法律障礙將掃除！集體經營性建設用地入市，對樓市影響有多大？

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據新華社報道，土地管理法、城市房地產管理法修正案草案23日提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議，以推動農村土地制度改革依法進行。

土地管理法、城市房地產管理法修正案草案在總結農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點經驗的基礎上，主要在三個方面作了修改和完善。

一是縮小土地征收范圍，規范土地征收程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。值得高度關注的是，修正案草案刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。而農民住房不再作為地上附著物補償，而是作為專門的住房財產權給予公平合理補償。

二是明確集體經營性建設用地入市條件及管理措施。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用；集體經營性建設用地使用權的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設用地執行。

三是健全宅基地權益保障方式，完善宅基地管理制度。對人均土地少、不能保障一戶一宅的地區，允許縣級人民政府在尊重農村村民意愿的基礎上采取措施，保障農村村民實現戶有所居的權利；下放宅基地審批權，明確農村村民申請宅基地的，由鄉（鎮）人民政府審核批準，但涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。

為了與土地管理法修改做好銜接，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙，城市房地產管理法修正案草案規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。

業內人士認為，土地管理法、城市房地產管理法修正案草案相關內容的調整，將給廣大農村以及城鄉結合部地區帶來很大影響，是對集體土地利用探索邁出的一大步，對全國土地制度未來加速改革具有巨大的意義。

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，集體用地入市多年前已有試點。早在2015年2月，北京大興等33縣（市、區）被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。

2016年1月，北京市贊比西房地產公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權，這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地。全國其他城市也有類似嘗試，但整體看，數量不多，而且全部是非住宅類經營性土地。

張大偉表示，非農建設用地，也就是集體土地的所有權、承包權、經營權三權分置是農村改革的一大步，賦予了農民和農村集體更多權益和收益。

張大偉說，此次土地管理法修正案草案修改，明確了土地屬性必須是規劃中明確為工業、商業等經營性用途，避免了對住宅等市場的短期沖擊，主要影響的是非住宅類經營性土地。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似政策對于一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是一二線城市和部分三四線城市，類似城市供地市場將快速打開，在增加供地規模的同時，也有助于推進住房制度的進一步發展。