樓市新動向！這些房企11個月銷售額突破1000億大關，房地產的春天要來了？

18日下午，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發文，取消實行了一年的新購住房限制轉讓措施，菏澤成為全國首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

19日下午，根據菏澤市住建局消息，菏澤市住建局根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。

菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規定的情況說明

2018年12月14日，菏澤市住房和城鄉建設局印發了《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。

2017年11月份，我市限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出臺后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切。近年來，受轉讓期限規定的影響，我市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，我局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

菏澤市住房和城鄉建設局

2018年12月19日

根據易居研究院發布的11月份《全國百城庫存報告》，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之后，首次出現同比正增長。

近期，房地產行業出現多個重要信號，房企銷售放緩、房企11月發債規模井噴等信號下，房地產調控政策2019年是否會有所調整成為各方關注和爭論的焦點。

截至昨天，今年以來房地產板塊整體跌幅接近29%，今天開盤板塊走強，魯商置業直線漲停。

此次菏澤的政策調整將對市場產生哪些影響？房地產板塊是否值得投資呢？

前11月25家房企銷售超千億

房地產行業每一次消息的變化都會引起市場的關注。因為房地產行業在中國國民經濟中的權重是非常大的。以2017年為例，當年全國的GDP是82萬多億，其中房地產銷售額就達到了13萬億，占比超過15%，同時房地產行業還會拉動相關產業的發展。

從今年的銷售數據來看，前11個月銷售1000億以上的房地產公司超過25家，而去年全年銷售超過千億的公司只有17家。預計到今年年底將有30家企業銷售會超過千億。同時從A股的房地產板塊來看，141家房地產公司市值是2萬億左右，但是前十名的房地產公司市值加起來超過9000億，占比超過45%，可見房地產集中度也是確實在增加。

11月全國300城市住宅用地平均溢價率7%

而土地出讓溢價率今年出現了回落的現象。從全國300個城市11月份的數據來看，土地溢價率平均只有7%了，意味著1個億的土地出讓金，最后拍賣的成交價可能是1.07億元，再往下跌一跌可能就會流拍了。從2016年到2018年全國核心101個城市的數據來看，2016年土地溢價率是36%，2017年是39%，到2018年卻只有19%。

因為土地是住房價格的一個風向標，土地價格的回落表明市場正在回歸理性。除了土地市場的回落或者房地產的平穩發展，另一方面，我們看到A股房地產板塊今年以來跌幅接近29%。雖然股價下跌，但是房地產的銷售尤其是一些大型房地產公司的銷售還保持著兩位數的增長，房地產的估值吸引力大幅度增強。

房地產板塊估值低投資吸引力強

目前房地產板塊總體市盈率在9倍左右，股息率是2%左右。以萬科為例，萬科去年的利潤是280億，到昨天為止，萬科的市值是2800億，市盈率十倍。實際上從前三季度的報表來看，萬科的利潤同比增長26%，營收同比增長50%，今年萬科的估值會進一步降低。股息率方面，去年萬科是十派九元，按價格和今天的股價來算，萬科的股息率已經超過3.7%。新城控股、保利地產也類似萬科，而香港的一些內房股，像碧桂園、中國恒大、融創中國的市盈率則更低，大概只有5.5倍，股息率已經超過5%。

幾個月前萬科的董事長郁亮還在說房地產要活下去，幾個月后我們看到，房地產的冬天可能也在悄悄過去。即使房地產業未來迎來春天，但兩極分化強者恒強的格局可能不會改變。

機構觀點：房地產板塊或將波動向上

當前地產板塊的估值處于歷史低位，近期房地產行業出現的多個信號對板塊將產生什么影響，哪類企業值得投資呢？各方機構對于房地產板塊的變動給出了觀點↓

廣發證券認為，房地產行業的政策底部呈現改善，估值得到支撐，但需要關注基本面不斷惡化對板塊走勢的壓制。

具體來看，上周國家發改委發布《通知》支持優質房企融資；而在地方層面，如圖所示的幾個地區分別出臺了根據學歷給予購房補貼、增加租賃用房供應量等規定。

從估值來看，預計2019年A股地產股遠期市盈率為6.1倍，H股地產股遠期市盈率為5.4倍，均處于歷史底部區間。

中金公司認為，年內板塊在基本面走弱和政策面改善預期兩股力量的博弈下，仍將呈現波動性，但由于市場對政策修復的預期逐漸加強，方向為波動向上。建議優選增長持續性好、財務穩健的一二線龍頭，比如A股的保利和招商蛇口，港股股的華潤、龍湖和中海。

國金證券認為，房地產政策的邊際放松仍需等待。從融資方面來看，2018年前三季度，房地產開發投資資金來源中的銀行貸款累計同比下降7.3%，連續9個月呈現負增長，與之相對的是，房地產開發投資的自籌資金累計同比增長10.8%，呈現持續上升態勢。

川財證券認為，龍頭房企表現相對抗跌。截至12月初，A股128只地產股中有122只股票下跌。在上漲的6只股票中，涉及科創板、獨角獸等題材的地產股表現稍好。金科股份、嘉凱城和合肥城建漲幅居前，分別為27.40%、26.43%和15.58%。在市場整體回調的大環境下，龍頭房企表現相對抗跌，招商蛇口和保利地產今年以來跌幅均在5%以內。

央視財經