新城悅登陸港股首日迎大漲 物業企業爭相上市“搶地盤”

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

繼中海地產、綠城集團、碧桂園等之后，內地又一家房企拆分物業上市。

11月6日，新城旗下物業平臺新城悅控股有限公司（HK，01755，以下簡稱“新城悅”）正式在香港交易所主板掛牌上市。

據悉，此次新城悅全球發售共2億股，其中包括國際發售股份1.8億股及香港發售股份2000萬股，每股價格為2.9港元，募集資金5.8億~6.67億港元。上市首日即迎大漲，收盤價為每股3.01港元，上漲3.79%。

《每日經濟新聞》記者注意到，新城悅是繼新城控股（SH，601155）、新城發展（HK，01030）后，新城集團第三家上市企業。

圖片來源：攝圖網

上市首日股價即大漲近4%

新城悅此次全球發行2億股，最多不超過2.3億股，每股價格為2.9港元，發行資金規模在5.8億~6.67億港元。上市首日新城悅股價一度漲幅達4.83%至3.04元；收盤價為每股3.01港元，上漲3.79%。

招股說明書顯示，此次新城悅發售所得款項約48%用于擴大業務規模及拓展業務地區；約12%用于在不同地域獲取多元化物管項目；約15%用于發展增值服務業務；約15%投資于先進技術及人才培養，以提高新城悅的服務效率及內部信息系統效率并實現服務標準化；約10%用于營運資金及一般企業用途。

公開資料顯示，截至2018年4月30日，新城悅簽約項目涵蓋21個省、直轄市及自治區的53個城市，總合約管理面積達7334萬平方米，總在管面積達3703萬平方米，其三年復合增長率為37%；在管外拓面積達1023萬平方米，占整體在管面積的27.6%，其三年復合增長率257.3%。

通過此次上市，新城悅約48%募資將用于長三角優勢區域、環渤海、中西部和珠三角區域的業務投資與覆蓋率。

就目前而言，招股說明書顯示，2015年~2017年，新城悅營業收入分別為人民幣4億元、5.73億元及8.66億元，復合增長率47.1%，尤以2017年營業收入增幅最為明顯，同比增長51.1%。上述期內，凈利潤分別為2304.8萬元、5218萬元及9174.2萬元，2017年凈利潤同比增長75.8%。

“選擇港股上市，一方面是因為有諸多案例在前，阻力能控制。港股的物業板塊股價可接受，通過港股上市，新城不僅能促進融資，也有利于企業的品牌知名度，助于快速形成規模化效應。”安居客房地產分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，港股上市整體上好處大大多于困難，例如上市會促成企業的規范、公開和透明化，這有一定困難，但對于規范健全企業組織結構、內外部流程是有重要作用的。所以現在內房企和新城有相似想法的很多，加速物業發展實現分拆上市，以求獲取更好的競爭力。

超百家物業企業上市“搶地盤”

據《每日經濟新聞》記者統計，截至目前，內房企已有包括綠城服務、中海物業、彩生活、金地物業、雅生活、碧桂園服務等在內的10余家物業服務企業在香港主板上市。

縱觀在港上市的物業企業，均表現出分拆公司市盈率大幅高于母公司的情況，并且在平均估值10倍左右的港股市場中，港股物業公司的市盈率普遍在25倍以上。

雅生活、綠城服務2017年每股收益的靜態市盈率甚至達到53.47倍和47.64倍，碧桂園服務上市首日的市盈率也一度突破50 倍。

有物業行業人士向《每日經濟新聞》記者表示：“背靠地產母公司的物業企業，在市盈率表現上有一定優勢，高市盈率主要依賴于投資者對企業持續穩健發展的信心。”

實際上，若綜合統計A股、H股、新三板，截至目前，上市物業公司已達105家，H股上市物業企業并不占多數。

上述人士表示，在香港上市雖然相對容易一些，但香港市場對于企業市值維護和股票流動性管理有更高要求。

“上市只是開始。”張波也指出，物業企業上市后，如果運營得當，能給公司市價及品牌溢價創造出更多想象空間。但如果沒有能力維持公司的市場表現，誘惑就會是加倍的壓力。

易居中國總裁丁祖昱也提醒，對資本市場來講，物業管理板塊具備輕資產的屬性，又有美好生活需求下生活服務板塊的預期加持，這使資本市場當前對物業企業更為友好。但是，在資本市場上獲得融資，還是要以推動自身服務能力更大發展為目的。想要融入資本市場獲得長久發展，在做好基礎服務的同時，利用多個觸點圍繞人與服務的建立連接，打造穩健可持續的業務模式才是關鍵。

尤其在物業企業更加重視規模的階段，張波向《每日經濟新聞》記者直言，現在是物業公司“搶地盤”的階段，也是它們對資金需求最大的時候。但如果這個時期企業能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進而才有后期“瓜分市場”的資格。