47.81億！新世界發展收購廣州地鐵旗下地塊65%股權

番禺漢溪村地塊65%股權出讓終于塵埃落定。最終，新世界發展（00017，HK）以47.81億元底價競得廣州地鐵集團有限公司（以下簡稱“廣州地鐵”）轉讓的廣州耀勝房地產開發有限公司（以下簡稱“耀勝房地產”）65%股權及相關債權。

據新世界發展披露的數據顯示，截至2018年8月31日，耀勝房地產持有的漢溪長隆地鐵上蓋項目處于虧損狀態。高力國際華南區咨詢服務部高級董事陳厚橋向《每日經濟新聞》記者分析認為，在當前房地產資本寒冬下，商業地產的壓力越來越大，引入有商業地產運營經驗并且有資金實力的開發商，有利于項目成功開發。

新世界近48億接盤

11月27日，新世界發展公告顯示，新世界中國地產有限公司旗下廣州新沛投資有限公司與廣州地鐵訂立收購協議，新世界中國以47.81億元底價競得廣州地鐵轉讓的耀勝房地產65%股權及相關債權。

資料顯示，耀勝房地產為廣州地鐵100%持股公司，持有番禺區鐘村街漢溪村BA0904007地塊。2017年11月，廣州地鐵以63.83億元底價競得該地塊，折合樓面地價2.2萬元/平方米。地塊包含商業商務、娛樂康體及二類居住用地。

據媒體此前報道，該地塊股權的接盤者十有八九為越秀地產，稱兩年前廣州地鐵和越秀集團在國資委的安排下開始整合之后，地鐵集團的地產項目都會慢慢地交由越秀來參與或者開發。

但該消息并未獲得越秀地產方面的證實，內部人士表示并不清楚。

對于新世界接盤該項目，高力國際華南區咨詢服務部高級董事陳厚橋向《每日經濟新聞》記者分析認為，在當前房地產資本寒冬下，商業地產的壓力越來越大，通過轉讓股權形式緩解資金壓力，同時又能為項目找到有資金實力、具備商業地產運營經驗的合作伙伴，有利于項目未來的發展。廣州地鐵開發和運營能力偏弱，新世界是很好的選擇。

對于新世界而言，收購漢溪長隆項目股權是其在大灣區的戰略部署。新世界發展有限公司執行副主席兼總經理鄭志剛曾在公開場合表示，大灣區是未來五年新世界在內地最優先的布局區域，未來會投放大概150億元人民幣在大灣區繼續增加土地儲備，尤其是廣州、佛山、東莞等城市。

《每日經濟新聞》記者觀察發現，近期已有多個商業項目進行股權轉讓，包括凱德接手上海星外灘項目、越秀地產正轉讓越秀財富天地廣場項目77.79%的股權等。

出售源于資金壓力？

資料顯示，番禺漢溪村地塊位于廣州地鐵3號線、7號線以及在建的佛莞城際軌道交匯處，為漢溪長隆地鐵上蓋物業，地塊位置較為優越。為何廣州地鐵選擇出售該地塊的65%股權？

陳厚橋表示，不排除廣州地鐵在該項目開發運營過程中面臨資金壓力，因而通過出讓股權彌補資金缺口。

該說法從耀勝房地產的財務數據中可見端倪。

據新世界公布的數據顯示，耀勝房地產于2017年12月5日注冊成立，至2018年8月31日，項目出現虧損，總虧損為23848.96元。

目前，漢溪長隆地塊項目尚未進入銷售和運營階段，意味著后續的開發需要更多資金支持。據新世界公告顯示，除去收購事項代價，新世界將向耀勝房地產作出約31.8億元的資本承擔，為新世界占股65%需承擔的估計開發及建筑成本。

業內人士指出，一般而言，企業為解決資金壓力引入投資者會出售部分股權，但一般不會超50%。

此次廣州地鐵出售65%股權，新世界成為漢溪長隆項目的最大股東。那么，廣州地鐵為何出售該項目股份超過50%？

陳厚橋向《每日經濟新聞》記者指出，可能是談判中要求的，引入新的控股股東進行市場化運作，可以更好地做好項目，使得項目價值最大化。

合作開發協議規定，耀勝房地產董事會由5名成員組成，2名為廣州地鐵方面委任，3名由新世界委任，董事長則從廣州地鐵委任的董事中產生，負責公司日常運營的總經理則由新世界推薦人選擔任。

陳厚橋認為，從董事會成員的構成來看，符合股權占比所擁有的權益，在項目未來的管理中，新世界主要負責日常運營工作，并擁有主要控制權。但是在關鍵時刻董事長擁有特殊的“一票否決權”，如遇到國有資產被損害的關鍵時刻，廣州地鐵具備自我防衛的能力。