長租公寓行業2019年將迎“分水嶺” 輕資產模式或爆發

每經記者｜董青枝    每經編輯｜魏文藝    

在“租購并舉”的政策主導下，2018年長租公寓持續受到市場和資本青睞，同時也因為出現爆倉、租金貸、甲醛等各種問題而飽受爭議。那么，2019年長租公寓行業的發展趨勢如何？

12月14日，魔方生活服務集團CEO柳佳在接受包括《每日經濟新聞》在內的多家媒體采訪時表示，2019年這個行業還是個洗牌的過程，有盈利能力的、專業的公司會繼續前進，而前期瘋狂擴張、不注重盈利能力的公司可能會逐步出局，并購還會發生。同時，房東東公寓培訓學院創始人全靂則將2019年定義為“長租公寓分水嶺的一年”。

圖片來源：視覺中國

對于租賃行業出現的租金貸、長租公寓爆倉等事件，柳佳認為，一些企業發生資金鏈斷裂，主要是用租金貸的方式透支了客戶，是過于快速地追求規模造成的。其實這個行業要追求有效的規模增長，必須在盈利前提下追求規模。如果是靠短期虧損擴張規模，并不注重盈利，那這個規模只會死得更快。

柳佳表示，長租公寓行業最重要的是安全問題，消防、甲醛等問題其實給行業帶來了很多負面影響。而租賃行業作為一個服務業，尤其是人群密集型居住的服務行業，最重要的就是安全問題。以魔方為例，企業在消防設施設備、治安管理、日常服務規范、產品設計等各方面都有嚴格要求，確保租客的人身安全和健康。

從行業角度來看，全靂直言，長租公寓行業這些問題早一點出現會更好，當問題出現后，有沒有解決問題的答案更重要。

柳佳則表示，一些公寓爆倉等事件的發生會打擊這個新興行業的發展。本來目前政策就不是很齊全，還在研究規范中，可是卻出現很多負面、低效的企業，此時頭部企業更要承擔社會責任，共同推動行業的健康發展。其實租賃行業是百花齊放的，幾萬億元的市場空間，目前品牌集中度不到5%，根本談不上競爭。企業要提高自身的運營效益，共同提升行業效率，有效整合資源才是生存之道。

此外，面對備受關注的租金上漲問題。柳佳認為，這是由供需矛盾造成的，是戶型、地段、價格三個錯配造成了租金上漲問題。具體而言，一是租賃市場上一室一廳戶型最受歡迎，但開發商造的房子很少有一室一廳的；二是地段方面，年輕人多愿住在離市區和工作地更近的地方，但現在的新房多建在郊區，并不一定匹配年輕人的需求；三是價格錯配，市面上人均租金成本1500元/月以下的產品稀缺，而北上廣深一個合租的單間也得2000元~3000元/月。

談到未來長租公寓的投資趨勢，全靂認為，集中式公寓輕資產模式一定是未來長租公寓發展的方向，2019年將是長租公寓發展的一個分水嶺，也將是輕資產模式爆發的一年。未來長租公寓行業將呈現“兩頭大、中間小”的特點，頭部企業越來越集中，而中小型企業在融資、資源獲取等方面越來越困難，很可能選擇被并購或者轉型。經過沉淀后，品牌運營商可能也就20家。

全靂表示，未來長租公寓一定是輕資產、重資產分離。目前樂乎、窩趣、包括自如等是輕資產模式的公司，魔方生活服務集團也于12月14日宣布全面進入輕資產領域，預計明年會有更多公司進入輕資產領域。

關于未來輕重資產的比重，柳佳表示，目前從收入和利潤來講，重資產占比90%左右，未來期望輕重資產各占50%，甚至出現倒掛，畢竟存量市場規模很大，因此看好輕資產的未來發展。

而關于輕資產的發展，全靂建議，未來企業要做大三種能力：第一是品牌能力，提升整個市場形象；第二是產品力，增加一些產品線；第三是資產管理能力。