10個月，“京城房企一哥”終于完成了50%的全年業績目標

每經記者 林菁晶 陳夢妤    每經編輯 甄素靜    

現實有些骨感。

今年前四個月，首開僅完成全年目標17%，業內分析：大器晚成。

今年前六個月，首開完成了全年目標的30%，業內評價：任重道遠。

今年前十個月，首開終于完成了全年目標的50%，業內卻哀鴻一片：要好好“活下去”。

圖片來源：視覺中國

距離2019年僅剩下不到兩個月的時間了。

盡管龍頭房企開始哭訴要“活下去”，但2018年前10個月，銷售破千億元的房企還是增至了24家，其中不乏中梁、正榮、金茂、金科、富力等新貴，今年10月，它們首次跨入了千億俱樂部的陣營。

也有房企黯然失色，比如京城“房企一哥”北京首都開發股份有限公司（下稱首開）。在2017年年報中，首開曾提過2018年完成1017億元的目標，但就目前的銷售狀況看，若要達成此目標，還需完成超400億元的銷售業績——在剩下不到兩個月時間里。

對于首開能否順利完成業績目標等問題，11月6日，“鎂刻地產”記者聯系了首開股份宣傳部相關負責人，該負責人以“這個問題無法回答”為由拒絕了記者的采訪。

2018年1~9月部分房企全年銷售目標完成情況。

重倉北京遭遇市場低谷

事實上，在被稱為北京最嚴調控的“3·17”新政實施以來，調控趨嚴，京派房企生存空間逐漸逼仄。

今年1～9月，北京市場合計商品房住宅類簽約僅1033.47億元，甚至低于2014年同期，在均價已然翻倍的基礎上。

回顧2017年，首開還算意氣風發，以257.1億元業績繼續蟬聯房企北京銷售排行榜冠軍，但這與其2016年在京取得的343億元銷售業績相比，依然出現了明顯下滑。

不過，理想豐滿的首開依然選擇在實現全年合約銷售692億元業績的時候，提出了千億目標。

半年報顯示，2018年上半年，首開銷售金額同比下降達20%。不僅如此，首開在房企銷售排行榜中的排名也呈現出逐年下滑趨勢，由2016年的20名左右下跌到如今的40位上下。

甚至在北京，首開“房企一哥”的地位也出現動搖。根據克而瑞發布的北京2018上半年房企權益金額榜，首開以40.68億元排在第三位，次于中海和萬科。

 此外，就2017年年報數據來看，對比于遠洋、富力、世茂等同規模房企14%以上的凈利潤，首開凈利率則不到10%。此外，在房企紛紛以高周轉進行快速擴張時，首開依然保持低周轉的狀況，存貨周轉率持續下降至在2015年~2017年分別只有0.17、0.19和0.19，遠低于行業平均水平。

首開近年凈利潤情況。數據來源：wind

聯合拿地的去化隱憂

作為北京本土國資企業，首開曾長期占據北京地區房企銷售額第一名。2017年，與同樣以北京為大本營的首創置業相比，首開679億元的銷售額還略高一籌，但到了2018年上半年，首開簽約金額為308億元，首創置業則為361億元，首開反而落后53億元。

業界評價稱，首開的轉型始于2015年7月潘利群上任董事長之后，其一改以往謹慎路線，大舉攻城略地，以開放的心態，經營著獨特的“朋友圈”。也正是在當年，首開重回京城銷冠。

“鎂刻地產”記者注意到，首開2017年在京豪取15塊地。根據北京市規劃和國土資源管理委員會官網土地成交信息計算，2017年，首開在大興區、朝陽區、順義區等各區域分別拿地，規劃建筑面積總計達253.7萬平方米，成交金額超過637億元，坐穩北京土地市場“一哥”位置。

如果再仔細看，首開選擇的都是聯合拿地，持股比例不高于51%，不控盤、不操盤——這不僅為其分擔了地價快速攀升帶來的潛在風險，也令其在市場上的參與度持續提高。

然而聯合拿地后的合作開發項目涉及并表問題。比如，萬科和首開在北京開發的萬科中心，首開僅是財務投資角色，業績則出現在萬科的財務報表中。這在一定程度上拉低了首開的財報表現。

在經歷了去年的激進拿地后，首開調整了節奏。“鎂刻地產”記者注意到，今年上半年，除通過增資擴股方式獲得北京城志置業有限公司49%股權以參與開發北京管莊項目外，上半年首開的土地全部位于京外。而卡在“銀十”最后一天，首開金地聯合體以49.8億元，一口氣拿下北京市朝陽區崔各莊鄉兩宗限競房地塊，溢價率分別為17%和27%。

半年報顯示，首開報告期內可供出售面積2126.48萬平方米，已售出面積120.42萬平方米，去化率僅約5.7%，與去年同期8%的水平相比下滑不少；從已披露的其他房企業績來看，碧桂園和融創在去化率這一指標上分別達到70%、85%。

今年前八個月，首開實現簽約面積167萬平方米，同比下降22.12%；簽約金額435億元，同比下降14.84%。根據克而瑞的數據，首開前10個月的銷售額是595億元，而去年是577億元。至此，2018年僅剩不到兩個月，相對全年1000億元銷售目標而言，還存在405億元缺口，首開仍面臨不小的推盤壓力。

今年7月，在被問及能否完成今年1000億元目標時，潘利群曾表示：“如果沒有重大變化，按照我們目前的情況，按照我們的在手資源分析判斷，千億目標是可以正常完成的。”

永續債侵蝕融資“金身”

按照首開董秘王怡的說法，去年公司在北京拿地多主要是因為此前在北京拿地相對較少，想多補充一些土地。

只不過，首開一邊在土地市場搏命廝殺，另一邊卻四處化緣，畢竟投資拿地所耗費的大量資金，僅靠銷售回款遠遠不夠。在補充流動資金方面，首開借助了多種“輸血”方式，包括但不限于發行債券、向銀行融資，甚至賣掉子公司，以“假股真債”的方式融資。

受惠于國企身份，首開的融資成本連年下降，同時利息費用也維持在了較為穩定的水平——中期20億元左右，全年40億元左右。這使得首開的資本化利息波動較小，財務費用穩健。

但首開的融資金身卻存在著“罩門”：令首開飽受外界質疑的，是其持續多年且長期高企的永續債。

首開未到期債券（單位：萬元）。數據來源：wind

首開是A股上市公司中發行永續債規模最大的房企，規模僅次于在港上市的恒大和碧桂園。今年初，首開方面曾表示“首開股份永續債的資金成本與公司債相比差異不大，選擇其作為融資方式可以豐富公司的融資渠道，公司過往及今后也將繼續適度控制永續債規模”。

克而瑞發布的報告顯示，去年主要上市房企的加權凈負債率（永續債作為權益）約91.09%。2017年，在未計入永續債情況下，首開的資產負債率為80.59%，而將永續債計入債務之后，首開的資產負債率達到114%。從今年的三季報看，首開報告期內的總資產為2673億元，但總負債為2186億元，負債率為81.7%。

值得注意的是，較于截至2017年2月累計的110億元永續債，盡管首開上半年永續債有所降低，但依然保持著約80億元規模。

克而瑞分析稱，永續債往往是前2～3年利息成本相對較低，此后則會大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規模，在“低息期”內償盡債務還是可以實現的，但對于其他中小房企而言依舊需要謹慎選擇。

此外，今年初，首開的總市值為269億元，市盈率22.08倍。而目前，首開的總市值已經降到176億元，市盈率7.63倍。

“鎂刻地產”記者就首開目前的經營狀況、銷售狀況和現金流狀況等問題向公司相關部門發去采訪函，但截至發稿時未獲回復。