)，參與搖號(hào)的大概1千多組，現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)有2000余人。

一位參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的李女士對(duì)券商中國(guó)記者表示，她昨晚6點(diǎn)前來(lái)到開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，直到晚上10點(diǎn)半還沒(méi)輪到選房，最后到凌晨快1點(diǎn)了才選到房，但是沒(méi)有選到中意的戶(hù)型。“我走的時(shí)候還有人在等，銷(xiāo)控表上也還有房。一下子開(kāi)600多套房，一次全選完肯定很晚呀。”她說(shuō)。

對(duì)于該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人山人海的場(chǎng)面，李女士表示在預(yù)料之中，因?yàn)殚_(kāi)盤(pán)房源套數(shù)多，而且每家都去兩三個(gè)人到現(xiàn)場(chǎng)，看著人就很多。大多數(shù)人是抱著搖上就買(mǎi)的心思，也有不少人棄號(hào)不買(mǎi)的。

談及在眾多新房中看中該項(xiàng)目的原因，李女士告訴券商中國(guó)記者，她買(mǎi)房是為了自住，因?yàn)閱挝话岬轿髂线吜耍韵脒x一個(gè)離單位近的地方，她覺(jué)得該項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比較高。

據(jù)了解，該項(xiàng)目位于北京豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)外，主要產(chǎn)品有高層和疊拼別墅，本次是項(xiàng)目首次取證，包括4棟樓，共633套房源，均為高層產(chǎn)品，附帶全裝修交付，單價(jià)在每平方米5萬(wàn)4到5萬(wàn)7之間，戶(hù)型最小的是72㎡一居，主力戶(hù)型是89㎡躍層兩居，總價(jià)468萬(wàn)起，此外還有少量198㎡四居，總價(jià)1040萬(wàn)起。

有房產(chǎn)中介人員表示，該項(xiàng)目周邊二手房單價(jià)在6萬(wàn)以上，距項(xiàng)目400米遠(yuǎn)的某二手房項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)7萬(wàn)元，該樓盤(pán)僅5萬(wàn)5萬(wàn)，買(mǎi)到就賺到。

券商中國(guó)記者今日從該項(xiàng)目售樓處了解到，該項(xiàng)目去化情況目前還在統(tǒng)計(jì)，600多套房目前大概還剩幾十套89㎡的躍層。

泰禾北京打響開(kāi)年價(jià)格戰(zhàn)第一槍

春節(jié)后，就有“泰禾北京打響開(kāi)年降價(jià)第一槍?zhuān)咳箜?xiàng)目最高降700萬(wàn)”的傳聞出現(xiàn)。

而實(shí)際上，泰禾北京的確在優(yōu)惠促銷(xiāo)，但是優(yōu)惠力度并沒(méi)有傳聞那么夸張。券商中國(guó)記者了解到，這是北京泰禾在春節(jié)后首周啟動(dòng)的“壹號(hào)搶收計(jì)劃”，包括北京泰禾•金尊府、北京泰禾•金府大院、泰禾•西府大院及泰禾•北京院子二期四大項(xiàng)目新品集中入市，雖然有的項(xiàng)目推出限時(shí)優(yōu)惠特價(jià)房，但對(duì)付款方式要求嚴(yán)格，有的特價(jià)房甚至要求全款支付。促銷(xiāo)活動(dòng)也讓北京泰禾在新年首周勁銷(xiāo)15億，當(dāng)周累計(jì)接待客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量近5000組，其中既有金融圈層客戶(hù)，也有世界500強(qiáng)企業(yè)高管，老換新、小換大的客戶(hù)也非常多，綜合來(lái)看，其置換型客戶(hù)占成交主力。

不過(guò)，對(duì)于泰禾北京的降價(jià)促銷(xiāo)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是因?yàn)樘┖藤Y金嚴(yán)重緊張。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次北京泰禾率先啟動(dòng)的“壹號(hào)搶收計(jì)劃”對(duì)今年的北京樓市有標(biāo)桿意義，在穩(wěn)樓市的調(diào)控基調(diào)下，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈，誰(shuí)能在第一季度打好第一槍?zhuān)l(shuí)就在今年的市場(chǎng)上更有主動(dòng)權(quán)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受券商中國(guó)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，泰禾可能還是針對(duì)北京區(qū)域市場(chǎng)供過(guò)于求的去化壓力所造成的項(xiàng)目大面積降價(jià)。其實(shí)從價(jià)格戰(zhàn)來(lái)說(shuō)，2018年限競(jìng)房的價(jià)格戰(zhàn)就已經(jīng)開(kāi)始了，但是從今年來(lái)看，一些商品房的項(xiàng)目也在價(jià)格上作出相應(yīng)的調(diào)整和讓步，希望能夠調(diào)動(dòng)市場(chǎng)需求，這充分說(shuō)明目前北京市場(chǎng)因?yàn)橄薷?jìng)房的大量上市，同時(shí)限競(jìng)房中限競(jìng)別墅的配比比較高，市場(chǎng)上出現(xiàn)了總價(jià)1500萬(wàn)到2000萬(wàn)為主的限競(jìng)別墅的供應(yīng)局面，對(duì)于商品房市場(chǎng)的別墅形成了壓力，對(duì)于泰禾這種以開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品為主的開(kāi)發(fā)商形成了相對(duì)較大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，所以泰禾才會(huì)在今年打響了降價(jià)第一槍。

熱銷(xiāo)樓盤(pán)是個(gè)案，不能說(shuō)樓市回暖

對(duì)于節(jié)后首個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目熱銷(xiāo)，郭毅對(duì)券商中國(guó)記者表示，對(duì)于限競(jìng)房來(lái)說(shuō)，地段位置條件是王道，因?yàn)楫吘瓜薷?jìng)房的價(jià)格有明確限定，相比新建商品房有相對(duì)比較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又相比同區(qū)域的二手房在居住品質(zhì)上占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)，所以地段位置越好的限競(jìng)房整體成交情況越好。但是這并不能說(shuō)明新房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，因?yàn)楫吘刮恢煤玫捻?xiàng)目只是個(gè)案，絕大多數(shù)限競(jìng)房位于五環(huán)外、六環(huán)周邊，這些項(xiàng)目普遍存在大面積滯銷(xiāo)的情況。

“今年北京限競(jìng)房供應(yīng)還會(huì)明顯增加，同時(shí)在整體新房市場(chǎng)中供應(yīng)的占比也會(huì)保持不斷上升的趨勢(shì)，而大量的限競(jìng)房特別是同區(qū)域限競(jìng)房的集中上市，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)需求的釋放會(huì)造成不利的影響，局部區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的情況，這在2018年已經(jīng)有所體現(xiàn)，在2019年供大于求的區(qū)域量還會(huì)不斷增加，庫(kù)存去化壓力將得到更深化的顯現(xiàn)。”郭毅對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

庫(kù)存量大，已有價(jià)格戰(zhàn)或繼續(xù)升級(jí)

去年下半年以來(lái)，北京大量新盤(pán)取證入市。券商中國(guó)記者根據(jù)北京市住建委官方信息統(tǒng)計(jì)，去年12月共發(fā)了27個(gè)預(yù)售證，而今年1月僅發(fā)了2個(gè)，2月發(fā)了4個(gè)。由于簽約有滯后，實(shí)際銷(xiāo)售情況從數(shù)據(jù)上還不能完全反映出來(lái)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年，北京樓市庫(kù)存增加到了最近4年最多的5.66萬(wàn)套，相比2018年初上漲了2萬(wàn)套以上，上漲幅度高達(dá)57%。其中，大量限競(jìng)房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)非常低迷，已經(jīng)普遍性虧損，即使大多限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)普遍降價(jià)10%左右，市場(chǎng)依然蕭條。截止2月18日，北京合計(jì)入市了41個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，合計(jì)57期，供應(yīng)的限競(jìng)房住宅有26501套、合計(jì)的建筑面積是309萬(wàn)平方米（其中部分含地下），而整體合計(jì)簽約只有62萬(wàn)平方米6079套，網(wǎng)簽比例僅為20%，整體看，實(shí)際銷(xiāo)售的平均簽約數(shù)量也不足40%。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，2019年北京春節(jié)前入市的土地合計(jì)將有92個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，大約1000萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商投資將在6000億左右。而到目前為止，從第一宗地開(kāi)始，2年時(shí)間只網(wǎng)簽了250億，真實(shí)銷(xiāo)售500億。北京90%的限競(jìng)房入市項(xiàng)目已經(jīng)虧損，銷(xiāo)售周期和各種成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前預(yù)期。

除了限競(jìng)房銷(xiāo)售低迷，商品房也受到限競(jìng)房的拖累，成交量也并不特別理想。郭毅對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)，雖然說(shuō)商品房的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)非常突出，但是畢竟開(kāi)發(fā)商在追求高品質(zhì)的同時(shí)追求利潤(rùn)的最大化，其定價(jià)必然要遠(yuǎn)高于同區(qū)域的限競(jìng)房，所以在產(chǎn)品品質(zhì)拉開(kāi)差距的同時(shí)，價(jià)格的差距依然存在。對(duì)于商品住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，同樣也會(huì)面臨客戶(hù)不足，需求不足，成交遲緩的局面。從今年整體的新房市場(chǎng)成交量來(lái)看，因?yàn)楣?yīng)量的絕對(duì)基數(shù)的增加，可能會(huì)造成整體市場(chǎng)的絕對(duì)需求量的上升，但是從單盤(pán)個(gè)案來(lái)看，成交下滑、價(jià)格調(diào)整的項(xiàng)目數(shù)量將會(huì)不斷地增多。

郭毅認(rèn)為，泰禾絕對(duì)不會(huì)是今年唯一一個(gè)采取價(jià)格戰(zhàn)略的企業(yè)，反而因?yàn)樘┖搪氏却蝽憙r(jià)格戰(zhàn)，有可能在年初收割更多的市場(chǎng)份額，對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)去化形成優(yōu)勢(shì)。此后跟隨泰禾降價(jià)的項(xiàng)目或企業(yè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)效果會(huì)逐漸減弱。“因?yàn)楫吘贡本┠壳斑€執(zhí)行著極為嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同時(shí)首付比例最高達(dá)到八成，部分有一定購(gòu)房意愿的購(gòu)房者，在購(gòu)房資格和購(gòu)房資金被使用完畢之后，再次選擇重復(fù)置業(yè)的可能性會(huì)極大的降低。所以對(duì)于目前的北京樓市來(lái)講，搶跑才是區(qū)域型房企最應(yīng)該采取的營(yíng)銷(xiāo)策略，誰(shuí)能先把購(gòu)房需求聚攏在自己企業(yè)和項(xiàng)目旗下，誰(shuí)就能2019年取得相對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)，后發(fā)企業(yè)可能會(huì)面臨比較大的業(yè)績(jī)挑戰(zhàn)。”郭毅對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

張大偉也表示，限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，已經(jīng)開(kāi)始的價(jià)格戰(zhàn)會(huì)繼續(xù)升級(jí)。

來(lái)源：券商中國(guó) 記者：張達(dá)